貸家の更新料をもらいたいのですが。家主です。

こんにちは。
義理実家より相続する貸家が１軒あります。住人はおばあさんと４０代の娘さん。住み始めて２０年ほど立つようです。
家賃は８万円で更新料なしの２階建て１軒や。我が家の隣の家です。
義理実家が貸していた時は更新料など無く、契約も曖昧です。なので私たちが相続したら不動産屋の仲介を入れてきっちり書類を交わしたいと思っています。そのさいに更新料（２年に１回程度）を設定したいと考えています。
それに長く住んでもらうとその方の土地になると聞いたのですが・・・本当でしょうか？出て行って欲しいとは思いませんが土地を取られる事は嫌です。何か書類で対処できるのでしょうか？
また名義が旦那に変わることで新しく契約となるのは可能ですか？

No.4 ベストアンサー 回答者： pokosuke08 回答日時： 2007/03/27 22:53

＃２です。

＞つまり建物自体は所有権は失っているという事ですか？

少し説明不足だったかもしれませんね。
所有権自体は失われていませんが、賃借権も時効取得の対象になるのです。つまり、契約自体があいまいで存在しないのだ、と主張できれば明け渡しを請求する余地もあるのですが、現状では、仮に契約が存在しなかったとしても月８万の賃料で家を借りるという権利を借主の方が時効によって取得していると考えられます。

＞旦那の名義になっても住んでいてもらって構わないのですが、自分たちのものでなくなることが嫌なだけです。このまま貸している分には問題はないという事でいいんですよね？

問題ありません。少なくとも賃料の支払を受けているかぎり、所有権が時効取得されることはありません。
ただ、相手が悪質で、「いや、賃料ではなく売買代金として支払っていらのだ」と主張すると、契約書等の証拠がない場合にはやや面倒なことになる可能性はあります。公租公課（固定資産税等）を質問者さまの側で負担していれば争いになる可能性は低いでしょうが、借主負担の場合は危険です。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。引き続きお願いします。
固定資産はこちらが払っています。なので問題はなさそうですね。
やはり更新料は取りませんが、貸しているという事書類で交わしたほうがいいでしょうか？
無くてもこのままきっと平和には過ぎるのでしょうが、あったほうがいいとも思います。
どうでしょうか？

お礼日時：2007/03/28 12:11

No.5 回答者： pokosuke08 回答日時： 2007/03/28 16:11

＃２，４です。

きちんと契約書類を交わすことは望ましいでしょうね。
後々のトラブルを避けるには効果的ですし，通常は相手もそれほど嫌がらないでしょう。

なお，その際は，弁護士等の専門家に作成を依頼されたほうがいいと思います。数万円程度かかってしまいますが，素人が作成するとそれこそトラブル発生の元です。

この回答へのお礼

pokosuke08さん、何度もありがとうございました。
弁護士ですか～。弁護士目指してる友達はいるので聞いてみます！
早く司法試験に受かる事祈っておきます。

お礼日時：2007/03/28 17:55

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/03/27 17:39

>不動産屋の仲介を入れてきっちり書類を交わしたいと思っています。

これはできなくはないでしょうけど、現行の契約を文書にするというだけのものになるでしょう。先方が嫌がると厄介ですが。

>そのさいに更新料（２年に１回程度）を設定したいと考えています。
これは現行契約より借主に不利になるので無理です。

>それに長く住んでもらうとその方の土地になると聞いたのですが
なりません。永久に。

>また名義が旦那に変わることで新しく契約となるのは可能ですか？
借主が同意しない限りは無理です。現行契約をそのまま引き継ぎます。

この回答へのお礼

簡潔で分かりやすいです！
このまま継続するしかないですね～。
ありがとうございました♪

お礼日時：2007/03/27 18:38

No.2 回答者： pokosuke08 回答日時： 2007/03/27 16:46

＃１の方も書かれていますが，所有権に関しては時効取得は問題になりません。

賃貸借では時効取得の要件である「所有の意思」が認められないためです。

ちなみに契約自体があいまいであっても２０年ほど家賃を支払われているということですので，建物賃借権は時効取得しているでしょうね。
この場合，相手が更新料等について合意すれば問題ありませんが，いやだと言われればそれまででしょうね。そもそも更新料は法的根拠に乏しくあくまで合意がある場合に認められるものです。
また，解約を申入れて更新料を払ってくれる人に貸すという方法もありますが，この解約申入には，賃貸人がその建物を必要とする事情や十分な立ち退き料の支払い等がないかぎり裁判所が認めることはまずありません（借地借家法２７条・２８条参照）。

この回答への補足

ありがとうございます。
つまり建物自体は所有権は失っているという事ですか？
更新料はなんの根拠も無いなんて知りませんでした。

旦那の名義になっても住んでいてもらって構わないのですが、自分たちのものでなくなることが嫌なだけです。このまま貸している分には問題はないという事でいいんですよね？

何もわかってなくてすいません・・・

補足日時：2007/03/27 16:52

この回答へのお礼

詳しくありがとうございました。

お礼日時：2007/03/27 17:33

No.1 回答者： sapporo30 回答日時： 2007/03/27 16:29

> それに長く住んでもらうとその方の土地になると聞いた

> のですが・・・本当でしょうか？
取得時効のことを言っているのだと思いますが、
この場合は、関係ありません。
賃料を受け取っているだけで問題はおきません。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97% …

更新料に関しては、相手が飲まないと難しいでしょうね。

この回答への補足

ありがとうございます。
＞取得時効のことを言っているのだと思いますが、
＞この場合は、関係ありません。
＞賃料を受け取っているだけで問題はおきません。
と、いう事はこのままずっと貸していても貸している方のものにはならないという事でいいんでしょうか？
取得時効とは違うって事ですね？

補足日時：2007/03/27 16:38

この回答へのお礼

詳しくありがとうございました。

お礼日時：2007/03/27 17:34