不動産売買に関して詳しい方、教えてください

任意売買物件のマンションを購入予定です。契約は昨年12月に行っているのですが、売主の引越し先が決まってないとのことで2月末までの引渡しで契約しました。

が、1月末になっても正式な引渡し日が決まらず連絡すると、売主と不動産会社が話をする予定だと聞きました。その話し合いの日が今週だったのですが、話し合いの翌日こちらが電話をするまで経緯を説明してくれず、あげくに「引渡しが伸びるかもしれない」とのこと。

理由は、売主が物件を事務所兼自宅として使用しており（建築関係だそうです）、建築関係の免許更新の際に事務所のチェックがあり、その日にちが決まらないからだと言うことです。

万が一、向こうの都合で引渡し日が伸びた場合、法的にどのような費用を請求できますか？当方としては最低限でも「2月末日から引渡し日まで、延びた期間の家賃（現在は賃貸）」と、もし金利が2月末日時点より上がっていた場合は、その差額分を保障して欲しいのですが。

売買契約書の引渡し日は2月末日になっています。夫が言うには、契約の時に「引渡しが10日くらい伸びるかも」と言ってたそうですが、私は記憶にないですし、何より口約束ですので法的な力はないと思っていますが。
正直、こんなにトラブルが多いのなら他の物件でも…と思いますが、こちらから「引渡し日が守れないなら買いません」と言うと、手付金そのまましか返ってこないですよね？それもバカらしいと思うので、当方から売買契約を解除することはないと思います。

売主にも不動産会社にも誠実さが全く見えず、正直物凄く不安なのですが。
不動産会社は契約までは「1日でも早く」と言ってましたが、今は伸ばそう伸ばそうとして、電話も当方がかけないと連絡してきません。

詳しい方、ぜひ教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： niffy 回答日時： 2007/02/10 08:52

　一応、あなたの質問からわかる事柄と民法の規定に従って書きます。

したがって、この質問で書かれていない契約事項が民法の規定に優先するかも知れませんが、悪しからず。
　まず、有効に契約が締結されていて契約期日も定められている場合、期日に相手の過失で引渡が行われなければ債務不履行（民法415条）となります。より詳しくは履行遅滞といいます。ちなみに、期日も含めた契約内容は、契約書に書いてなくても効力はあります（証明の問題はありますが）。したがって、証明さえできれば、10日ぐらい引渡が伸びるという合意は有効となる可能性は十分にあります。重ね重ね言っておきますが、口約束でも合意は契約内容となります。契約書はそれを証明するための手段に過ぎません。ちなみに契約の締結自体に関しても、別に契約書は契約の成立要件ではありません。（素人の方はこの点よく間違えます。注意してください。）
　さて、履行遅滞の場合、遅延損害の賠償と一定の要件の下で契約の解除ができます（民法415条）。遅延損害というのは、期日に履行がなかったことによって被った損害のことです。引渡期日から引渡までに余分にかかった家賃は、遅延損害の典型例です。金利というのは何を指しているのかよく分かりませんので、お答えしかねます。
　また、履行遅滞の場合、相手方に相当期間内の引渡を催告したにもかかわらず、その期間内に引渡がない場合は、契約を解除できます（民法541条）。解除したら契約はなかったことになります（判例・通説）。契約はなかったわけですから、支払った代金は手付金も含めて返還請求することができます（民法545条1項）。また、解除と同時に損害賠償をすることも可能です（民法545条3項）。なお、手付を交付しているようですが、履行期前に解除しようと思ったら、手付けを抛棄すれば解除できます。ただし、相手が履行に着手している場合はその限りではありません（民法557条）。また、履行期前に解除する手段として、不安の抗弁権というものがありますが、本件では、まず認められないと思われます。
　最初に言ったように、契約書に民法の規定と異なる定めがあれば、そちらが優先する場合もありますので、悪しからず。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

口約束でも契約となってしまうのですね。簡単に話をするもんじゃないですね。下の方へのお礼にも書いたのですが「10日くらい伸びる余裕を持って2月末」と言うことであれば私も記憶にあるのですが、3月にずれ込むと言うのは一切記憶にありません。元々春休みにリフォームして…と考えていたので、それでは時期がずれこむので言われてたらその時点で抗議していたと思います。
ただ基本的には夫が不動産会社とやりとりをしていますので、その中で言われたことであれば分かりません。（契約者は夫です）

家賃の件は損害に値するのですね。
金利というのは、購入の際に住宅ローンを使用しますが、引渡しが遅れたせいで、本来ローンを実行する予定の2月末日よりも住宅ローンの金利が上がっていた場合、その金利の差額分を保証してもらえるのか…ということです。例えば2月末なら100万の利息ですむはずが引渡しが伸びたためにもう100万余計にかかったとしたら、その分の保障はしてもらえるのか…という点です。

