仮登記の違いについて

Question

所有権移転仮登記（売買）-売買契約書
所有権移転請求権仮登記（売買予約）-売買予約契約書

上記２件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと理解できますが、
後者の使い方が良く分かりません。
ついては、後者の例示を頂けたら幸いです。
また、第三者に対する対抗力や登録免許税に違いあるのでしょうか？
売買予約契約書は、キャンル可能な契約書とは違いますよね？

noname#26116 · Accepted Answer

＞農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の状態でしたら移転請求権仮登記になるのですよね？

理屈としてはそうですね。しかし質問者は「仮登記」という登記上のものと「当事者同士の契約事」という民民の取り決め事を、重ね合わせて考え過ぎなのかな、という気がします。

例えば予約売買を考えてみても、予約完結権を持つのが当事者の一方なのか、両方なのか、又はそれを行使する上での条件があるのかどうかなど、約定の上ではケースバイケースです。

＞借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予約とする意図は何でしょうか？

抵当権を設定すると、回収までには時間や手続が必要ですし、ケースによっては債権を全て回収出来るとも限りません。仮登記による担保の方は、基本的には現物不動産の権利を移転してしまうわけで、早くてシンプルだからだと思います。

＞安い金額で購入できる売買予約を貸金業者がするとしても、返済したら売買予約が無効になる特約があれば、清算義務ありますよね？？

ここで書かれている清算の意味が解りかねますが、代物弁済予約でなく売買予約の仮登記でも、仮登記担保であるならば仮登記担保法に準じて考える必要がありますので、仮に借金が滞って本登記に移行するにしても不動産の価値と債権債務との間で清算を行う必要はあります。

質問者の意図が不明ですが、貸金業者がいつでも自由に予約完結権を行使した場合の事を指しているとしますと、大抵は返済が滞りなく行われている段階で予約完結権の行使は出来ない約定になっているはずです。

tk-kubota · Answer

＞上記２件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと理解できます

その「前者・・・保全」と云うところが少々理解不足と思います。
確かに広義には「保全目的」ではありますが、前者は、内部的に所有権が移転して、何かの理由で本登記ができなく登記順位の確保のためにする仮登記です。
一方、後者は、まだ所有権は移転していなく、将来、条件が成就した場合に所有権が移転し、その時のための仮登記です。
登録免許税は、どちらも同じです。
次の「キャンル可能な契約書」と云うことがわかりませんが「キャンセル可能な契約書」だとすれば、キャンセル可否と「売買予約契約書」とは別に考えた方がいいと思います。
契約のなかで、その可否を決めればいいわけですから。

noname#26116 · Answer

不動産登記法の第105条を参照してみてください。

質問文にある前者は同条1項のものと解されますが、後者のものは同条2項のものと解されます。

仮登記は、例えば「売買予約」となっていても実体は借金の担保目的の為の設定だったり、使い方が少々怪しいケースもありますので、実際のところはケースバイケースで登記簿を見ただけでは何とも言えない事も多いです。

ですから、全てが全てその限りでは無いかもしれませんが、基本通りに見れば前者の方は実体上権利移転はしているものの、書類等に不備があり本登記が成立しないなどの理由での仮登記。

そして後者の方は実体上権利移転はしておらず、例えば農地転用の許可が下りてからなど、条件成就を前提とするような場合で請求権を保全する仮登記ということだと思います。

仮登記の違いについて

＞農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の状態でしたら移転請求権仮登記になるのですよね？

＞上記２件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと理解できます

不動産登記法の第105条を参照してみてください。

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