相続時清算課税/贈与税/相続税について

この度、東京都内に築2年の中古二世帯の家(3000万円)＋土地(1億2000万円)を購入する事を検討してます。実質購入資金元としては私(30代前半/夫)と妻の両親(50代後半)との合同出資で、出資比率は大凡がんばって4000万円程度、妻の両親が1億数千万程度の共同出資で2世帯となる可能性です。個人的には将来的に土地と家を自分と妻とで共有名義にしたいと考えております。そこで、
０．相続時清算課税適用には両親ともに65歳以上でなければならないのでしょうか？65歳以下では贈与、もしくは相続の手段ないのでしょうか？相続時清算課税適用できない場合どのような出資内訳方法が望ましいでしょうか？
※例　出資比率に合わせて家と土地を購入する
出資比率(私)4000万:(妻両親)11000万=家800万:2200万=土地3200万:8800万
１．相続時清算課税適用の場合、妻の父、母からそれぞれ3500万円の計7000万円を妻に相続時清算課税適用とすると、7000万円(妻の相続時清算課税適用)と私の出資分4000万円、妻の両親出資分4000万円の計15000万円との内訳出資分と法的に扱えるのでしょうか？
２．上記１が扱える場合、内訳出資分を土地と家にどのような配分で購入すれば税制的負担は軽減出来ますでしょうか？
※例　出資比率に合わせて家と土地を購入する
出資比率(私妻)11000万:(妻両親)4000万=家2200万:800万=土地8800万:3200万
３．上記１が扱える場合、土地と家のそれぞれ共有名義は法的縛りを考慮して、土地/家ともに名義は"私＋妻"、"私＋妻＋妻の父"とすることが可能なのでしょうか？又、法的に"私＋妻＋妻の両親"でなければいけないのでしょうか？個人的には早く"私＋妻"にしたいと考えてます。４．上記"7000万円の相続時清算課税適用"と"11000万円の相続時清算課税適用"とする方が宜しいのでしょうか？
越えた4000万円に対して20%課税になるより、相続税の方が負担軽減になりますでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/02/25 09:19

>深く考えずに純粋出資比率(私)4000万:(妻両親)11000万=家800万:2200万=土地3200万:8800万が望ましいことに納得出来ました。

はい。相続時精算課税制度は相続税の軽減には役には立ちません。
ご質問のように親の資産が多くて相続税の軽減を考えねばならない場合、不動産取得の場合には、購入価格より相続税評価額が低くなることや、建物に関しては減価償却されて相続時には価値が下がることなどかあるので、むしろ相続税軽減対策としてはこの制度での生前贈与はマイナス面が大きいことが多いです。

ただ、土地については将来価格が上昇するのであれば今のうちの方がよいのかもしれませんが、これは判断は困難です。

ただ問題となるのは相続時に相続人間で争いが出る場合の話があります。
そのために節税にならなくてもあえて生前贈与を実行するということは考えられます。

各人事情に合わせて選択するしかないでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。助かりました。

お礼日時：2007/03/11 09:04

No.2 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/02/25 05:55

1.この間の日本経済新聞のに相続税清算課税制度を使って、返って損をした例が出ていました。

すぐにその記事が判りません。日付判りましたら後日お知らせします。それまで、この質問閉じないでください。

よって私は相続税精算課税制度しか考えない質問者に「ちょっと待った」をかけるため、以下の回答を書きます。

２．私は「金銭貸借契約法」ともいうべき方法をお教えします。私は２世帯住宅を新築した経験があるのですが、その時大手住宅建築会社から教えてもらった方法で、私の独創ではありません。

３．その本質は、妻の親の方（以下親と略記します）と質問者さん又は奥様と金銭貸借契約を締結するのです。いろいろなバイリエーションが可能ですが、
イ．質問者さんが3000万円自己資金出し、150百万/2-30百万=4500万円を親から借り入れる金銭貸借契約を親と締結する。金利は親子間だからゼロとすることで不自然さはない。下手に金利つけると不自然。
ロ.家の登記は質問者の名義で行う。
ハ．土地の所有権は、質問者さんと親とでお45対(120-45)=45対75の共有として登記する。
と仮定します。
こうすると、贈与は何も発生していませんから、贈与税ゼロです。

４．親が亡くなられたとき、相続により奥様がこの土地名義をすべて相続します。これで最終的に質問者さん対奥様の名義比率は半々になっています。

　奥様が一人娘ならこれで一発ＯＫですが、他に兄弟姉妹がおられるなら、他の相続財産は兄弟姉妹にあげ、それで調整できないときは、その時の精算方法を兄弟姉妹との間で考えるとして、今日の本件問題から切り離します。

５．そうすると、問題は「親から借り入れる金銭貸借契約など大うそだ！これは贈与である。贈与税払え！」と税務署に言わせないにはどうするか？という一点に絞られます。
イ.書面契約を作る。文面は文房具屋で買ってきた「金銭消費貸借契約書」で、適宜「何字追加」「何字削除」して実情に合わせる。今はワープロソフトがあるので、文案をパソコンに入れて訂正でＯＫでしょう。
ロ.毎月の返済額は月収の2,3割にして、常識的に見て返済可能な額とする。こうすると返済所要期間が決まる。何十年でも現実的、もしくは銀行ローンと大差なければ可。
ハ．返済は着実に実行し、その証拠を確実な記録に残す。私がその時受けたアドバイスは、当時は郵便為替が一番確実ということで、毎月家内が郵便局に行って送金し、その為替証書をノートに貼り付けて保存しました。4,5年続けましたが、何も起きなかったので、疲れて止めてしまった記憶がありますが、しばらくして私の親が亡くなりましたから、結果、贈与税ゼロになりました。

