離婚したら住宅ローン名義は変更が必要なんでしょうか?

親族のことなのですが、
離婚して、夫の経営していた賃貸住宅を所有しました。
ご主人は消息不明になっています。
まだ２０００万以上のローンが残っているようです。
土地は彼女の父親のもので、父親が連帯保証人になっています。
でも、その住宅ローンの契約者も団体信用保証保険の名義も夫のままで、家賃収入でローンの支払いのみ、彼女が続けていくそうです。
離婚して物件の所有者が変わったことはまだローン会社には告げておらず、
弁護士さんに相談したときに「言わないほうがいいのでは」
と言われたそうです。(他件の相談のついでにちょっと聞いただけらしいです)

ローン会社的にはなにか問題があるんでしょうか?

この場合ご主人名義の団体信用保証は適用されるんでしょうか?
(だいたい消息不明者の生死確認って出来るものですか??)

名義がこのままだと、郵便局に転居届けが出せません。
ご主人の郵便物がいまだに届いており、
なにやらクレジット関係、裁判所、弁護士からの郵便物まであるそうです。(書留や内容証明郵便ではないらしいです)

彼女は他にも多額の借金があり、ストレスで精神状態も不安定。
仕事も忙しく１年以上放置したままになっているそうです。

賃貸物件の契約をしている不動産会社にも名義の変更をしておらず、確定申告のことも絡んでくるんではないかと思います。

どうしたらいいのでしょうか…
どうかいい知恵を貸して下さい。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/05/14 18:45

離婚による財産分与で、賃貸物件を受取ったがローン名義は夫のままで（「住宅ローン」ではなく「アパートローン」かと理解します）、元夫の住民票住所も現在友人が住んでいるのは賃貸物件と同じで、当該ローンのみが担保設定されているとの事情とします。

１．離婚済であれば、当該ローン以外の負債が元妻に係わってくることはありません。（連帯保証等がないことが前提）二人の間に子供がいる場合には、子供が負債の相続をするという問題が生じます。（適正に相続放棄をすれば、負債からは免れます）

２．登記名義移転が何時なのか分かりませんが、今となってはローン会社にどう報告しても夫の消息がつかなければ、ローンの変更もできません。（当初そのまま銀行へもうしいれしても承諾されなかったと思われるが）　元妻なりその父親が現金で一括してローンを返済するか、契約条件通り毎月の返済をする他なさそうです。（ローン契約上はローン残存中の不動産名義の無断変更は違約事項であり、極論すれば一括返済を求められかねない事項になります）

３．郵便局に転居届けを出せない理由は、アパートローンの名義が元夫のままだからではなく、夫の転居先が不明な為と理解されます。（というよりは、アパートローン関係の書類は元妻が必要だが。その他の負債関係書類は受取りたくない為に、転居届けが出せない、が正しそうですが）

４．消息不明者を法律上「死亡させる」為の手続としては、民法に失踪宣告という規定があります。
　　http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%B1%E8%B8%AA% …
　　この場合の団信適用の可否については、事例としては未知の世界です。（個人的には、法律で死亡を確定させるのなら団信も適用されそうに考えますが、確信が持てません）

５．但し、離婚時点で残債務を返済していくことを了解して財産分与に応じておきながら、「当人の行方不明に乗じて死亡確定を求め、団信でローンも完済させたい」というのが元妻側の物の考え方なら、一般的には理解しがたく受け入れられないという反応もありそうです。（代理質問なので物の考え方・表現に差があるのだと考えますが）

６．元夫名義の賃貸契約による家賃収入で元夫のローンを支払っているのなら、元夫の収入として申告すべき状況かと考えますが、現実に確定申告をしている・していないを含めて、この辺りは不確かな事実関係で云々すべき事項では無さそうです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
ごちゃごちゃになってた頭の中がすっきりしました。
とても助かりました。
「死亡確定」（？）は私の疑問です；
本人同志ではローンの払いは引き受けるけど、せめて団信は残して欲しいというような話があったのではと思われます（ちょっと想像はいってます；）
これだけの回答をして頂くこと、ずいぶんお時間もかかったかと思います。
ほんとうにありがとうございます＾＾

補足日時：2007/05/14 23:32

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2007/05/14 17:23

離婚され所有開始された時点で、名義変更しておくべきでした。

無論、団体信用保証保険からと金融機関関係の如何なることも対象外になります。それに、税金関係等も無論、相談・提出不可でしょう。即、全ての関係先への名義変更を。借入金等があれば早期返済や一括返済を迫られることも考えてて下さい。そんなに世の中、甘くありません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
団体信用保険は諦めて、最後まで返済すべきなんでしょうね。
ＤＶもあったようで、縁を切るためにほぼ全部の借金を自分が支払う状態にまでして離婚したようなんです。
せめて保険が有効であればと救いもあるかと思ったのですが…

補足日時：2007/05/14 23:01