マンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

Question

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約１年のものです。
当マンションは世界有数の温泉地のため天然温泉（共同）付きで住民は皆無料で温泉を利用できるようになっています。
ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想（販売会社の見通しの甘さ）よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第２回の定例総会があります。
当マンションは部屋ごとにそれぞれ管理費が決められているのですが中には滞納している住人もいてその分はマンションの積立金より切り崩している状況です。
そこに共同浴場のガス代問題が浮上しているのです。
現在の案では温泉利用者の状況を調べ、一人当たり５００円/月を徴収する案（利用者は専用の鍵をもらい利用）や、持分あたりで１m2あたり２０円徴収する案、共用部の電灯の間引きやシャワーの設定温度の変更などの節約策や温泉利用時間の制限（今は１０時～１３時の清掃時間以外は利用できます）が管理組合・管理会社から提案されています。
私としましては、購入時に販売会社より「いつでも無料で入れます」と言われて購入も決めたこともあり一人当たり５００円（管理費は現状より２０００円上がります）集める案には反対です。
ただでさえ管理費を未納にしている住人がいるのにそれさえ回収せずに新たに負担を増加させるのが嫌なのです。
でも、増加するガス代はなんとかしなければならないのです。
節約策は賛成です。見栄え重視で意味の無い電灯などもあるので。
で、今回の総会では管理組合理事に立候補しようかと思っています。（元々やりたがる人はいないし今のままでは任せておけないので）
で、

(1)ガス代のことですが無料で入れると宣伝していた会社側には責任はないのでしょうか？（元々は見通しが甘かったからこうなった）
(2)節約策以外に新たに自動販売機などを増やし収入増（ガス代損失補填）をもくろむために良い案はないでしょうか？
(3)管理費の滞納を積極的に請求しない管理会社に対し鉄槌を下す事はできないでしょうか？

体験談なども聞かせていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

himawari223 · Accepted Answer

No.２です。

法律の種類は知りませんが、平成１６年に、管理費の滞納金の支払いは、５年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、５年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、１０年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、１５年で時効ですし、人殺しで捕まっても、１５年とか２０年の懲役ですから、被害者はいつも、ふみにじられっぱなしです。

時効を中断するのには、

１、滞納者に、〇〇年〇〇月〇〇日現在、いつから、いつまでの管理費等、総額いくらを滞納しています。というふうに、紙に書かせて、日付・署名・捺印させる。（理事会に呼んで、下書きをみせて、納得させ、こういうふうに書いて、と言うといいです）

１、裁判所に、支払い督促の訴えをする。（簡易裁判所に行くと方法を教えてくれまし、素人でもできます）

と聞いています。詳しくは、法律相談して下さい。（弁護士もいろいろですので、いろんな弁護士に聞くといいです）

総会や、理事会のたびに、管理会社に、どうしたらいいの？と質問したり、話したりしていましたが、管理会社の担当者から、適切なアドバイスがなく、滞納者のほうが知識が豊富でしたので、結果的に負けてしまいました。（滞納者は、仲間ではなく、知識を悪用する、ずる賢い敵でした）

今は、管理規約に、１年間の滞納で、裁判所経由の支払い督促をする、と決めました。

反省として、管理会社まかせにしないで、管理会社を使う。ちょっとしたことでも、早めに理事会を開き、対策をたてる。

no009 · Answer

(1)責任の有無の（または割合の)最終判断は裁判所になります。
＞元々は見通しが甘かったからこうなった。　は質問者さんの言い分で、販売会社側の言い分のあるでしょう。販売会社の想定が妥当であったか、なかったかは文面だけでは分かりません。結果は分かりますが。
(2)皆さんの言われるとおり、支出削減が先と思います。あまり、副業に精を出すと納税義務が生じますよ。（ありえないことと思いますが）
(3)鉄槌を下すべき相手は、怠慢な管理組合です。管理会社は催促は行いますが、集金義務はありません。催促したあとは管理組合の仕事です。

理事になるからには、民法、区分所有法、管理委託契約書、管理規約、出来れば会計まで勉強しましょう。図書館、本屋に分かりやすい解説本がたくさんありますよ。

namnam6838 · Answer

（理事経験者ではありません）
管理組合全体としての収入と費用を見直してはどうでしょうか。
ガス代だけとらえると、今後類似事案が起こったときも同様にその事案だけの対応策になってしまうように思います。

私のマンション（約600戸）の管理組合は、管理費会計で毎年約13%の剰余（会社でいうところの利益）があり、修繕積立金に繰り入れています。
（管理費は、約160円/1平米・修繕積立金は73円/1平米です。）
当初売主・販売会社が提示した案では、こんなに剰余金は大きくありません。（というかゼロです）
管理組合（＝住民）の、収入アップと費用削減のアイデアと行動がもたらした剰余です。
（それでも今後修繕積立金の不足が見込まれるとして増額が提案され可決されています）

売主からすれば売ってしまえば終わりでしょうから、ガス代の件での責任は難しいのではないかと思います。
あくまでも見通しは仮定によるもので、売り主もプロですから、そのへんで責任追及されるような契約・文言にはなっていないのではないかと、私は思います。
「無料で入れます」というのは当初の説明であって、管理組合（住民）が必要であると認めるならば、変える必要があると思います。

管理費未納については、回収は管理会社の仕事になっています。
それでもできない場合は管理組合に回ってくることになっていますが、総会資料を見る限り、2ヶ月分しかない（1戸の2ヶ月分か2戸の1ヶ月分かは不明）ので、うまくやっているようです。
未納回収が管理会社の仕事と決められているのならばですが、未納が多発するのは管理会社の怠慢ではないでしょうか。
必要ならば管理会社を変えるとよいと思います。
（未納分は貸借対照表の未収の項目に現れますから、ガス代のような損益計算書部分とは直接は無関係であろうと思います）