契約解除についてはご説明いただいたように書かれています。が、解除する気は今のところありません。
売主は簡単に「引渡しを遅く…」なんて言ってるようですが、損害賠償のことまで分かった上でそう言ってるのか、確認したいと思います。

お礼日時：2007/02/11 10:33

No.2 回答者： noname#23904 回答日時： 2007/02/10 05:32

私も任意売買物件を飼いましたが・・・そちらの不動産会社も売主もひどいのにあたりましたね。

最悪な取引です。
>2月末までの引渡しで契約しました。
というのは書面になっているのですよね？
書面で無いのであれば法的な効力はありません。
言った言わないはお書きになっているようにどちらも効力がないので書面にしておくべきなのです。まして任意売買物件だから相場より2割以上は安く購入できたはずですよ。
引渡し遅延というのはよくありますから。
気持ち的には全くお得感はありません。
この物件sisyuumishinさんの投資用?自宅用ですか？
任意売買物件というのはまあ、持ち主の破産ですから家を売ってもお金は売主に入りません。
ですから私の場合は立ち退きの引越し代金をお包みしました。
つまり銀行も不動産も関係なく自分で追い出しました。
まずは間に入っている銀行と不動産会社にいき、書面にて立ち退き期日遅延に対する取り決めを今からすぐに行ってください。2末以降の話です。
これは契約したときにするものです。
銀行のローン開始はどうなっていますか？
頭金をもう入れましたか？
それによる保障はないと思ってください。
おわかりのように、お金がないから手放す物件なのです。
無い袖は振れません。
その不動産屋は競売物件、任意売買物件に強い会社ですか？
任意売買物件は素人が買うもんじゃないですよ。
私も弁護士費用のほうが高いくらいですからね。
引渡しの後も庇護責任もでてきます。
それに信頼の置けない不動産は考えたほうがいい。
>理由は、売主が物件を事務所兼自宅として使用しており（建築関係だそうです）、建築関係の免許更新の際に事務所のチェックがあり、その日にちが決まらないからだと言うことです。
この理由も正当ではありません。
今後住まない予定の物件のチェックを更新してはトラブルの元なのではありませんか？
新しく住む場所で更新手続きをするべき問題です。
これを許す不動産会社も信用できません。
とにかく、不動産、銀行も巻き込んで早く書面にて契約をすることです。
そうでなきゃ本人に直接プッシュすることです。
ご主人の記憶にある10日くらいの伸びで済めばよいのですが、信用できない取引だと思います。
あとは民事で争ってください。それしかありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

2月末引渡しと言うのは書面になっています。10日くらい遅れるかも…というのは、私は「本来は2月中旬くらいでも大丈夫だと思うけど、一応10日くらい余裕を見て2月末日引渡しに」と説明を受けた記憶があります。2月末でも十分余裕を見てるのですから、それ以上遅れるかもという言葉を聞き逃したとは思えません。（ただし、夫と不動産会社のみのやり取りの中で話したことであれば分かりませんが…）

ちなみに自宅用に購入するもので、銀行ローンは引渡し当日に決済なのでまだ始まっていません。不動産会社は任意売買物件を多く取り扱っており、業績もあるようなので信用できるかと思っていたのですが…。多少気の弱そうなおじさんではあるため、売主に押されてるのかは分かりませんが。

＞今後住まない予定の物件のチェックを更新してはトラブルの元なのではありませんか？

私もそう思います。これは免許を出すところに直接話したいくらいです。（今後引越しの予定があるのに免許申請をしようとしていること）仮に引渡し日が守られたとしても、事業所の住所としてその住所が使われてるままの可能性がありますよね。
銀行には一応夫が話してあるようです。本人に直接…というのは、売主に直接、で良いのでしょうか？それが原因で嫌がらせ等受けることはないのでしょうか？一番の心配がそこなのですが…。

＞立ち退きの引越し代金をお包みしました
これくらいしないと立ち退かないのでしょうか。

いざという時は弁護士さんにお願いしようと思っています。

お礼日時：2007/02/11 10:24

No.1 回答者： 1katyan 回答日時： 2007/02/09 21:49

まず契約書の中に　重要事項　35条　37条　という文章がありませんか？

その中に損害賠償額の予定又は違約金に関する事項という言葉があります。まずそちらをご覧ください。説明されているはずです

この回答へのお礼

ありがとうございます。

契約書には20条までしかないのですが…。何か足りないのでしょうか。
ただ違約金に関してはその金額と契約違反による解除に関しては書いてあります。
ただし、契約解除の場合しか書いておらず、引渡し日が遅れた場合の損害賠償などは書いてありません。引渡し日が遅れた場合の保障はどのようになるのかを知りたいのですが…。

お礼日時：2007/02/09 22:02