請負契約後の追加費用について教えてください

Question

店舗兼自宅の建替えを大手ハウスメーカーと請負契約をし、来月から着工予定です。
数カ所の展示場で各社のモデルハウスを見比べましたが夫婦ともにそのHMが気に入り、時期的な要素もあったためか大きく値引いてくれたので昨年末に契約しました。
その後細部の仕様変更に加え、床面積を広げることにしたため大きく追加費用が発生しました。

その追加費用についてですが、契約時と同じ割引率ではできないと言われたのですが、それが普通なのでしょうか？
一般的な商業では「業者側から当方に対してはこの掛け率で商品を提供します、という条件のもとで契約したんだからその後も同じにするべきだ」と考えると思うのですが、注文住宅では当たらないのでしょうか？

もし上記の考えが当たらないとすると…
細部の仕様の変更では（建築面積が広くなった部分は除く）プラス部とマイナス部があるのですが、合計金額ではプラスになると思います。その場合はどうなるのでしょうか？（これは注文住宅の場合、必ず起こることだと思うのですが）
例えば…契約時合計2000万円だったが、最終的には2100万になった。その場合、2000万分は契約時の割引だが100万は割り引かない、という考え方になるのでしょうか？それともこの部分は同じ割引にしてもらえるのでしょうか？

これから交渉しようと思うですが、なにぶん初めてのことなので、どこまで主張してよいのかが分かりません。
当方の主張としては、以下の点で契約時と同じ割引を求めたいと思っています。
1. 契約前にHM側が提示していた図面では無理があり、店舗で必要な設備の説明をしてあったにも関わらず入りきらないスペースしかとっていなく、現住まいよりも小さくなるという説明がなかった。
2. 契約前には設計士に相談する場が設けられなかったので、契約した後でなくては正式な担当設計士が決まらないのだと思い、大まかな間取りと設備の決定だけで契約した。
＊1.2.とも気づいた時点で担当営業には告げてあります。

このHMが気に入っていたとはいえ、契約前の詰め方が安易だったと反省しています。
どう交渉すればいいでしょうか？私共の主張は常識外ですか？
仮住まいなどの手配も終わり準備はどんどん進んでいるので、HMの言いなりになるしかないような状況で余計に困惑しています。
長くなって申し訳ありませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

southwest#2 · Accepted Answer

「契約締結後の設計打ち合わせによる金額UP」
注文住宅の発注をする際に、よく起こるトラブルの一つです。

「一般的な商業は同じ掛け率で」云々という話はよくわかりませんが、「大まかな間取りと設備の決定だけ」というその内容に対して、値引きもあったのでしょうが出てきた見積もりで契約を締結しているわけです。「値引率○％」という契約をしたのではなく、値引きも込みの「○○円」という金額で契約をしているのです。
（この時点で詰めが甘いですが）

それを契約締結後に詳細な打ち合わせをして、面積が増えたり予定されていた設備のグレードを上げたりすれば当然に追加やグレードアップ分の金額が加算されます。それに対して最初の値引きと同じ割合で値引かなければならないというルールや商慣習はありません。
そもそも建物のプランや見積りが変化するということは、一種の「契約内容の変更」です。契約内容を変更するには両者の合意がなければ成立しません。極端な話、変更内容が合意に至らなければ当初の契約内容のまま、両者が契約の履行をすれば良いだけですから。

もっとも、当初要望したプラン内容が質問者のニーズを全く満たすことが出来ない（必要としている設備が入らない）、又はそもそも実現不可能などの事情があれば、契約そのものを解除するように働きかけることは可能です。

ということで「契約締結」という行為を軽く見過ぎていた為に、その後の変更による金額UPでジタバタするという、業者も業者なのですが客も客という話なのです。業者はとにかく契約を急かしますが、それに乗っては駄目で、ある程度細部まで詰めて内容に問題が無ければ契約という風に持っていくことが理想です。業者から見れば「うるさい客」かもしれませんが、質問者が契約後に打ち合わせている内容を契約前に持ってこないと契約しない客も居ますよ。
詳細な内容が不明で見積りが出てきても、そんないい加減な状況で契約は出来ないと考える方がある意味自然かと思いますが。

