借家の強制退去について（長文です）

Question

過去に同じような事例がありましたら申し訳ありません。
長文になりますが、ご助言頂けると幸いです。

平成14年4月から現在の借家に住んで、約5年になります。
昨日突然不動産屋が訊ねてきまして、今住んでいる家（借家）を
大家さんが管理が面倒だと言う事を理由に手放したいらしい事を
言われ、強制退去を命じられました…。

強制退去とはいえ、退去まで6ヶ月（半年）の期間は設けられている
とのお話だったので、この強制退去に従うつもりではいるのですが
突然の退去命令だったので、引っ越し費用や新居の契約費用などを
どうするかでも困っております。
今回の強制退去にあたって、大家さん側に費用請求できるかどうかを
調べてみたのですが、過去の質問例の殆どでは「強制退去の場合は請求できる」
との回答でしたが、手元の賃借契約書によると第12条で「又いかなる場合があっても
乙は甲に対し、移転料、立退料、その他これに類する金銭的請求をしてはならない」
との記載があった事から、請求は難しいのでは？と考えているのですが、せめて
敷金や引越しの際に支払った、ケーブルテレビの工事費用などが戻れば助かると
思っています。この場合の請求は可能でしょうか？
また強制退去の場合、法律上で請求可能になる事もあるのでしょうか？

借家の販売価格や場所などが記載された物件資料も渡されましたが
不動産屋の話によると、売りに出されるこの家（借家）を、私達が
買い取るという話になれば、販売価格の交渉や相談にも乗りますが
購入の意思が無い場合、直ぐにでも売りに出すという話だったので
家を買いたいという購入希望者が居れば、私達が居住中であっても
購入希望者に部屋の中などを見せて欲しいという事でした。
外観だけでは買い手は購入判断が出来ないからという理由でしたが
見知らぬ人を部屋に通すというのは、余り良い気分ではないですし
何より「プライベートな部分」を見られる事に大変抵抗があります…。
住宅展示場でもないのに、そこまでしなければならない必要性が
こちら側にあるのだろうか？と主人も私も困惑しております。

上記の事などを交渉をするにあたって、不動産屋を通した方が良いのか
直接大家さんと話をした方が良いかでも悩んでおります。
契約の際は人の紹介だったので、不動産屋は通していなかったのですが
今回は間に不動産屋が入っているので、交渉するのは直接大家さんでは
なく、不動産屋を通した方がスムーズに事が運ぶかどうかもアドバイス
頂ければ有難いです。（人の紹介ですが、賃借契約書は手元にあります。
賃貸借期間については空欄になっており、何も記入されておりません。）

ご助言頂きたいのは以下になります。

・今回の強制退去にあたって、大家さん側に費用の請求できるかどうか。
　（敷金・入居時に支払ったケーブルＴＶの工事費など。
　　強制退去の場合、法律上で他の請求は可能かどうか）
・販売される借家の部屋を、購入者側に公開する事を拒否できるか。
　（断る際にはどのようにして断ればよいか等）
・不動産屋を通した方が良いのか、直接大家さんと交渉した方が良いのか。

その他、強制退去に辺り、こうした方が良い・これはやっておいた方が良い
などのアドバイスがありましたら、ご回答頂けると幸いです。
　
これまでに家賃滞納や契約違反などは一切ありません。
なるべく大家さんと揉める事のないよう事を運びたく思っております。
（でも泣き寝入りはしたくない…）どうか、ご助言宜しくお願い致します。

walkingdic · Accepted Answer

>「強制退去の場合は請求できる」との回答でしたが
その通りです。というよりそもそも強制的に退去させることなど出来ないので、退去してもらうために相応の金銭的保証をしなければならないということなのです。


>第12条で「又いかなる場合があっても乙は甲に対し、移転料、立退料、その他これに類する金銭的請求をしてはならない」

この条文は無効です。
借地借家法（旧法では借家法）では、

第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

と定めており、上記条文の意味は、大家には「正当の事由」がなければ立ち退きを求めることは出来ず、その正当の事由の中には「財産上の給付」（要するに立ち退き料）も事由を正当化するための要素の一つとしているということです。

そして
（強行規定）
第30条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

と定めているため、その契約書の条文は第２８条規定に反するから無効となるのです。

>また強制退去の場合、法律上で請求可能になる事もあるのでしょうか？
そもそも強制的に退去などさせることは出来ません。

先方の退去の申し出を受けなくても問題ありません。つまり退去するかどうかはこちらがその申し出を了承するかどうかと言うことであり、先方に退去させる権利は一切ないと言うことなのです。

