マンションの管理組合 - その他(社会問題) - 教えて！goo

No.5の追加です。
築30年ということは色々な箇所に修理箇所があるかと思います。一級建築士などの専門家に一度全てを点検してもらって修繕計画を立てた方が賢明かと思います。少しづづ修理をしているということは、理事会メンバーの一部の意見を拾っているか、あるいは一部の強硬意見を拾っているかではないでしょうか。全体の建物が古いので、全体の修理をするということで資金計画を立て調達してゆかないと、貯蓄がないまま少しづつ修理をするというやり方は最悪の結果を生むように思います。

将来どうするのか、どの程度の修繕費なら個々が負担できるのかなどを全体で考えることかと思います。これまでに大規模修繕を何回かやっているかとおもいます。その都度、修理・補修をしているかと思います。まだ一度も大規模修繕をやっていないとなると、1戸辺りの修繕負担金が膨大になるので、修繕そのものが難しいと思います。とにかく、マンションの資産価値を上げるという観点から、建物検査をやり、どの程度の経費がかかるかを知る必要があるかと思います。

近年のマンション販売では、売らんがために「修繕積立て金」を抑えているところが多くあります。しかし入居後10年過ぎから、「大規模修繕工事」の必要が具体的になってきます。入居後10年間に修繕積立金を貯蓄していればいいのですが、もし積み立てていない場合には一時金が必要になります。一時金を徴収するとなると、工事に反対する居住者多いのも事実です。一時金を徴収しないで済むような積立金を、当初から考えて販売している販売会社は良心的だとおもいますが、そのような会社は極少でしょう。生活費・遊行費にお金を使っても、管理費を滞納する居住者がいる世の中なので、一時金徴収がいかに難しいか想像してください。

一人では何もできません。同じ考えを持つ居住者で話し合って同調者を増やすことではないでしょうか。参考にして頂ければと思います。

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現在、大規模修繕をおこなっているマンションの居住者です。マンションの管理会社というのは、基本的には販売会社と同系列のところが多く、管理組合・理事というのは名目上で、実質的な管理運営は管理会社が行っているところが多いと思います。管理組合理事会が活発であれば、自主管理とまでは行かなくても、管理会社に文句を言うなり、5年に1度は管理会社を変更すれば、管理経費が妥当か否かも判ります。

また工事ですが、同じ管理会社が長く続くと経済状態（修繕積立金）を知っているので、貯蓄しないようにいつも小さな工事をしています。大規模修繕時には、組合員から一時金を集めて金儲けをするシステムを構築してしまいます。素人の組合員・理事は、管理会社の手の平で踊るだけで何も抵抗できません。これが多くのマンションの実情です。工事も手抜き中間マージンを取られても判りません。

我々の所では、手抜きの管理会社を変更しました。大手の管理会社だったのですが、実質的には中間マージンをとるに過ぎない会社で、実質的には系列会社に仕事を廻すだけだったようです。大規模修繕に先立ち、コンサルタントして一級建築士事務所と契約して見積もりを取り、工事もゼネコンではなく、実質の工事会社と契約しました。ゼネコンと契約してもマージンを取られるだけで実質的には下請けが工事をすることになります。

同じ会社に工事を請け負わすということは高値契約になっていると思います。すなわち紹介者にマージンが流れているだけです。このような状況を変えるには、管理会社を変更して管理会社と戦わねばなりません。その気概があるなら、やってください。そうでなけば、管理会社任せにするしか他に方法はありません。管理会社と契約しても、管理会社を監督するのは組合なのですが、お金を払っているので組合員は何もしなくてもいいと誤解している組合員が多いことも事実です。

自主独立的な考えの組合員が多いと現状を変えることは可能かと思います。ご検討・健闘されることを期待します。

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マンション管理組合の理事会に参加している者です。
マンションの価値は「管理で判断しろ」というくらい重要なものです。
さて、修繕工事での見積もりですが、３社くらいに見積もりを出して
いますが、大抵同じ会社に落ち着きます。
これは別に便宜を図っているということではなく、いわゆる過去の
修繕経験から「５を言ったら１０分かってくれる」という便利さと
無理を言っても聞いてくれる度量からきています。
もちろん見積りは最も安いです。
＃３の方もおっしゃっていますが、是非管理組合の役員をなさって
下さい。そうすることで今まで分からなかったことが分かってきます。
私も理事会では疑問をぶつけます。
そういう健全なやりとりが管理組合の価値を高め、ひいてはお住まいの
マンションの価値を高めていくことにつながります。
私の例でも、なかなか理事会に参加してくれる人がいなくて、役員が
留任ということが毎年あります。
ぜひ参加されることを。そして疑問はそこでぶつけましょう。

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マンション管理会社の社員です。

まず、マンション管理の基本をおさらいしておきましょう。
マンションの共用部分と言うのは、言うまでもなく、区分所有者全体の共有物であり、その維持管理は区分所有者全員でやらなくてはなりません。そのために、管理組合という組織をつくり、決定機関である総会で決定したことを、執行機関である理事会が実務として行います。で、それらに不正が無いかを監視するのが監事です。