しかし、質問者が書かれている1.や2.の様な事情もあるわけで、当事者にしかわからない今までの経緯があるでしょうから、自分の思う主張をすることは悪くないと思いますよ。
「追加分も同じ値引率でやってくれ」と交渉すること自体は自由です。
強く押せば通る可能性もあると思います。
ただ業者の傾向としては、契約前の客には必死で値引いて契約を取りに行くが、契約後の客には割とシビア、というのがありますのでね・・。
つまり出来る限り、「要望は契約前に言う」ことが大切なのです。

bouhan_kun · Answer

詳細が決まってから契約しましょう。詳細も決まらないのに契約したのなら、何がおきてもあなたの落ち度も指摘されます。
営業は実務は無頓着で、彼らがほしいのは営業成績（成約数）です。彼らに専門的なことを聞くのは、坊さんに聖書の教えを聞くようなものです。
また、営業マンへの要求と返答は全て書面で（両者捺印の覚書）残さないと、絶対あとで聞いた聞かないの話になります。

southwest#2 · Answer

＞担当設計士が決まった後、その設計士から「見積もり時のプランでは無理がある」と指摘されました
＞契約に際して専門メーカーとしての落ち度（？）もあったのではないかと思った

なるほど、前回の回答を書くときも何となくこの点が気になったのですが、質問の本旨が「契約後の追加金額にも、契約前と同率の割引が適用されるのが当たり前ではないか？」という内容だと思いましたので、あまり触れませんでした。

経緯や変更内容等の詳細が解りませんので、他人が判断するのは難しいのですが、
仮に契約時のプランでは「要望していた設備が収まらない」などのような設計的な不備であれば、その点の変更に関して追加金額が発生するのは納得行かない話ですよね。
そういう事柄であれば、どの程度金額がUPしてもメーカー側の不備として責任を負うべきで、施主に追加金額を負担させるのはおかしいです。
よく協議してください。

ただし、当初の質問文を読みますと、
＞その後細部の仕様変更に加え、床面積を広げることにしたため大きく追加費用が発生しました
とも書かれており「細部の仕様変更」などという語をみると、どこからどこまでがメーカー側の落ち度による修正なのか、施主の要望による変更なのか・・という点が全く掴めませんので、そのあたりはご自分でよく判断して交渉してみてください。

nonbay39 · Answer

１、そもそもそのような甘い段階で契約したがしたことが間違いであってＨＭに非はないと思われます。
２、これも悲しいかな単なる施主の勘違いですね。

　ＨＭの営業は、契約前であれば値引きにある程度強気の権限を持っているでしょうが、契約後では一切もっていないに等しいと思います。やるとすれば下手すると営業の自腹となるだけでしょう。

　主張が常識外だと言わざるを得ません。ＨＭの言いなりではなく、自分の選んだ道ですよ。ＨＭがかわいそうです。金額が太い分契約前は好きなことを言えますが、契約後には言えません。
　車などに例えると分かり易いのですが、契約前であればあれこれオプションをサービスしてくれたら買うと言えば付けてくれるかもしれません。でも契約後にこのオプションもつけてといってもそれは普通付けてもらえないと思えませんか？

　ちなみに私は、いい加減なラフプランの状態で契約しました。その代わり割引き率は一定とし、どちらが儲かっても損しても文句言わないという契約にしてそのとおり実行しました。それでもＨＭが契約してくれと言ったからです。でもこれをやるには建材設備などの値段及び掛け率をある程度知っていないと無理ですよ。
　割引率を一定にしても上乗せされてわからないようではこの手は使えません。
　いまだにどちらが損をしたのかはわかりません。ＨＭは損したと言っていましたが。私は逆だと思っています。
　契約前であれば、こういったことも言えたでしょう。

　言葉は丁寧なのですが、主張は出鱈目としか言いようがありません。まあ、あなたが次の誰かを紹介してくれそうな客であれば、なにかしら期待できるのかもしれませんが、大手ＨＭはＯＢ客を余り頼りにしていない所もあるでしょうから、どうでしょうか。いずれにせよＨＭの善意にすがるしかないですが。

fifa5963 · Answer

私は、現在、（工務店にて）建設中ですが、契約の見積りを大幅にＵＰしている状況で、最終的に再度、総額の交渉をする予定にしています。その際、当初と同じ値引率の適用を打診しましたが、ＵＰの原因の多くが設備グレードＵＰだったので、同じ値引率は難しいといわれ、それなりに納得しています。

