マンション駐車場のおける借家の権利とは？

マンションの管理組合の事務局です。
うちのマンションは戸数分の駐車場がないため毎年抽選で駐車場を振り分けています。
居住の区分所有者のくじ箱には当りくじのみ入れ、借家の方にははずれが入ってます。

そのためはずれは全て借家の方ということになります。

借家の主張→管理費は区分所有者が払っているから抽選は平等にしてほしい
　　　　　　（はずれくじは居住の区分所有者の方にも入れるべきだ）
居住の区分所有者→借家の方は理事をしないのでその権利はない

借家の方は理事はしませんが自治会はちゃんと自治会費も払ってます

駐車場に関する借家の方の権利を教えて下さい。

No.5 ベストアンサー 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/13 10:52

まず管理規約や細則等を熟読してくださいな。

それがあなたのマンションの基本的なルールブックなのですから。

管理組合というのは全組合員＝全区分所有者で構成されるものですよね。
事情によりマンションを他人に賃貸して離れた所で暮らしている人もいるでしょうけど、だからといって「住んでいないから組合員ではない」というものではありませんよ。離れて暮らしていても管理費や修繕積立金は所有者が支払う必要があるし立派な組合員なのです。

ようするに実際に住んでいる人間が所有者自身なのか、借家人なのかという違いはマンション運営の本質とは関係ないのですよ。まずそれを理解してください。

で、その駐車場についての使用細則等でどのように取り決められているのか？抽選参加資格があるのは区分所有者だけなのか？借家人でも住んでいれば参加する権利があるのか？

そして区分所有者にしか抽選参加資格がないとすれば、権利放棄した以外の区分所有者で抽選をして決定するという事が全てです。基本的にはそれで終わり。
しかし空いている駐車場があるならば、空けておいても勿体無いから第三者にも貸し出そうと管理組合が判断すれば、それについて募集や抽選をすれば良いのです。
第三者といっても当マンション内に入居している者に限る、という条件付で募集しても良いでしょう。区分所有者以外の者は権利関係上は基本的に第三者なのです。

もし、区分所有者以外には抽選参加資格がないとすると、午前午後で分けている抽選会の午後の部については、区分所有者の抽選とは全く別物の抽選（管理組合が第三者に貸し出す為の募集及び抽選）と位置付けることも出来ると思います。本来は駐車場を借りる権利がない第三者に対して、借りられるかもしれない機会を与えているということです。
仮にこういう理屈ならば、きちんとそういう理解を徹底させる必要があるでしょう。

そういうルールや運営が法的に有効かどうか？
非所有者である借家人にも所有者と全く同じ権利を与えなければならないという法律はないでしょう。それに午前の抽選に参加したければ、借家人自身は参加できなくても賃貸人である所有者にお願いして来て貰うか、委任状一筆と印鑑証明書でも貰って所有者代理人として参加すれば良いのですから。

とにかくルールを確認してください。世の分譲マンションは細かいことまで含めて全て同じルールで運営しているわけではありませんよ。

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/12/12 16:10

＞要するに住んでいる所有者が優先で借家の方には余ったら貸しましょう

＞基本的に住んでいる区分所有者が優先だからなのです。

なんら根拠が無いでしょう

根拠を示して貰えば良いのでは？

　「俺たちのの残飯を漁れ」

と言っているような物です

No.3 回答者： TXV12003 回答日時： 2007/12/12 14:29

＞その抽選時、住んでいる区分所有者は午前中に抽選し

借家の方は午後抽選します

良く意味が分からないのですが、

仮に、所有者と借家居住者の合計が２０人だったとして、駐車場が１０人しか利用できないとしたら、１０枚の当たりくじと、１０枚のはずれくじ、合計２０枚を箱などに入れて引かせるわけですよね？

そして、午前中に所有者にくじを引かせた後、午後借家の人に余ったくじを引かせるんですよね。

確率論的には、先にくじを引こうが、後にくじを引こうが、当たる確率は同じだと思うのですが・・・。
たまたま、残ったのがはずれくじばかりだったとしても、上記の例の場合、当選確率は午前も午後も５０％で抽選方法としては平等です。

それとも、午前中の抽選で「当たるまで何回も引かせる」等の意図的な不正があるのでしょうか？

この回答への補足

＞確率論的には、先にくじを引こうが、後にくじを引こうが、当たる確率は同じだと思うのですが・・・。
くじ箱は午前の分午後の分の２個あるのです

午前中のくじ箱には当りしか入ってませんので区分所有者は駐車場所の良し悪しはともかくマンションの敷地内には駐車場を確保出来るわけです。
一方借家の方のくじ箱にはハズレも入ってますのではずれた方は自分で近隣の駐車場をさがさなければなりません（ほとんどが割高になります）

理事会によればこれは不公平でもなんでもない、という事なのです。
なぜならば基本的に住んでいる区分所有者が優先だからなのです。

お聞きしたいのは
うちのような分譲マンションで、駐車場が足りない場合
このように住んでいる区分所有者が優先である、という法的な根拠があるのかどうか、なんです。

「借地借家法」にも「区分所有者法」にもこういった事例はついてないし
マンション購入時に固定の駐車場っていうのが普通みたいです
うちのように毎年抽選して場所が毎年変わるところも珍しいのかもしれません

補足日時：2007/12/12 15:27

No.2 回答者： taunamlz 回答日時： 2007/12/12 10:59

>居住の区分所有者のくじ箱には当りくじのみ入れ、借家の方にははずれが入ってます。

形式だけのくじ引きならくじ引きする必要ないんじゃないですか？
くじ引きをするならはずれを入れるべきですし、権利があるってならくじ引きをする必要は無いと思います。
借家の方を騙す為に形だけのくじ引きをしていると言う点が問題だと思います。

そもそも区分所有者の契約書になんと書いてあったか？では無いでしょうか？
そちらにも「抽選」と書いてたならばくじ引きにすべきですよね？

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/12/12 10:44

＞駐車場に関する借家の方の権利を教えて下さい。

借家であるかどうかは関係ないでしょう

あくまでそのマンションの所有者に対する抽選であるべきでしょうね

逆に借家だからと言って権利を制限される謂われが無いでしょう

しかし．．．ひどい常識はずれの管理組合ですね

＞借家の方は理事をしないのでその権利はない

そんな法律を知りませんし、借家人には管理組合に参加する資格が有りません

＞自治会はちゃんと自治会費も払ってます

自治会と管理組合は別物でしょう

そもそもそんなのはクジとも平等とも言えないでしょう

村八分にも似た考え方でしょう

この回答への補足

>借家であるかどうかは関係ないでしょう
すみません質問の仕方が悪かったです

駐車場が足りないため毎年抽選でその年の駐車場番号が決まるのです
その抽選時、住んでいる区分所有者は午前中に抽選し
借家の方は午後抽選します。要するに住んでいる所有者が優先で
借家の方には余ったら貸しましょう、と決めているわけですが
この決め方は法的にどうなんでしょうか？
個人的には駐車場に関しては所有者も借家者も平等ではないか
という気がします。

また、このように駐車場に差をつけていたら
借りる人もいなくなり空家が増えていくのではないかという
心配もあります。

不足分の駐車場は２０台位、借家は全体の一割（５０軒位）です
つたない文章で申し訳ありませんがどのようにしたらいいか
本当に困っています。
理事会は住んでいる所有者のみで構成されてますので
住んでいない所有者や借家の方の意見は通りません・・

回答よろしくお願いいたします

補足日時：2007/12/12 11:38