市街化調整区域に建築

Question

現在、店舗付の住宅の新築を検討しており、そのために土地を探していますが、先日私の父より知り合いの土地を紹介されました。
土地は市街化調整区域で現在は畑になっています。
父の話では、知り合いより分家（知り合いの家族の方名義）で土地を購入し、数年後に名義を変更してもらえば良いのではと言っていましたが、それは可能なのでしょうか？
他人の名義でというところも不安ですが、個人同士での売買を素人だけで行うことがあまりに不安で、いくつか教えていただきたく質問いたしました。

１．分家で土地を購入（？）すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか？

２．名義変更は何年後に出来るのでしょうか？また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか？

３．畑となっている土地にすんなり建物を建てられるのでしょうか？
　　区画整理（？）、用途変更（？）をしないといけないのでしょうか？
　　建物を建てるまでに掛かる金額と期間がざっくり判る方居られましたら教えて下さい。

４．店舗付住宅として建物は建つのでしょうか？昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付（例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限）での建築は出来るのでしょうか？

まとまりのない質問で判りにくいかと思いますが、ご回答よろしくお願いいたします。

momoko3 · Accepted Answer

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。そして、自分が希望する家が建つかどうかを確認してください。まずはそれからです。各県によって、都市計画法の運用基準が違いますので、許可する人に聞くべきです。
このときに、１号店舗の許可などをよく聞いてください。

分家住宅で許可を取った場合のデメリットを記入しておきます。
１．銀行ローンが非常に厳しい
２．第３者へ販売するとき、非常に安い価格になってしまう。
３．用途違反住宅にお住まいになるので、役所の許可が今後必要な場合、下りなくなってしまう場合がある。
４．火災などの時に建て替えが事実上難しい。

分家住宅でも適法な許可での住宅でもかかる費用は、同じです。
開発許可
農地法許可
分筆測量費用
土地改良区脱退金
水道工事
排水工事
造成工事
ここまでで、１００坪として、２００万円以上はかかるでしょう。
期間は、農辰地域以外の場合、申請から３ヶ月以上かかります。

その後は、市街化区域と同じです。
建築許可
着工
完成

＞１．分家で土地を購入（？）すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか？
建物完成後、登記名義人は、本人にできます。もちろん、土地も宅地に変わりますので、土地建物両方本人名義での登記が可能です。

＞２．名義変更は何年後に出来るのでしょうか？また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか？
１の回答通り、名義変更は、建物完成後すぐにできます。建物保存登記後、移転登記を行いますので、通常より一回多いだけです。住宅ローンがなければ、建物評価額×２％（軽減を受ければ０．３％）＋司法書士の手数料（３～５万円）くらいです。

＞４．店舗付住宅として建物は建つのでしょうか？昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付（例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限）での建築は出来るのでしょうか？

店舗として許可をとるためには、開発許可基準に合致していなければなりません。その中で店舗付き住宅となれば、１号店舗と呼ばれるものが最も適すると思います。例えば、農村部にも必要な日用雑貨や飲食店などかなり具体的に店舗の用途が決まっています。その中にご希望のものがあるかどうかを確認してください。この場合、本人名義で許可が下りますので、分家申請のデメリットは、かなり軽減できます。

nsan007 · Answer

他人名義で分家住宅を建てて名義変更をすること自体が法律違反です。法律違反を公の場で論じる事は問題ですし、市街化調整区域は様々な条件に合わないと建てられないから土地の価格は安いですが、違法までしてはいけません。

堂々と貴方が店舗付き住宅の建てられる市街化区域内で土地をお探し下さい。

dr_suguru · Answer

４について

言われるとおり
昨年の11月30日の
都市計画法の大改正により
店舗併用住宅の建築は不可なり
店舗のみになりました。

これについては
都市計画法と言う法律
ですからの34-1で
全国統一です。
運用は多少県によって
違う場合もあるかもしれません。

よって
調整区域内には
店舗併用住宅は
法律上、不可能です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kyokakijun34-1.htm
愛知県での改正Ｑ＆Ａ
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/34-1Q&A191130.pdf
Ｑの６３から６７
よーく読んでください。

takumaF · Answer

こんにちは。
農地の転用は農地法の許可が必要です。
また、そもそも、農地でなくても、市街化調整区域の土地には建物を建築することは原則としてできません。

分家で土地を購入して名義変更をするとか、脱法行為をしようとしているわけですから、脱法行為であることが発見されれば、法律違反としてそれなりの処分の対象となります。

危険な土地は買い手がつきにくいので価格が安くて魅力的なのかもしれませんが、あまりにもリスクが大きすぎます。世の中には、もっと安心できる土地がたくさんあります。
個人的には取引すべきではないと思います。

smoks-gen · Answer

この案件はスルーしかないでしょう。他人名義で家を建てて云々・・・・いろいろな問題を内包し、後々何等かなトラブルを招くのが必須です。それを承知の上でやられるのでしたらそれなりの覚悟で取り組むしかないですね。
リスクをヘッジしながら確実に取得する方法はなくもないのですが、法律の網の目をくぐったようなやり方になるので書き込みはしませんがよく考えればわかると思います。ということでご自分でご研究くださいということしか言えませんね。残念ですが・・・。

noname#49880 · Answer

＞＞・・・数年後に名義を変更してもらえば良いのではと・・・
土地を買えば税金がいりますが、数年後の名義変更もまた税務署から書類がきますが、この場合再度の納税が必要でしょうね。
法的にはあなたに何の権利も無い土地の代金や税金を払い、
No.1さんの言うように相手が死亡したり、’悪意’で知らないといわれたら泣き寝入りしかないようですね。

そこが農地法に言う農地なら、地主に地目の転用してもらったら、
購入できるかも・・・ですが、
隣接した土地の地主の印鑑（印鑑証明つきだったかな？）とか、
農業委員会の委員会での許可とかがいって面倒ですから、
個人では荷が重そうですね。
地主として農地転用の経験がありますが、ほとんど専門家に。
農業委員会の聴聞にはでましたが。

それから、例えばこんな所へ家を建てた場合、
水洗便所の水を流せるのか、流せたとしても水路の組合から結構な金の請求がくるかも、水道は？
問題はいろいろあるようですよ。

in_go-ing · Answer

もし万一、名義人が名義を変更する前に亡くなってしまい、相続人に土地が相続された時に抗弁できますか？
　裁判所で、『便宜上名義を借りて宅地化して後で名義変更することになっていた。』とご自分の違法すれすれの行為を申し立てる勇気がおありですか？
　最悪の事態を想定しなければ危険です。

市街化調整区域に建築

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。

この回答への補足

他人名義で分家住宅を建てて名義変更をすること自体が法律違反です。

４について

こんにちは。

この案件はスルーしかないでしょう。

＞＞・・・数年後に名義を変更してもらえば良いのではと・・・

もし万一、名義人が名義を変更する前に亡くなってしまい、相続人に土地が相続された時に抗弁できますか？

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