本来であれば、質問者様も数年に１回は理事に加わり、マンションの運営をしなくてはならないはずですが、その４～５名の方が面倒なことを引き受けてくださっているので、理事にはならなくて済んでいるわけですよね。極めて失礼な言い方をお許しいただければ、理事の皆様が苦労してマンションを守ってくださっているのに、質問者様はいわば「ただ乗り」をしている、と言う見かたもできるんです。（そんなつもりは無いと思いますが、客観的にみればこうなります。）

固定メンバーがずっと理事を勤めることは、質問者様のような憶測を生んだり、他の区分所有者の「自分のものは自分で管理する」と言う意識を減退させてしまうので、あんまりお勧めはできません。やはり、理事は全員で平等に行うのが一番よいのです。

で、工事の見積や施工が１社特命ということですが、これは割りと良く行われていることです。私の担当しているマンションでも、補修はマンションを建てたゼネコンに以来する事を原則にしているところがあります。
これはなぜかと言うと、他社から見積を取るのは、他の方も書かれている通り、かなり面倒なことになるからです。

会社等であれば、当然今までのお取引先がありますから、業者の選定などする必要はありませんが、マンションの管理組合ではそういうわけに行きません。はっきり言って、業者は腐るほどありますが、どこの業者が信用できるのか、仕事はきちんとやってくれるか、工事後の対応はどうか、と言うあたりから見なくてはなりません。これは結構しんどいですよ。さらに、見積の仕様を決定して、相見積をして、工事が始まれば、きちんと施工ができているか監視し、引渡しの時にはチェックをする必要があります。

実際、私も理事長の時に鉄部塗装工事をやりました。管理会社と居住者の知り合いの会社で合い見積をして、結局知り合いの会社にやってもらうことになりました。
おかげで、私は立会いやら、検査やら、結構時間を取られてしまいましたね。
幸い、施工に問題はなく、無事に工事は終わりましたが、もしこれがいい加減な施工をされていたら、その後始末をしなくてはならないわけで、正直ぞっとします。
ですから、今の理事の皆様が１社特命にしているのは、ある程度理解できます。

今後、質問者様がやるべきことは、理事会に加わって、マンションの運営に参加することです。せっかく疑問を持たれたわけですから、実際に自分でやってみましょう。その上で、不正があるのであれば、それを正せばよいのです。監事になれば、権限で総会を召集することもできます。人のお金だからこそ気をつけてもらいたい、などとおっしゃるならば、なおさらです。大変失礼ではありますが、質問者様は今の理事の皆様にマンション管理の義務を全て押し付けている状態です。人にあれこれ要求をする前に、まずは自分の義務を果たされるべきです。

もし、理事になるのは嫌だ、と言うことであれば、こんな失礼なことは考えないことです。自分は何もしないくせに、あれこれ批判や憶測をするのは、マンションのために頑張ってくださっている理事の皆様に失礼です。

少々から口な意見になりましたが、管理をやっている立場からすると、理事の皆様のご苦労を目の当たりにしておりますので、ちょっときつい事を書かせていただきました。
詳しい状況がわかりませんので、不愉快に思われましたら、お許しください。

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>調査、監督している行政はありますでしょうか
こういうところまで国による管理を要求するってのもおかしいと思いますけどねぇ。
一応「建物の区分所有等に関する法律」というところで、マンション管理組合の定義、義務やら権利やら役割について定められています。
例えば「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。」というような条文もあります。
http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM

ただ基本的に、これは自治のための法律なので、枠組みは決めますので後は勝手にやってくださいという性質のものです。
ですので不満があるのなら総会のときにでも訴えればよいですし、なんなら質問者さん自らが理事に立候補すればよいだけです。ボランティアな仕事ですが、業者さんの選定やらそれに付随する様々な面倒なことを全て一手に引き受けてこなしてしまえば、その既存の理事さんらからも感謝されるんじゃないんですかね。

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大抵の理由は、めんどくさいからです。

同じところだと、あの変おかしくなったからよろしくー
と電話して、あとは請求書を持ってきてもらうだけですから
楽ちんでしょ。

他社から見積りを取ろうとしたら、図面を引っ張り出して
見積りの為の調査に立ち会って、・・・　あーめんどくさい
ですよね。

あと、修繕積立金って、自分のお金も含まれてますが
人のお金ですから　あんまり気にしないですよね。
これって、税金と似てますね（笑）

業者から、現金をもらってることはないと思いますよ
お中元、お歳暮はあるかもしれませんけど・・・

どこの業者にやってもらっても、それは自由です。
管理組合は、管理規則に基づいて、住民の総意として
行動していますので、・・・
おかしいと思うのであれば、自分で見積りを見せてもらうなり
会計報告をチェックするなり　する必要があります。

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