売却か賃貸か？ - 不動産賃貸 - 教えて！goo

＃５です

＞みなさんのアドバイスに従い売却しようと思います。

結論がでて良かったですね

ちなみに最近の賃貸は「新築時表面利回り８％が損益分岐点」とか言われています

４５００万円の投資で採算が合うのが年間家賃４００万円以上です

・税金・維持管理費用・銀行金利・価値低下・家賃低下・空室率

４５００万円借りると返済総額は６０００万円以上

貴方の物件を３８００万円から計算しても３２万円以上の家賃でないと大損でしょう

と言うことは売却してそのお金を他の投資に廻された方が有利になると言うことです

実際には賃貸で最終的に儲かる分譲マンションは皆無に近いのです

賃貸専用マンションは最初から１室２０００万円で家賃１９万円です．．．（笑）。
土地は代々持っていますので建物だけで採算計算をすればなんとかなります

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　２年前に3800万で購入したマンションが4500万で売れるですって！
今のご時世に何かの間違いじゃないかとさえ思うんですが
買値より高く売れるんだったら絶対に売るべきですよ。
今後はどんどん値が下がる一方です。
普通は２年もたてば購入価格でだって売れないものですから相当立地がいいんでしょうか。
でも売り時を間違えれば、1500万円でだって売れなくなります。
賃貸に出せば間違いなく部屋は傷みます。
おまけにあそこが壊れただの、ことあるごとに修理を迫られる羽目になりますよ。
どうしても希望価格で売れないようだったら賃貸を考えるというのでいいんじゃないでしょうか。
しかし、4500万で売れるというのは不動産屋の希望的観測で
実際はなかなか買い手がつかず値を下げることになるんじゃないかと思うんですけど・・・。

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大家してます

＞売却も勿体ないような気がして。。。

賃貸はもったいない気がしますが．．．（笑）。

一般的に分譲マンションでの賃貸は

　価値低下＋諸経費＜家賃

賃貸の方がよっぽどもったいないでしょうね

きちんと計算してからにしましょう

１９万円の家賃が丸々手元に残るわけでは有りません

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実際のマンションや貴女のご収入やご年齢等の
条件がわかりかねますので想定でお話しさせていただきます。

ご結婚後に彼の賃貸マンションではなく
貴女のマンションを住居とする可能性はないのでしょうか？
間取りや床面積、立地や交通の便の関係から
使用する可能性が少ないのであれば、この機会に売却されたほうが
良いのではないかと思います。

ローンの残額も少なく、売却価格＞購入価格であることから
査定通りの価格で売れたとすれば単純計算で3000万円前後の現金が残ります。
これまでに現金（頭金）やローンで支払われた総額が2300万円ということです
ので差額（利益）は計算するまでもないでしょう。
この資金をご結婚後の新居購入の頭金にされるというのはどうでしょう。

なお、現在マンションを居住用としてご利用であり
住民票の移転等もされているとうの要件が備わっていましたら
売却に関わる税金は１円もかかりません。（※例外もあります）
ご結婚後、彼の住所に移転されて３年以上が経過してから
売買された場合は利益分が課税対象となり、利益が700万円だと
仮定すると140万～270万程度の税金を納めなければなりません。

もちろん、貴女のお考えで賃貸にされるのも良いかもしれませんが、
現在ローン返済中ということなので、事前に銀行等と交渉して許可を
得る必要があるでしょう。
許可が得られた際にも、空室時のリスクはもちろん賃借人による破損・汚損
また家賃滞納、賃貸期間中の設備の故障等のリスクが常につきまといます。

今現在は所有者である貴女が使用されており
築後２年ということもあって内装や設備類に傷みや汚れはほとんどないと思います。
しかし、借家として入居した方が貴女と同じように大切に使うとは限りません。
場合によっては１～２年でメチャクチャに使う人だっているのです。
そのうえで夜逃げ同然に退去された場合は目も当てられません。

修繕費を敷金でまかなうのは困難なことが多く、結局は大家の手出しで修繕するか
汚いまま格安で売却するか、格安の家賃で貸すといった究極の選択を
強いられることもあります。

よって、賃貸に出さずともローンを支払っていけるだけの収入がおありでしたら
当面は空室のままで保有されるのも良いかもしれません。
彼とよくご相談になってみてはいかがでしょうか？

最後に、もし私が貴女の立場であったら・・
すぐに売却してしまうと思います。
また、売り急ぎ等の事情がなければ不動産屋の査定が4700万円ということなので
売買が成約した際に不動産屋に支払うべき仲介手数料約150万円を加える等
4850～5000万程度を希望価格として売却することを依頼します。
売却までに日にちがかかってもいいのですから出来る限り利益が出る方向で
努力すると思います。

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　もし万一、滞納があったり、急に設備の交換が必要になって出費があった場合にローンの返済に躓かないだけの余裕があれば、私なら所有を続けます。
　そのような資金は生活費の中から捻出しなければならないという状況なら売却して将来のマンション購入の資金にとっておきます。

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私もマンションを買うか賃貸するか迷った一人です。
私の場合もとても良い物件だったので、自分の物として残しておきたかった
のですが、賃貸にしたらもう住む気はないにしても、本当に住めなくなるくらい
汚されるそうで、またローンがあると「賃貸不可」の金融機関が多いと聞き、
相談するのも面倒になり、売却しました。
また、いずれ買う場合にローンがないほうが・・・というのもありました。

質問者様の場合、売却が査定では購入価格を上回っていて、
多少値引きはさせられる場合がありますが、それでも損はしないような
気がします。
思いきって手放し、ローンのない状態で、結婚後のマンションを購入されても
良いのではないかと感じます。

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住宅ローンで購入した場合、原則的に賃貸禁止です。
但し転勤で遠くに移住する場合は、銀行によっては賃貸を認める場合がありますが。。。今回の場合該当しませんので、賃貸は無理と思ってください。

賃貸に出す場合、ローン残額の１５００万を清算する必要があります。
現金の用意が無理なら、売却してローン清算後、残金を受け取って新しいマンション購入資金に充てるか、今のマンションに当面住むかだと思います。

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