もちろん正当事由があれば求められるとありますが、しかしそれは過去の判例では非常に限定されたものにすぎず、ご質問者の場合に該当することはないでしょう。

法律上はそうなっているのです。借家権というのは非常に強い権利なのです。


>そこまでしなければならない必要性がこちら側にあるのだろうか？
一切必要ありません。


>・今回の強制退去にあたって、大家さん側に費用の請求できるかどうか。
>　（敷金・入居時に支払ったケーブルＴＶの工事費など。
>　　強制退去の場合、法律上で他の請求は可能かどうか）
すでに書いたように、実はイニシアチブはご質問者にあるのです。
先方は法律上はご質問者を退去させることは出来ないですから、ご質問者のすきな条件を出せばよいのです。私であれば、細々と面倒なことは言わず、とりあえず先方には、
家賃１年分、敷金は全額返還、引っ越し費用として２０万、新居費用としてその地域の礼金相場金額を請求しますね。
あとは家賃１年分のところで最低半年から１年の間で交渉します。

>・販売される借家の部屋を、購入者側に公開する事を拒否できるか。
出来ます。

>（断る際にはどのようにして断ればよいか等）
単純にお断りしてください。法律上ご質問者が賃貸している住宅ですから、法律上正当な権利があって居住している訳なので、ご質問者の承諾なしに家に入るのは建造物侵入罪という犯罪です。
要するに、この部分のイニシアチブも１００％ご質問者にあるのですから。

ただ私であれば、この話は上記退去費用を決定して覚え書きを交わした後に、どうしてもということであれば、それに＋２０万上乗せすることで同意するよなどのやり方も考えます。なぜならば先方が早く売却できるのであれば、先方はそれだけ経済的に得をするわけですから、当然その得をする分の分け前を要求するのはおかしくないからです。

>・不動産屋を通した方が良いのか、直接大家さんと交渉した方が良いのか。
これは難しい判断です。大家は法律上のことはあまりよく知らないことが多いので、逆に先に述べた借地借家法の規定をよく知っている（知らなければ不動産取引の宅地建物取引主任の免許はもらえません）不動産屋の方が話が通りやすいという考え方もあります。

ただ不動産屋は法律のことを知っていながら法律に疎い素人相手にご質問者に退去を求めているわけですから、狸であることは確かなので、丸め込まれないようにしなければなりません。

交渉の際の注意点は、絶対にご質問者にとって満足できる条件を相手が了承しない限りは退去に同意しないことです。

昔は法律を知らない素人相手に不動産屋は好き勝手していることが割と多かったんでしょうね。
今はこういうインターネットのおかげで無知の素人も知識をつけられる時代になりましたから、その力は最大限に利用しましょう。

ちなみに相談相手、協力してくれる相手が欲しい場合は各地域に消費生活センターというのがあります。公的機関で消費者の味方をするところです。そこに相談すると助言ももらえるし、時には一緒に交渉もしてくれますよ。

bouhan_kun · Answer

基本的には1の方の言うとおり。

で、一般的には、居住者がいたままでも、物件の売買は可能です。で、新しいオーナーが賃貸事業を継続するなら、従前の契約をそのまま引き継がなくてはいけません。事業の中止や建物の解体もしくは建て替えて継続をするなら、新オーナーが居住者と話し合って、おもにお金を積んで退去してもらうことになります。しかし、それが面倒なので、実際にはそのような居座り？物件は買い手がつきにくく、また金額が安く叩かれることがざらです。一番高く売れるのは、更地でしょうから、できれば追い出して、解体したいと考えてるのでしょう。

もめるのが嫌なら、素直に従うのが一番です。
当然の権利として、常識的なものを要求するなら、揉めても、法はあなたの見方になります。
ギャフンと言わせたいなら、そういうやり方もあります。

まずは、退去するとして、金銭的な保証はどこまであるのか、先方の意向を聞きましょう。常識的なラインは、敷金等の全額返還、引越しにかかわる全費用（ただし、新しい先の家賃との差額はＸ）でしょう。退去期間内に更新が来るなら、更新費用の免除。また、合意時点から契約終了時までの家賃免除もあるかもしれません。意味のない迷惑料、慰謝料とかは、あまり要求しないほうが、話が早いです。

借家の強制退去について（長文です）

>「強制退去の場合は請求できる」との回答でしたが

基本的には1の方の言うとおり。

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