宅地に登録したいのですが、、、

現在、区画整備され農地で登録された土地を所有しています。これを宅地の登録に変更したいと思い、いろいろ調べたのですが区画整備しているので難しいと言われました。詳しい事はわからないのですが、５年程度農地として使用しなければ宅地にできるかもしれないという事を聞いたのですが、本当にそういった方法があるのでしょうか？実際、農地として使用することもなくなるので、そういった方法があるのであれば順をおって宅地に変更したいのです。手続きの方法や順序など教えていただけないでしょうか？詳しく説明していただければ、幸いです。よろしくお願いします。

No.8 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/04/12 11:08

suguru様。

法務局へも行ってきました。地目変更登記について改めて勉強する機会を下さった事に感謝します。
質問者様。教場お貸し戴き有難うございました。　　crazyhuji

No.7 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/04/10 18:43

本来、意見交換の場では無いのですが

補足します。

（１）について

区画整理の基本は
現地換地です。
まれに
飛換地手法があります。
考え方として
換地先が農地の場合
従前地の農地転用許可により
換地処分通知で農地以外の地目として
換地処分します。
ただし、
換地処分登記時に
法務局の登記官の現地調査が
あれば
建物が無いと宅地で
換地処分はできません。
※物理的に数Haの現地調査は出来ません。

（２）について

4条届出すみであれば
農地転用決裁金支払い済み
でもって
現地が農地であれば
事業者としては
農地以外で換地してあげたいですね。
これは地権者と
要相談です。

（３）について
都計法29条開発許可の
該当の農地から宅地への
農地転用は
住宅地ごとの建築確認の検査済証
が農転が基本だと思われます。

また、農地法の3～5条の
法務局への所有権移転申請
及び地目変更登記は
法務局の
登記閉鎖前の
駆け込み登記であれば
有効です。
http://www.google.de/search?hl=ja&q=%E5%8C%BA%E7 …

No.6 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/04/09 21:03

５の回答者様、私1,4で回答した不勉強業者です。

この機会に勉強したいのでお教ください。
ご質問の方、申訳ございません一寸教室を貸してください。

＞農地法4条の転用目的を住宅建築とした場合、地目宅地で換地する。とのご回答ですが、

(1)これは換地処分完了時に、又は新所在決定時に、該地上の建物存否は無関係なのでしょうか。
(2)土地所有者の意思に拘らずなのでしょうか。（建築予定で４条届けをしたが、工事期間が長すぎたため、やむなく他所へ建築し、同所は従前通り農地として使用する。等も有ろうかと思いますが、、、。）
(3)茨城県西部の某土地家屋調査士談「開発行為案件で、目的通りに工事が完了した土地の場合に、建物が無くとも地目変更を受理された。」
　これは、工事完了前に一部を売買する時にも要する、別途５条の届けをどう処理するか、等への対応策かな、と私は推測します。
　同区画整理地の土地は、どの時点で３条による売買が不可能となるのでしょうか。

言葉使いに不適当部分あるかもしれませんが、この際勉強しよう、が本意ですので宜しくお願い申し上げます。

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/04/09 18:18

＞区画整備され農地で登録された土地を所有しています。

これを宅地の登録に変更したいと

区画整理事業中
と言う前提で回答すると
上記の事業中であれば
従前地の農地を
農地法の4条届出（市街化区域）で
住宅建築目的（宅地目的）で申請すると
換地処分時に
事業主体が
宅地で換地します。
ただし、
農地転用決裁金は
個人負担となります。

＞５年程度農地として使用しなければ宅地にできるかもしれないという事を聞いたのですが、

農地を取得した原因が
農地法の3条許可であれば
農地を農地以外にするには
3年3作の縛りあります。
http://www.city.inabe.mie.jp/pages/247_0.html

No.4 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/04/09 02:13

１です。

変なURL記してしまい申し訳ありません。訂正します。

地目農地を宅地に変更する順序は下記です。
(1)２,３の回答をご参考に農地法第４条の転用届けをします。
(2)受理後、建築確認申請を経て建築に着工します。
(3)法務局により異なる様ですが（基礎が出来れば、と言う方も居られます）通常は建築物の完成後に「地目変更」の登記を申請します。
(4)時により、法務局担当官の現地調査を経て登記が完了します。

「順を追って地目を変更する」目的は何でしょうか？
現状が農地、または農地状であれば宅地より固定資産税は少なくて済みます。（宅地化の費用が評価額から控除されます）

仮に変更できたとすると、更に住宅が無い場合は住宅用地の軽減措置も受けられず、固定資産税は数倍高額となります。

近年不勉強ですので細部に法改正あったかもしれません。大筋での参考としてください。
尚、2,30年以前は、建築前でも登記の申請が受理されていた記憶があります。

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2008/04/09 00:43

宅地に変更できるかどうかは、農地転用の手続きができるかどうかですが、それは難しいということなのですね。

地目が農地であっても長期間農地として使用されていなければ、「非農地証明」という方法で地目が変わることもありますが、５年では無理だと思います。たしか２０年以上農地でなければ・・・とかだったと思います。地元の農業委員会で聞いてみてください。

No.2 回答者： nochiro 回答日時： 2008/04/08 22:27

市街化区域or市街化調整区域を確認しましょう。

もともと農地の場合は市街化調整区域が多いです。市街化調整区域であれば建築許可が下りる場所かどうか確認しましょう。市街化区域であれば、農地から宅地への転用は農地法によります。また今回区画整理は完了しているのでしょうか？完了していないのであれば、まず区画整理地区に該当しているかどうか、該当しているのであれば、今後の計画概要等区画整理事務局にいくと詳しく説明していただけます。そこで宅地に転用する場合のスケジュールを確認されたほうが良いのでは。
参考：http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
http://lavo.jp/1/lavo?p=log&lid=51589
http://www.aokikaihatu.com/yybbs/bbs_re.html

No.1 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/04/08 09:01

登録ではなく、登記でしょう？

下記URLで「地目」「登記簿」等ご覧の上、具体例でお分かりにならない点出ましたら再質問が良いかと、、、。

参考URL：http://www.homenavi.or.jp/in_tisiki.htm