仲介業者と解約の後の大家との直接契約

Question

賃貸マンションの更新のことで質問させてください。
今月２年契約の更新が切れるので更新料を仲介業者に支払わなければなりません。更新料は1.5ヶ月分です。しかし、大家さんに更新料のことを相談したところ、仲介業者と契約解約をして大家さんと直接契約にすれば更新料は1ヶ月分で済むからそうしたら？と言われました。なので、仲介業者に更新はしませんと話したところ、大家さんと直接契約をするのではないかと疑われ、本当に立ち退くのならきちんと引越しをしたか確認したいから部屋の中をみせてくれと言われました。

この際、大家さんとの直接契約を理由に、仲介業者との解約をすることはできないのでしょうか？
今、仲介業者と連絡を取り合っている最中なので、申し訳ありませんが至急ご回答していただければありがたいです。

どうぞ宜しくお願い致します。

-pipipu- · Accepted Answer

１．５ヶ月の更新料の記載は
「契約書」にありましたか？それとも「重要事項説明書」でしたか？

更新料と言うのは、基本的に貸主に支払われる金員です。
仲介業者に払われる場合は、「更新時事務手数料」などといった名目で、手数料として支払われます。
が、これは、基本的には「更新時の書類作成などの手数料」として「大家が業者」に払うものです。

「賃貸借契約」は「契約書」をベースに考えるのですが、（重要事項説明書などはその補足的なもの）
契約書には、仲介業者に支払う手数料については記載（強制力がない）してはいけないことになっています。

判りにくいかもしれませんが、
もし、
契約書に「更新料として１．５ヶ月を仲介業者に払う」と有れば、それは本来無効で、支払う義務はないことになりますし、
「更新料として１．５ヶ月払う」だけで、「誰に」と書いていなければ、それは「大家に」と言うことになり、その受け取り人の大家が「１ヶ月でいい」といっているのであれば、仲介業者がどうのこうの言う権利はありません。大家に１か月分のみ払えばいいのです。ただ、その際には、契約書と違う金額になるので、後からのトラブル回避のために、一筆貰ってください。

また、もし、契約書には一切更新料としての記載がなかったとして、「重要事項説明書」にのみ記載があった場合、それは仲介業者さんに対して払うべきで、大家さんには「１円も渡さなくてよい」と言うことになります。

ですが、実際問題、更新時に業者さんを通さず直接と言うことはよく有ります。
更新料を払うのがもったいなくて、退去されてしまうくらいなら、減額されてもそのまま居て欲しいと言うのが大家さんの気持ちだからです。

ちなみに、今回の場合、私の推測ですが
１．５ヶ月の内の「１ヶ月が大家、０．５ヶ月が業者」と言う取り分だったのではないかと推測できますが、
更新契約書を作る予定はありましたか？
前回の契約書が、「自動更新」のもので「更新時には契約内容をすべて引き継ぐ」内容のものであればさほど心配は要らないと思うのですが、
自動更新でなかった場合、更新自体は実際そのまますむことができればできることになりますし、借主保護の観点から、万が一裁判沙汰になっても権利の主張はできるはずですが、小さなトラブルの際、何も契約条件が明確にできる「有効な書面（その時点で有効な契約書）」がないことになるので、心配です。更新後も有効な契約書類は作っておくことをお勧めします。

ちなみに、もし更新に当たり契約書類も作るわけでなく、事務手数料を１．５ヶ月も取るなんて予定だったとしたら、これは完全なダメ業者だとおもいますよ。
払わなくて済むお金（↑上記の内容を読んで、ご自分のいいと思う方法を考えてみてくださいね）であれば、払わなくても道義的にも問題ないと私個人は思います。

前出の私の推測どおり、業者が１．５ヶ月預かった上で書類を作成して「そのうちの１ヶ月を大家に業者が渡す」予定だったのだとしたら、
＞大家さんと直接契約にすれば更新料は1ヶ月分で済むからそうしたら？
を、あなたがそのまま実行しても、悪者になるのはあなたでなく大家さんです。
大家さんは、業者さんとの今後の付き合いもあるはずですから、たかが半月分の取り分だったとしたら、きっとお金のためにするとは思えないですよ。むしろ、あなたに居て欲しいと言う気持ちからではないでしょうか？
単なる推測の上にお話しているので、絶対とはいえないですが、
いくら、大家と直で契約されるのは、マナー違反行為だったとしても、
幾度も更新時期を経験しているならば、よくあることなのはご存知のはずですし、
それを、心がなびいて当然の立場にいるあなたに
＞本当に立ち退くのならきちんと引越しをしたか確認したいから部屋の中をみせてくれ
とまで強く言うのは、あまり良い業者さんだとは思えないですね。

いずれにせよ、更新するようであれば何かしら書面の作成（自動更新で内容も引き継ぐものでなかった場合）をお勧めします。
きちんとした書面を作ってくれるのであれば、対大家にせよ、どの道１か月分は払うのであれば、たかが半月分のプラスアルファは高くないと思いますよ。

abaden · Answer

管理会社でなく仲介業者に更新料払う必要性って何でしょうか？
　契約以後の何らかのサービスをその会社はあなたにしているのでしょうか？
　契約時の仲介の料金なら仲介手数料というかたちですでにお支払いになっていると思います。
　素人でなおかつ賃貸契約は地域によっていろいろ事情が異なるようですが、私にはその仲介業者に更新料を払う必要性がわかりません。

