A 回答 (5件)
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No.5
- 回答日時:
「ソファレアン・ソファレドゥ」かな?
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/tk=1 …
例えばこれなら
・家賃が54000円×12戸×12ヶ月=777万円で利回り13.4%?
・築18年...屋根+外壁の全面リフォームが必要な年数です
処置されていなければ3-400万円は追加が必要でしょう
・総投資金額は恐らく6500万円
金融機関の融資額は33万円/月支払までが上限でしょう(満室家賃の50%)
耐用年数が25-18年くらいしか計算できませんから最長10年での返済まで
貸付限度額は3800万円程度まででしょうね
残りの2300-2700万円は自己資金が必要です
で、結果なかなか売れません
売れないのでお買い得な価格設定(高利回り)です
中古物件は新築時の耐用年数で最大貸付期間が決まります
軽量鉄骨では最長でも25年くらいまででしょうね
わかり易いアドバイス、ありがとうございました。
現在(盆前)、他の方と商談中とのことです。
(本当か嘘かわかりませんが)
担当者の方、頭金が無いとわかったら、丁寧な話し方から
ぶっきらぼうな話し方に豹変しました(笑)
m_inoue222さんのおっしゃるように頭金2700万円位必要な
物件ってことですね。
やはり頭金を貯めるようにします。
もっといい物件は出てくるでしょうからね(笑顔)
勉強になりました。ありがとうございました。
No.4
- 回答日時:
>現在空き室3/12
利回りが15%でも優良物件とは言えないのでは?
中古なら10/12戸くらいでも12-15%の物件はざらに有るはずです
今のままで推移すればどうなるかが問題でしょう
破綻が見えています
築年数や立地、駐車場などのからみも有りますがシロウトが入居率をUP出来るとも思えませんが...。
私が買ったアパートでも最初は
・6/12戸
・満室家賃560万円
・金額3000万円+リフォーム1500万円
満室に1年以上必要でした
最近米子にも久しく行っていませんが住宅事情はどうなのでしょうね
昔は皆生・両三柳・旗ヶ崎辺りをちょろちょろしていました
金融はごうぎんが借りやすいのでは?
No.3
- 回答日時:
大家してます(現役サラリーマン)
#2さんの意見の通りでしょう
事業用のアパートローンは「事業採算性」が重視されます
3000万円のアパートで50%しか融資が決まらないことも有りますし
13500万円のマンションで満額融資も有りました
・事業採算性
・個人的信用度
・個人的経済力
地方銀行でも都市銀行でも可能でしょう
信用金庫とは付き合いが無いので判りません
アパートの収益を生活費に使わない(10年間とか)で済む収入が別にあれば借りやすいでしょうね
・アパート収益=返済可能額...。
・アパート収益-生活費=返済可能額...。
こんな考え方も金融機関は持っているようです
ただ、
「自己資金を持っていない=貯蓄能力と金銭管理に難点が有る」
こうも考えますね
自己資金2000万円を持っていれば新たな物件を取得するときに全額融資と言うような考え方も有ります
自己資金も貯められなかったような人は信用度が低下するのは仕方ないでしょう
・自己資金無し...満額借りられない
・自己資金有り...満額借り入れで自己資金はそのまま新たな物件を...。
こんな感じになります...仕方ないでしょう
回答ありがとうございました。
おっしゃるとうり、自己資金なしでは金銭管理に難点有りとみなされてしまうでしょう(涙)現在30才なのですが、最近、不動産投資(サラリーマンのままではよくないと思い)の勉強を始めました。購入するなら自分の住まいから遠くない物件にしようと思っていたら好条件の物件が出たためフルローンはできないものかと思った次第です。満室時利回り15%(現在空き室3/12 鉄骨、空き室はリホーム済み)なのですが、住まいの近所だということと、売値が土地のみ(250坪)の購入価格より安いため魅力を感じました。会社の給料で生活できているので、もし、購入できれば、家賃収益は次の投資物件購入のために貯蓄したいと考えています。12室あれば空き室リスクも少ないと思ったのですが、購入可能な物件から始めて、貯蓄して、信用を積んでいきます。
No.2
- 回答日時:
振るローン可能か否かは銀行の問題ではなく、査定の問題です。
質問者様の勤め先、年収、勤続年数、所有資産およびアパートの不動産収支計画をご用意ください。
銀行はそれを見て、個人向けアパートローンが適用できるか、いくらまで出せるか判断します。
信用組合等の小さい銀行のほうが付き合ってくれると思います。
回答、ありがとうございました。
不動産投資の本を少しかじっただけだったので、収益還元法でのフルローンの可能な銀行と、全くしていない銀行とがあるのでは、と思っていました。どちらにしても、資料を準備してあたってみます。
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