二．「契約書作成、返済を証明する文書の保管は必ず実行せねばならず、税務署は紙の黄ばみ、ノートの黄ばみ具合から、契約事実、返済事実の真偽を判定するから、注意すること。」とも言われましたから、私は真剣に対応しました。

今でしたら、銀行に相談すれば、送金先を記録に残せるような自動振込みは可能でしょう。最悪パソコン振込みしてプリントアウト永年保存でＯＫと私は思いますが・・・

ホ。ここから先は大手住宅建築会社の想定外のことです。私の親は私にこう言ったのです。「おまえも少ない給料で余計な借金背負って大変だろう。そんな苦労は必要ない。私が生活費の一部のめんどうみてやろう。おまえの返してくれたお金をそのために払ってやる。」

こうなると私の親と私の間でお金がぐるぐる回っているだけでした。二世帯同居ですから、これが非常に簡単に出来てしまうのです。住宅ローン程度の返済額で、当時の贈与税控除額に越えている金額になっていなかったので、たとえ税務署から「本件贈与である」と主張されても贈与税ゼロでした。親は子の扶養義務負っており、ましてや二世帯同居ですから、たとえ贈与税控除額超えていて税務署が文句付けても、私も親も税務署に対抗できたでしょう。

６．次に、これは大手住宅建築会社のアドバイスに無かったので、大失敗しました話を追加します。実は金銭消費貸借契約と同時に「土地借用契約書」を締結しておくべきだったのです。そうしておいて、やはり年間地代を決め、上と同様にすべきだったのです。そうするとこの土地は借地扱いとなり、相続税評価額が２割りから４割下げられて、土地に対する相続税を大幅に節税できたのです。私の場合は「使用貸借に当たる」とされ、居住地としての評価しか税務署に認めてもらえませんでした。実に残念でしす。

７．質問者さんは、ごちゃごちゃ質問されておられますが、私の方法では考えるだけ無駄な質問です。

８．細かくは質問者さんの希望条件を満たしていませんが、以上を基本に考えてみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

勉強になります。ありがとうございます。

お礼日時：2007/03/11 09:11

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/02/24 16:41

>０．相続時清算課税適用には両親ともに65歳以上でなければならないのでしょうか？

両親ともにではなく、父親から贈与であれば父、母親から贈与であれば母が６５才以上です。双方からであれば双方ともとなります。もちろん父親からという意味は父の資産でなければならないし、母親からというのは母の資産からでなければなりません。
でないと、たとえば父の資産を母経由で贈与を受ければ、母から子供は相続時精算課税制度が使えますけど、父から母に対しては贈与になるので母に対して膨大な贈与税がかかります。

>65歳以下では贈与、もしくは相続の手段ないのでしょうか？
相続時精算課税制度には住宅取得特例というのがあります。
細かく要件があるので注意が必要ですが（税務署にて確認すること）、適用となると相続時精算課税制度の親の年齢制限がなくなります。

>相続時清算課税適用できない場合どのような出資内訳方法が望ましいでしょうか？
出資の内訳というのは特に決まりはありませんし、望ましい方法があるという話もありません。

ただ出資割合と持ち分が一致しないのであれば差額は贈与と見なされます。
贈与税を支払うのであれば、出資割合と贈与は自由に出来ます。ただ贈与税は高いですが。

>※例　出資比率に合わせて家と土地を購入する
>出資比率(私)4000万:(妻両親)11000万=家800万:2200万=土地3200万:8800万
合わせてというのが土地持ち分を合わせるという意味であれば、そのようにすれば贈与になりません。

>１．相続時清算課税適用の場合、妻の父、母からそれぞれ3500万円の計7000万円を妻に相続時清算課税適用とすると、7000万円(妻の相続時清算課税適用)と私の出資分4000万円、妻の両親出資分4000万円の計15000万円との内訳出資分と法的に扱えるのでしょうか？

つまり最終的に出資したのが、
　妻７０００万
　私４０００万
　妻の親４０００万
になるのか？という意味ですね？
はい、そうなります。贈与を受けた妻の資金は妻の名義で登記となります。


>２．上記１が扱える場合、内訳出資分を土地と家にどのような配分で購入すれば税制的負担は軽減出来ますでしょうか？

出資割合にて登記下さい。
それ以外は贈与税がかかります。

>※例　出資比率に合わせて家と土地を購入する
>出資比率(私妻)11000万:(妻両親)4000万=家2200万:800万=土地8800万:3200万
これだと贈与税がかかりません。（勿論私４０００万、妻７０００万）

>３．上記１が扱える場合、土地と家のそれぞれ共有名義は法的縛りを考慮して、土地/家ともに名義は"私＋妻"、"私＋妻＋妻の父"とすることが可能なのでしょうか？
>法的に"私＋妻＋妻の両親"でなければいけないのでしょうか？
>個人的には早く"私＋妻"にしたいと考えてます。

すでに何度も説明したように、出資割合にて持ち分登記すれば贈与税はかかりません。
異なる場合には贈与となるので贈与税を支払わねばなりません。

>４．上記"7000万円の相続時清算課税適用"と"11000万円の相続時清算課税適用"とする方が宜しいのでしょうか？

要するに親の出資分を贈与税（ただし相続時精算課税制度適用の贈与税率）を支払って妻の親から妻への贈与を多くするということですね。

>相続税の方が負担軽減になりますでしょうか？
変わりません。最終的にはまったく同じになります。

この制度の名前にあるように、「相続時精算課税制度」なので相続発生時に精算しますから。

この回答へのお礼

アドバイス頂きまして有難うございます。
深く考えずに純粋出資比率(私)4000万:(妻両親)11000万=家800万:2200万=土地3200万:8800万が望ましいことに納得出来ました。

お礼日時：2007/02/25 03:37