修繕費や大規模修繕。

修繕費なんですが、新築、中古マンション色々調べましたが、
同じ様な地域、規模なのにどうして金額の差がかなり有ります、
管理会社等で違いが有ると思うのですが、修繕費の高い所は
管理会社によつっては手数料等取るから、よろしければどう金額
を決めているのか教えて下さい？

大規模修繕は、差は有ると思うのですが、何年間隔で行いますか？
（50年として何回ぐらい行います、主にどのような所の修繕が重要ですか）

マンションの寿命は50～60年と聞きますが、本当でこんなにもつものなのですか？

No.4 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/16 10:32

＞マンションの寿命は50～60年と聞きますが

統計では平均３７年で建て替えを余儀なくされているのが現状。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/previe …

本体は保っても給排水管などのインフラが約３０年で寿命

３年前の設備も全て陳腐化して内装の価値は無くなっているでしょう

わずかな土地と本体の権利だけになりますね

３７年経過すると直すより建て替えの方が現実的なのでしょう

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/04/15 18:32

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　『どう金額を決めているのか』とは、決めるまでの手順・手続きをお尋ねでしょうか、金額を決める基準をお尋ねでしょうか。

　たぶん基準と思いますが、だとしたら「一見同じようでも、やっている方法、内容が違ったりしているのではないでしょうか？」というのがまず思いつくことです。

　例えば、すでにコメントされていますが、ゴンドラが使えるのかどうかとか、高価な塗料を使うかどうか、大企業に頼むか地元の中小企業に頼むのか、とかとかとか。

　なにか合った場合に文句を言おうとしたら潰れていたでは困るし、住民から猛反発をくらうほど高価でも困るし、すぐ補修が必要になるよう安物では困るし、建物の存続期間をはるかに越える耐久力のある高価な部品を使っても意味ないし・・・ 。

　そういうものを総合的に判断して、手順を踏みながら管理組合が決めます。いろんな価値観があるでしょうからどれがいいとは言えません。

　資料をそろえたりするなど、通常の管理契約外の仕事を要求されたなら、管理会社が手数料を取るのは当然でしょうね。

　私も何カ所かの分譲マンションの一階に事務所などを買って賃貸していますが、何年ごととか定期的にはやっていないようです。大修理より、小さな修理をこまめにやるのが、建物のためにはよいようです。

　マンションの寿命・・・ 物理的な寿命の場合、ふつうの躯体は６０年以上もつと思いますが、水道管などは２０年から３０年でダメになります。屋根の防水も、日頃手入れをよくしないと同じくらいの寿命でしょうか？

　そうなると、まさに大改修・大費用が必要ですね。この時点で、外壁などの傷みもありますので、「どうせ、建て替えるか」という声がでたりします。そういう意味なら、５０年はもたないでしょうね。

　関西以西には、瀬戸内海の砂を洗わずに使ったようなマンションがあって、極端なものでは２０年ももちませんし、シャブコンと言って、水増ししたコンクリートを使ったような所も弱いです。問題は設計だけじゃありません。

　賃貸マンションの経済的寿命なら、３０年でダメになりますねぇ。駅前など、よほどよい立地でないとガラガラになります。今はコンピューターで「築１５年で」とか入力すると、ほかの条件はとてもよくても、築１５年を越えた物は表示されないようで、問い合わせもなくなります。どうしようもない感じですねぇ。

　税法上は、税金を取り続けるために、４９年・・・ でしたっけ。それくらいはもつことにしてありますけど、実際は、そこまで持たないですねぇ。

No.2 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/04/15 13:12

金額差は建物の仕様、規模の差が大きいと思いますが、たいてい修繕費が不足してきて年数がたつと価格が上がる事が多いようです。

優良中古公庫の判定の中で6000円から7000円で優良としていたこともあります。（今は、更新していないので判りませんが）
最近の新築マンションは買いやすさから非常に修繕費を安く設定し、10年過ぎた頃に住民が不足に気づきびっくり！という事もあるようです。

管理会社がとるというよりも管理会社は大規模修繕などやそれに見合う修繕費を提案してマンション管理を適正におこなうのが仕事ですから決定権はありません。住民で運営する管理組合で決めます。修繕時期までに金額が不足すれば一時金でしはらうこともあります。

大規模修繕は7～8年ごとの鉄部塗装から始まり、10～15年で防水、25～30年くらいでEVなど間隔はさまざまです。ほかに配管の清掃や交換、外壁メンテナンスもあります。

寿命は50～60年というのは構造物の寿命でありメンテナンスが悪ければ機能が落ちたマンションになる可能性は十分にあります。

管理会社は管理費を取るわけですが、駐車場の賃料などを管理費会計に入れているか、修繕費会計にまわしているかによっても条件は違います。修繕費会計にまわしているところなどは修繕費が安いという事が考えられます。

No.1 回答者： timeup 回答日時： 2007/04/15 12:53

外壁の作りとか、配管などでもかなり修繕費用は変わります。

外壁がタイル張りだと、ゴンドラでは出来ませんから、足場作成で高くなります。

修繕費が安い場合は、大規模などで不足するので、一時金として各住民から徴収しますので、其処でトラブル発生があります。

管理会社との契約は今はかなりシビアに決められており（一昨年夏から）、毎年更新かどうかになり増す。

＞何年間隔で行いますか？
⇒一般的には大規模は１０年前後で行います。

＞主にどのような所の修繕が重要ですか
⇒大規模は具合の悪いところから、具合が悪くなりそうなところ全部ですが、それは管理組合とか大規模修繕委員会などの住民代表が決めることです。

＞50～60年と聞きますが、本当
⇒建築法改正してから、其処まで時間が経過していないから、何ともいえませんが、まあそんなものでしょう。