収入アップ策で一番大きかったのは廃品回収です。とはいっても、ふだんのゴミ捨てを通常のごみと廃品回収に分けるものです。これにより市から奨励金（約100万円）を得ています。
自販機手数料収入は当初からありますが、年15万円ぐらいしかありません（電気代が区別されていないので、黒字なのかはわかりません）。
費用削減策は、いちばん大きいのは管理会社費です。
毎年他管理会社と相見積もりをとっています。その結果、当初より大幅に値引されて再契約をしています。
（うるさい管理組合と思われているようで、管理組合と管理会社は良好な緊張状態にあるそうです）
同様にエレベータ保守契約・園芸費用（樹木や中庭の管理費用）も値引されています。
（#1さんと同様に清掃の頻度の変更や、植栽管理の一部を住民でやる（趣味のサークルとして）ことによります）
剰余金を本来予定よりも押し上げているのは、収入アップ策ではなく費用削減策のほうになります。

ガス代は、管理費会計のうちでも一項目に過ぎないと思います。
収入全体・支出全体で見直して、それでも剰余が出ないのであれば、組合の破綻を防ぐためにも管理費を値上げするしかないのではないかと思います。

himawari223 · Answer

こんばんは

理事をしていて、滞納問題等で、つい最近管理会社を変更しました。いくつか問題があり、大変ですね。

１、未納者には、裁判所を通しての、支払い督促をする。

　　〇、金額が多くならないうちでしたら、小額訴訟で、簡単だそうです。

　　〇、最終的には、管理会社の責任ではなく、組合の責任ですので、早々に手をうったほうがいいです。

　　〇、管理規約の、滞納者に対する方法にのっとって行うのですが、よく読んで、そのようになっていなかったら、早急に管理規約を変更する。（総数の４分の３以上の賛成が必要です）

　　〇、上記をしないと、５年で時効になってしまいます。ただの内容証明は、時効に対して、有効ではありません。

１、ただで、温泉に入れるという件は、販売会社に掛け合ってみるといいと思います。が、基本的には、売ってしまえば、知らん顔でしょう。お話合いは録音しておくといいです。パンフレット等に、記載されていれば、裁判しても、勝てると思いますが・・・

１、自販機導入は良い案とおもいますが、損得をよく確認して下さい。

１、理事になるのは、お勧めします。さらに、理事長になるといいと思います。物事を決める時は総会の他、臨時総会で決めれば、後で文句を言われません。

１、理事報酬を決めるといいです。当初は無理と思いますが、２・３年後には、理事会出席１回10,000円とか5,000円とか。

１、節約できるところは、節約するのは、いいと思います。それでもだめでしたら、利用時間を制限するのも、いいと思います。

１、管理会社が、あまり動いてくれなかったり、適切なアドバイスをしないのであれば、管理会社を変更すること、お勧めします。経験豊かで、最低でも、今お困りのことを解決してくれる会社を選ぶといいです。

１、管理会社には、顧問弁護士がいますが、あくまで、管理会社の味方ですので、参考にしつつ、役所や共産党の事務所には、無料の弁護士相談がありますので、何度も相談するといいです。

組合や理事会がしっかりしていないと、管理会社のいいようにされてしまいます。組合が高い管理手数料を払っているのですから、相談の形をとりつつ、うまく使っていく。また、業者さんなども、あちこちに見積もりを依頼して、良心的なところを、確保していくといいです。

マンションの価値を維持向上のために、総会や掲示板等、ことある毎に、全員の意識を啓蒙するよう、がんばってください。軌道にのれば、楽に運営できます。

noname#78261 · Answer

詳しくはあありませんがマンションの理事長経験者です。
１）悪意をもって無料設定したのでなければ入居後はすべて管理組合の決定事項です。そういう設定をしたのは販売会社や管理会社が想定の元に起案を作ったもので、おそらく１回目の総会で内容の承認を済ませているでしょうから、内容を承認した管理組合で変更していくのが普通の事だと思います。
よく販売チラシにおいしい事をかいてあるのをみますがすべてを信用できるはずはありません。想定以外のことというのは簡単に起こります。
２）自販機は結構電力がかかる上に利益が少なくよほど人が買うところでないと採算は取れません。みんな飲料会社のほうへいってしまいます。値上げがいやならまずは使い方を当初の想定程度に抑える工夫をしなければいけません。その他商売によって利益を得ようと思うと法人化しなければいけなかったと思うのでまずは、管理会社への委託業務費の節約、委託業務内容を減らす。（床清掃を月２を月１にするとか、植栽管理を理事会でおこなうとか）などの工夫をしたらいかがでしょうか。ちなみに私は３％弱金額を下げてもらいました。
３）管理費滞納の対策がはじめからないのはおかしいですね。早急に対策を決めて行った方がいいでしょう。家は管理組合における立替払いは１回だけです。あとは第三者機関に督促をさせてます。
マンション管理組合のサイトってけっこうあり情報が取れます。
そのひとつをリンクしておきます。Ｑ＆ＡのIIIが管理費滞納のところです。
頑張って対応して下さい。

参考URL：http://www.mankan.or.jp/

マンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

No.２です。

(1)責任の有無の（または割合の)最終判断は裁判所になります。

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（理事経験者ではありません）

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こんばんは

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詳しくはあありませんがマンションの理事長経験者です。

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