質問

大手ハウスメーカーの建売住宅を買って20年になります。
痛みが激しく大幅なリフォームか建替えを検討しているのですが、窓枠の歪みなども多く一気に建替えをしようかと考え始めています。
敷地は54坪、述床面積は32坪です。
建物だけは坪当たり35~40万円位とすれば総額が予想できるのですが、それ以外の諸費用が検討もつきません。
例えば、解体費用、廃棄費用、引越費用、仮住まいの費用などが想像できますが、それぞれにいくらくらいかかるのか、またこれら以外にはどんな費用が発生するのか、ということです。
専門的な知識のある方、または建替えのご経験がある方、ぜひアドバイスをお願いします。
なお、家族構成は私、妻、子供2人(大学と高校)の4人です。
よろしくお願いします。

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回答 (3件)

35~40万円というのは、いわゆるローコスト系のハウスメーカーの単価ですね。
積水ハウス、ダイワハウスであれば、坪60~70万は覚悟されたほうがいいですね。
こういうご質問の時、いつも紹介しているサイトです。
http://www.onyourside-housing.net/research/index …

解体撤去費は、都市部では坪4万円程度かかります。
3万円というのは相当安いと思います。
32坪ですと、130万円前後という計算になりますね。

ハウスメーカーに依頼されるのであれば、測量費(ちなみに、測量には3万~5万かかります)はとられないと思いますが、契約前の図面作成費を取るところもあります。
5万円から15万円とメーカーによって異なります。とらないメーカーの方が多数派ですが。
また、地盤調査費は別途必要な場合があります。
スウェーデン式で3万円~ ボウリング調査なら10万円~の費用がかかります。
安い業者は、地盤改良業者が営業代わりに地盤調査をしている場合が多く、
不必要な地盤改良まで「必要」と考察してくる場合がありますので、あまりお金を惜しみたくないところです。
スウェーデン式で8万円程度、ボウリング調査で20万円程度とられても、良心的な業者に調査してもらう方が安心です。

もし地盤改良が必要となると、支持地盤の深さや建物の重量にも寄りますが、おおむね坪3.5万~5万円程度(1階の面積に対して)はかかると思っておかれた方がいいと思います。

建物の工事費に含まれない費用として大きいのはインフラの取り込み費用ですが、これは改築ということなので不要と思って大丈夫かと。
外構工事は、塀の建て替えや庭のやり替え、駐車場やアプローチの舗装をやるか否かで大幅に値段が変わります。
予算枠として100万円~200万円は見ておいた方がいいでしょうね。

仮住まい費、往復の引っ越し代も予定しておきましょう。
また、建て替えを期に新しい電化製品や家具を購入される方も多いですね。
このあたりは、人それぞれ、特に家賃は地域によっても大きく変わりますので、調べてみてください。
2階建て30坪であれば、余裕をみて建物工事が4ヶ月。解体工事や、工事後の検査のことを考えると、半年程度の仮住まいと思われれば間違いないでしょう。

カーテンや照明器具も必要です。カーテンはざっくりと50万円前後。照明は、建物工事で取り付けるものの他に、20万円程度かかる場合があります。
リビングや寝室のシーリングライトが、代表的な例ですね。

建築家にご依頼の場合には、設計料がかかります。工事費の10%~15%とする事務所が多いと思います。
また、確認申請の審査手数料はお施主さん負担です。
設計監理契約、工事請負契約の印紙代も、税金ですので負担してください。
設計監理契約は金額も安いので大した印紙代にはなりませんが、工事の方が万単位の印紙になります。

住宅ローンを借りるのであれば、保証料、抵当権設定登記の費用などが別にかかります。
銀行のホームページのローンシミュレーターを使うと、この辺の費用も出てきますので、調べてみてください。
工事費は数回にわけて払うのが一般的ですが、ローンは建物の登記が終わらないと実行されません。
資金繰りをつけるため、つなぎ融資を利用する方も多いですが、金額が大きい上金利が高い(無担保融資になりますので)ので、その負担も万単位になる場合があります。

家づくりの費用は、計画内容によっても大きく変わりますので、ざっくりといくら、と言うことは難しいと思います。一説には工事費×30%の別途費用がかかるとも言いますが、これはあくまでも目安です。
ご自分で予算表をつくって、積み上げてみるのが一番だと思いますよ!
がんばってください。