しかしvalenyane様の場合、躯体に関することなので、基本的には同じ値引率適用の主張は全然おかしくない（むしろ当然）と思います。私は、以前、会社の仕事で発注側として価格交渉の仕事を７年ほどやっておりましたが、このようなケースの場合、基本的には当初の値引率維持で、交渉していました。ただし、会社のバックがある交渉では、それを押し通せることが多いですが、個人レベルの交渉としては押し通すことは難しいと思われます。

従って、どこで矛を収めるかを念頭（例えば値引率適用額を折半する）において、攻勢のスタンスで交渉されてよいのではないかと思います。
陳腐な答えで恐縮ですが何かの参考になりましたら幸いです。

noname#78261 · Answer

私共の主張は常識外ですか？
と聞かれると常識外です。
追加工事は、新築見積もりより一般的にお金のかかる工事です。
その手間暇を施主だからといって言葉一つで変更すれば簡単に変更できると思っているならばそれは大きな間違いです。よほどのんびりした田舎の工務店で、工期管理も、発注処理もその場しのぎで行っているようなところであれば「ああいいよ」という事になるかも知れませんが。
一度契約した内容で皆さん工事をスタートするのですから、変更がおきれば建築では何十もの業者が影響を受ける事もあるのです。しかし、工事が進めば工程管理も調整しなおし、追加変更処理は後回しになりがちなど、皆さんに負担がきます。なので、契約時にどれだけ内容をお施主様の納得がいくまでものにし、クロージングできるかが契約前を担当するものの責務なわけです。そして、工事の方のために追加契約を暴利でなく必要な分だけお施主様から金額を頂戴するのも責務なわけです。

話がちょっとずれましたが、契約前の詰めが甘い事は施主、施工者双方にいい事はありません。もう、工事は始まっているのですから工事に携わっている方のことも考えて払うものは払わないといけないと思います。家は人の手でつくっているのですから人も大切にしてあげて下さい。

ponsuke04 · Answer

家の建築では最初の請負契約時の間取りのまま実際の建築となることはほとんどありません。床面積の増加までは至らなくても、細部の仕様などで変更・追加が必ずあります。

間取りの決定段階などの成り行きを見て「こいつは追加が出そうだ」とふめば、多少値引きしても、取り返せる計算で最初の請負契約金額を決定します。その点は商売です。

それはさておき：「請負契約時点での割引率で追加工事も割り引け」というのは、残念ながら通らない理屈です。請負契約はその時点で完結しています。契約時のサービス期間とかいろいろ理由はつけられますが、基本的に、追加工事の割引については、追加工事の発生時点での交渉となります。
「ここまでの契約ではこの掛け率で商品を提供します」ということであって、その後の取引まで「この掛け率で」というものではありません。だからこそ、そのある時点で「建築請負契約」として契約するのです。これは一般の商業でも常識です。

■「契約時と同じ割引を求めたいと思っています」
→交渉なさってもよいですが、けして常識ではありません。むしろ非常識です。

■「契約前にHM側が提示していた図面では無理があり・・・。」「契約前には設計士に相談する場が設けられなかったので・・・。」
→家を建てるのはＨＭではなく「施主」です。これらはお書きになっているように契約前の検討が甘かったためですが、これと「最初の値引き率を適用せよ」ということとは全く関係の無いことです。味噌クソ一緒にして交渉してもＨＭは「ただゴネているだけ」と思うだけです。

現実的には「主張」をするのではなく「交渉」をすることです。上記のように値引きについて「・・・であるべき」という理論は成り立たないと思います。
「できるだけ割り引いて追加工事をお願いします」ということは申し出ることはあっても「○○が悪かったのだから値引いて当然・・・」というようなもっていきかたでは、ＨＭも「やってられねーや。あの強欲施主。」という印象を植え付けるくらいの効果しかありません。

請負契約後の追加費用について教えてください

「契約締結後の設計打ち合わせによる金額UP」

詳細が決まってから契約しましょう。

＞担当設計士が決まった後、その設計士から「見積もり時のプランでは無理がある」と指摘されました

１、そもそもそのような甘い段階で契約したがしたことが間違いであってＨＭに非はないと思われます。

私は、現在、（工務店にて）建設中ですが、契約の見積りを大幅にＵＰしている状況で、最終的に再度、総額の交渉をする予定にしています。

私共の主張は常識外ですか？

家の建築では最初の請負契約時の間取りのまま実際の建築となることはほとんどありません。

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