　大家さんが了承しているなら特に後ろめたいことしているわけではないし、大家さんに迷惑かからないよう一言断ったうえで、仲介業者に大家と直接契約するとそのまま言ってみてはどうでしょうか？
　しつこそうな仲介業者なので下手に嘘つくと逆に後々面倒そうです。
　それでも食らい付くなら、なぜ仲介業者に料金払う必要があるのか？何をしてくれるのか？などとことん聞いてみてはどうでしょうか？
　納得いく説明うけられないなら理不尽な請求を払う必要はないと思います。
　大家や管理会社ならその後住み続けることを考えると良好な関係を保ったほうがいいとは思いますが、仲介業者にいまさら必要以上に気を使う必要ないと思います。

　参照リンクに、大家さんサイドで更新手数料を請求しようとした仲介会社を省いたブログ記事をのせておきます。

　個人的にも興味あるので話しなので、できれば質問締める前に結果を書いて頂ければ嬉しいです。
　納得いくかたちになるよう応援しています。

参考URL：http://blogs.yahoo.co.jp/shimooka_kun/52280716.html

sk3966 · Answer

既に回答が出ていますが、契約は借主である貴方と貸主である大家との
間で成立しています。

契約書等に更新の取り決めがあれば、それに従うのが基本。

ちなみに仲介業者は契約成立時までが役務と考えるのが一般的です。
但し、仲介業者と大家との間で取り決め（例：管理契約など）を
している場合は、更新時や再契約時も仲介行為を行います。

＞更新料を仲介業者に支払わなければなりません。

更新料は大家に支払うのが一般的と思います。
（但し、契約書及び重要事項説明書に記載ありの場合）
ただ単に更新手続きを任された仲介業者は更新契約手続き時に
大家さんの更新料を代理受領するのではないでしょうか？
大家さんの領収書を添付して。

更新料が1.5→1ヵ月に変更？そのまま大家さんの懐に入るだけなので
大家さんは痛くも痒くもない。

それより、今のご時勢、更新料は如何なものか？と言って
大家さんに支払いなしにしてもらう相談をするのはどうですか？

-pipipu- · Answer

ちなみに、
仲介業者とあなたの間には「契約」がないので「解約」も不要です。
＞大家さんとの直接契約を理由に、仲介業者との解約
は、もともと不要なのですよ。

あなたと仲介業者との間に成立しているのは、最初の契約時の仲介業務に関する部分だけです。
更新時は、大家と仲介業者との間の取り決めはあると思いますが、あなたと仲介業者との間には契約は成立せず、更新事務手数料を払う義務には強制力はありません。
重要事項説明書に手数料を払うように記載があったところで、お部屋の賃貸借契約自体にはなんら影響がないので、無視してしまったところで問題ないです。
色々していただいているようであれば、報酬を支払うことも道義的に言ってありだと思いますが、本来は、手数料に関して強制的な取り決めをしたところで無意味なことは業者さんもよくご存知のはずですよ。
契約時の仲介手数料は、通常支払われないと、実際問題契約を勧めてもらえないことが多いので、結果支払われるだけのことで、これも賃貸借契約上は強制力がありません。

maeiwa · Answer

この大家さんは人として信用出来ませんね。
仲介業者をなんだと思ってるのでしょうか。
質問者様も、単に費用が安くなるからだけではなく、
やっていい事と悪い事を判断される必要があると思います。

in_go-ing · Answer

大家しています。

　この大家さんは経済社会のルールを破る最低の方ですね。

　仲介の不動産屋さんと言うのはある意味で情報を売買する仕事です。その情報を「一度買ったら、あとはお金を払わないで直取りで！」では情報売買の仕事は成り立ちません。
　前に、『電気製品をどこで買おうが自由だろ！』と言われた方がいましたが、情報と言うのはそういうものではありません。販売店や卸業者に特注品を発注したら『詳細は製造元と打ち合わせてください。』と言われ、いざ取引の段にその販売店や卸会社を省くようなものです。最低です。
　確かに何の法にも触れないでしょうが、社会には守らなければならないルールがあって、それで成立している部分もあるのです。大家さんは「不動産屋との契約書には書いてない」なんて言い出すのでしょうが、大家と不動産屋さんの関係も契約書と言うただの紙一枚よりも信頼関係で成り立っている部分もあります。

　大家さんに、『不動産会社にこういわれた』といって御覧なさい。多分大家さんは不動産会社との関係を取って、質問者様との契約を解除するかもしれません。それとも、質問者様を取って不動産会社をお切りになるか？

　不動産会社に謝罪して更新する方が良いと思いますが、そんな大家さんは今後何をするかわかりませんね。

仲介業者と解約の後の大家との直接契約

１．５ヶ月の更新料の記載は

管理会社でなく仲介業者に更新料払う必要性って何でしょうか？

既に回答が出ていますが、契約は借主である貴方と貸主である大家との

ちなみに、

この大家さんは人として信用出来ませんね。

大家しています。

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