この回答へのお礼

詳しい説明をありがとうございました。とても参考になりました。
それと添付していただいたサイトはすごいですね。
ここでもう少し勉強してみるつもりです。
本当にありがとうございました。

まず、建物の解体費用を算出するための諸条件について説明します。

(1)既存家屋の状態。構造、階数、延床面積、建築面積など。これによって、解体自体の難易度や規模が決まりますので、この部分については単価計算が可能になります。一般的には木造で坪3万円前後。

(2)敷地と道路の関係。接道長さ、前面道路の幅員、敷地の形状や面積など。重機やトラックが既存家屋に近い敷地内、もしくは前面道路にとめられない場合は、人の手による作業が増えるため、解体費用が割高になります。

(3)既存家屋周辺の状態。付属工作物(バルコニーや外階段)の有無、外構工作物(塀やカーポート)の有無、樹木の有無など。既存家屋以外の解体作業と廃棄物が増えるため、その分の費用が加算されます。

 建物の解体工事費は、建築費と同じように数社の解体工事業者から見積もりを取り、比較検討した上で、依頼先と工事金額を確定していくことをお勧めします。建設リサイクル法の施行に伴い、解体工事業者は解体工事業登録が必要となりましたので、許可証の有無も確認して下さい。また、数社からの見積もりで、突出して安い金額を提示された場合は要注意です。違法となるミンチ解体(分別無しに「ぶっ壊す」類)や不法投棄を前提に、金額を提示してることが考えられます。

・・・・上記はある信用できるサイトを抜粋編集したものです。
上記2.3のような難しい条件が無ければ坪3万前後と考えて良いでしょうか。

引越費用、仮住まいの費用に関しましては撤去、建替え込みで半年と仮定すれば大よそ検討がつくでしょうか、家賃次第でしょうね。

他に特別大きな費用のかかる作業等は無いでしょう。

ところで20年で建替えですか。
私の実家、妻の実家、親戚等々イメージしてみましたが20年で建替えの例は浮かびませんねえ。
設計した住宅でもそうですね。
質問者様のお知り合いにはいらっしゃいますか?。
そんなに傷みましたか。

20年前ですと少なくとも構造上は現行法規(建築基準法)とさして変わらない筈、大きく変わった部分では外壁の防火に関する規定、シックハウス、・・・傷みには関係しない部分です。

ただバブル期は手抜き工事が多かった、そういった面での不安はありますが。

ちなみに拙宅は築38年、今年4.5回目の増改築を終えました。(正確な回数忘れてる・・・妻の実家なもので)

大きな手抜きが無いと仮定すれば、良い業者や建築士に巡り合えれば傷んだ部分を中心にリフォームや増築で十分10~20年は住み続けられそうに思われます。
浮いたお金で長期旅行をされてもまだまだお釣りが来るでしょうね。
予算に余裕があれば建替えに越した事は無いでしょう。

あまり参考にならず恐縮ですが。

この回答へのお礼

確かに築20年での建替えは異例だと思っています。
しかし、窓枠の歪みや雨漏れなどかなり損傷が出ているのも事実なんです。
でも、もう一度全面的なリフォームも検討してみようという気持ちになってきました。
アドバイスありがとうございました。

大手ハウスメーカーであれば、まず建築費は最低50万/坪は必要だと思います。
つまり、
(1)建て替え建築費  予算取りでは、55万/坪×(建築の延べ床面積)
(2)解体費      地方によって、値段は異なると思いますが、工事条件が、大型ダンプ搬入・解体重機(バックフォー等(ゆんぼです))可能箇所で、木造住宅2F程度であれば、100万あれば十分でしょう。
(3)いわゆる、新規、新築住宅同様、諸経費100~150万。
(4)仮住まい費用   投稿者でもおわかりになるでしょう。家賃×工事期間+敷金+礼金
(5)引越し費用 2回分

あとは、建て替えと言っても、新築工事ですから、新築工事業者に確認するのがよいでしょう。

この回答へのお礼

建替えの基本部分として坪50万円はみないといけないんですね。
ちょっと考えが甘かったようです。
あらためてリフォームも検討してみようと思いました。
アドバイスありがとうございました。

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