住宅ローン★住んで間もない借り換えはお得？

3年半前に新築戸建を購入して2300万のローンを地元の銀行で組みました。金利は最初の2年は固定で1.4%でしたが現在は変動でジワジワ金利があがり来月から2.15%になるみたいです。この金利は全期間0.7%の優遇を受けています。最近他の信用金庫のキャンペーンで変動金利融資時1.5%、以降全期間1.375%優遇というのを知りこっちのほうが優遇率が良いので揺れています。固定も3年は1.2%・5年は2%・10年は2.55%と安いように思います。固定期間終了後は0.7%の優遇が受けられるみたいです。お聞きしたいのは

(1)まだ住んで3年半だけど借り替えるのは得か？
(2)借り替えるとしたら変動か固定3種類のどれが得か？

ということです。金利はあがっているもののまだ4年くらい？は支払額は変わらないので支払額が変わる直前に借り替えたほうがいいんでしょうか…。ちなみに35年で組んだので残りは31年ちょっと、3人子どもが居て繰り上げできる自信もなく月々の支払もあまりあがるようでは厳しいです。キャンペーンが終わる前に決断したいのですが情報が多すぎてピンポイントに調べられません★どなたか知識のある方お願いします！

No.1 ベストアンサー 回答者： X-trail_00 回答日時： 2007/05/31 16:15

借換の諸費用は結構バカになりませんのでご注意を

保証料など含めると２１００万としても５０万は超えます。

金利の優遇なんて実際のところ無意味です。
変動5%になったら、6%になったら・・・1.5%優遇でも、
3.5%,4.5%です。
4.5なんかだと月の支払が10万超えます。

>繰り上げできる自信もなく月々の支払もあまりあがるようでは厳しいです。
こう考えているのであれば、長期固定にするべきです。
少なくとも10年
しかし月の支払は8.5万くらいになります。

質問の1,2共に
損得は結果でしかわかりません。
長期固定は安心を買うのです。

金利の大幅UPの時に一括で現金で支払えるのであれば
変動でもいいと思います。

そもそも借換も審査が通るかどうかわからないので
審査をする（銀行で話を聞く）ことはしてもいいと思います。
そこで初期費用などの試算もしてくれるはずです。

No.2 回答者： e9832312 回答日時： 2007/05/31 18:39

変動金利から変動金利に変更では、あまり意味がないと思います。

手数料や手間を考えると本当に得か疑問です。
短期固定から長期固定ならわかりますが、今後の返済計画を考慮して考えた方が良いと思います。0.の差は手数料なんかで簡単にとんでしまいますよ。本当に特になるか考えた方が良いと思います。事務手数料や保証料等考えるとばかにならない金額になると思います。
短期固定から短期固定に変更するのなら、借り換えにかかる費用を考えると繰り上げ返済をした方が得になる可能性が高いのではないでしょうか。
どちらにしても目先の情報ではなくしっかり試算してから検討した方がいいのでは。住宅ローンの借り換えは新規で借りる場合と条件が違う場合もありますので、最低限そのくらいは確認しましょう。