抵当権

抵当権で困っています。
　数年前に、個人事業をしている父から将来は相続するつもりで土地を借（使用賃貸）り、金融公庫からお金を借りて一軒家を建てました。
　ところが最近、その土地に父の抵当権が設定されている事を知りました。
１番抵当は私（金融公庫）ですが、父の抵当権には根抵当権が１５００万円で設定されていました（現在の借入額は不明で、地価は約１０００万円です）
　現在父の事業は斜陽しており、借金の返済はほぼ無理な状況ですが、
私は最期までローンを払える状況です。
　この状況で、
「父の借金によって我が家を追い出されるのはどんな時か？」
「我が家だけでも守る最善の策は何か」（その後父と同居する予定です）
が解る方、どうか教えて下さいm(_ _)m

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/13 12:45

＃３さんの回答は借地借家法が適用になるケースを前提に書かれていますので、今回のケースは当てはまらないでしょう。

契約は借地借家法が適用になるような建物所有を目的とした借地契約ではなく、使用貸借契約であるとか書かれていますので。

使用貸借は個人間の信頼関係に基づき契約されているので、所有者が変更になったりしたら、契約は引き継がれませんので、建物が登記されていても、借地権は主張出来ませんので、立ち退きを要求されます。

＞父の借金によって我が家を追い出されるのはどんな時か？

使用貸借の場合その上に建つ建物の権利が弱く不安定なので、建物自体に抵当にするほどの価値がないですね。＃２さんの回答を参考にさせてもらうと、１番抵当があり、その土地だけでは、父親の借り入れ先が資金を回収出来ない様子ですので、他にも抵当になっているものがあると考えられます。その場合、他の抵当物件と併せて回収ができると判断して競売されたときでしょう。

また父親が借金返済のため第３者に土地を売却したときも、使用貸借契約なので、購入者より立ち退きを要求されるでしょう。その際には原状回復（更地での返還、建物の取り壊し）まで要求されるかもしれません
。


＞我が家だけでも守る最善の策は何か

使用貸借は権利が弱い契約です。だからといって今更借地契約に変更しても抵当権設定の方が先ですので、競売された場合は対抗出来ないと思います。

たとえ質問者のローンを繰り上げて全済して、質問者の抵当権をはずしてもらっても、資産価値は低く、それを抵当にして新たに借り入れるようなことも難しいと思います。

何とか根抵当をはずしてもらえるように借金を返済するようなことしかないでしょう。
＃１さんの書かれている任意売却で購入しても、その資金で借金が返済出来なければ、抵当ははずしてもらえないので、状況はあまり変わらないように思います。

ここで得られる回答は参考程度にとどめて、弁護士や司法書士などの現実の専門家に相談した方がよいでしょう。

この回答へのお礼

　細部にわたるアドバイスを有り難うございます。
どの方の意見を見ても将来を楽観視出来る内容の物はありませんでしたが、問題解決の選択肢は広がりましたので、司法書士等に相談するなどして、最善の策（家族（の為の家）第１で出来れば両親共に）を探したいと思います。
　どうも有り難うございましたm(_ _)m

お礼日時：2007/12/16 22:43

No.5 回答者： bita333 回答日時： 2007/12/13 12:47

N0.3です。

追加です。
使用貸借の場合は、借地権の適用がないような話もありますので、
ご確認下さい。

この回答へのお礼

　有り難うございますm(_ _)m
私も色々調べましたが、私の家の場合は「借地権」、「法定地上権」の適用外だと言うことが解りました。

お礼日時：2007/12/21 00:01

No.3 回答者： bita333 回答日時： 2007/12/12 19:41

こんにちは。

不確かな知識で申し訳ありませんが、回答します。

＞「我が家だけでも守る最善の策は何か」
1、質問者さまの建物が登記されてあれば問題ないような気がします。
2、建物に父名義の　根抵当権　が設定されていないことが条件です。


質問者さまの建物も根抵当権の担保に入っていた場合には、一緒にとられます。

他人の土地をかりて、建物を建てて、
地主さんが売ってしまった、競売されてしまった　などの場合、
建物の持ち主は、建物をとられてしまうのか？
そんなことはありませんよね。
土地に借地の登記をしていなくても、建物の登記があれば、
地主が変わっても、建物所有者は保護されたかと思います（法定地上権）（借地借家法を参照）。

この回答は参考程度にしてもらって、
司法書士さんに相談することをお勧めします。

この回答へのお礼

投稿有り難うございましたm(_ _)m
　私も質問投稿後に「法定地上権」について調べましたが、私の状況とは合わないようです。
　どうも有り難うございました

お礼日時：2007/12/16 22:37

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2007/12/12 18:37

回答がないようなので参考程度に書かせていただきますが、１番抵当はいくら付いてますか？１０００万でしか売れない土地で、１番抵当が１０００万以上あるとしたら、２番の抵当権者は競売にかけても回収できないのでどうしようもないと思います。

また、１０００万でしか売れない土地ですでに１番抵当が付いている物件だけを担保に金を出すとも思えませんので、お父さんの根抵当権は他の物件と共同担保になっていませんか？メインの担保は他の物件と考えていて、その土地にも付けたのは、息子の家の土地まで担保に入れさせることでの心理的なプレッシャーを考えてだけの事かもしれません。
そのあたりの事情次第だと思います。

この回答へのお礼

　投稿有り難うございました。
この質問を投稿後に父に確認して解った事ですが、父名義で抵当権を持っている銀行と私の金融公庫の窓口になった銀行は同一でした。
　それでも、仮に競売になった場合２番抵当分のお金は回収できないと思うので、父の信用で借りられたのかもしれません。
　どうも有り難うございましたm(_ _)m

お礼日時：2007/12/16 22:33

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/12/12 18:34

「父の借金によって我が家を追い出されるのはどんな時か？」

お父さんが不渡り出して倒産し、土地が差し押さえになり競売になった時。

まず土地は使用貸借との事ですから、借地権を登記していないと思います。そうすると質問者さんの権利は、競売での土地の落札者に対抗できないと考えられますので、立退き料なしで退去または強制執行になると思います。

「我が家だけでも守る最善の策は何か」
根抵当をはずして貰う。
あるいは任意売却で質問者さんが買い取る。

この回答へのお礼

　抵当権の事を知らずに家を建ててしまったとはいえ、我が家を存続する事の厳しさがよく割りました。
　任意売却による買い取りを検討しようと思います。
　どうも有り難うございましたm(_ _)m

お礼日時：2007/12/16 22:24