不動産売却について教えてください

不動産の売却を考えているのですがわからないことが多いので
お教え頂けたらと思います。

・ローン支払い中なのですが、売却することは可能でしょうか？
またその場合、融資先の銀行へはどのような手続きが必要になりますか？
(現在、1社不動産会社に相談をしていてそこの担当者が言うには
売却活動当初は銀行に連絡する必要はないとのこと。
成約の折りになって、残金の一括返済（売った金をそのまま銀行へ払う） の手続きとして、
銀行には連絡を入れるというのですが、これでよいものなのでしょうか？

また、

・複数社に売り出しを依頼してよいのでしょうか？(査定ではなく売り出し)
その場合、仲介手数料(掲載広告費なども？)がその分かかってしまうデメリットあると思っていますが
広く購入者を探せるメリットがあると思っています。
一般的に、売り出しは何社かに依頼するものなのでしょうか？


もうひとつ、

・以前に不動産売却をしたことのある知人から不動産屋は大手がいいといわれましたが
私の不動産は中古戸建の千葉県の東葛地方(大きい敷地の戸建てが多く、田舎、という感じです)で、都内のマンションを売却した知人とは
勝手が違うのかも、とも思うのですが、そのあたりはどうなのでしょうか？
自分たちが購入した不動産屋に売却も依頼するというのはどうですか？
(1年前に購入したばかりなのでまだ連絡が付きます)

また、これ以外にも不動産屋や銀行に直接聞けない
知っておくべき情報や準備しておくこと、
高く売るコツなどあったら教えて頂きたいと思っています。
どうぞよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/05/12 01:26

期間は２～３ヶ月

ひとつの会社の担当者にお願いするのが原則です。支店間で
連携して成約をはかります。
担当は売主の担当でも支店の別の担当は買主の依頼人として
かかわることもあります。
まずは、オープンハウスなどで担当が自分で買い手を見つけようと
しますが、だめなら自社の他支店の紹介、さらにだめなら他者の
協力という流れ。

物件が人気度がたかいとか相場が堅調で早く売り切りたいｎおなら
一般がいいです。とにかくお客が多くて各社自分のところの客を
あてこもうと熱心。

専任ならレインズという業者情報で売るから大丈夫。
大手が田舎の客までカバーしていないでしょう。

この回答へのお礼

＞期間は２～３ヶ月
＞ひとつの会社の担当者にお願いするのが原則です。支店間で
＞連携して成約をはかります。

ありがとうございます。では普通に1社にお願いすればよいのですね。
担当者を決定するとき、他の支店の担当者にも声を掛けていたことは
話さない方がよいですか？

担当者によって査定額が変わるなら、
高い値をだしてくれた担当者にお願いしたいので。
（会社内ですでに分かられてそうな気もしますが＆同じ会社内で相見積とっても心象悪くされるだけですかね・・）

＞物件が人気度がたかいとか相場が堅調で早く売り切りたいｎおなら
＞一般がいいです

自分の物件が人気があるのかどうかよくわからず・・。
今お願いしている担当者のひとりは「いい物件でいい取引が出来そう」と乗り気な様子でしたが現地査定をしてもらったわけでもなく、まだ手放しには喜べません。
まずは何社かに査定に来てもらって、不動産会社の反応がよければ一般に・・と思っていますが如何なものでしょうか？


＞大手が田舎の客までカバーしていないでしょう。

No.３の方の「補足」でも書かせて頂いた、地元の工務店さんへの
売却も視野に入れて動いてみようかと思っています。
ネットワークが強そうな気がしますので・・。
しかし個人売買になるので何かと難しいですよね・・。


色々とありがとうございます。
恐縮ですが、いま一度ご意見頂ければ幸いです。

お礼日時：2008/05/14 00:04

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/12 07:36

>この場合、「専任媒介」として、2担当者と契約を結ぶことは不可能でしょうか？

基本的に契約は会社との間になるので、担当者は社内で決めるでしょう。
支店が異なる場合にはまず大抵はどちらかが担当になります。

あと、専任媒介の場合には最大でも３ヶ月までしか契約できません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞担当者は社内で決めるでしょう。

なるほど。そうなのですね。
NO.4の方の回答にもありましたが、
担当者が抱えている購入希望者が担当者間で融通が利くものと
思わなかったので。
こちらで「どちらの担当者がいいか」など神経質に考えなくてもよさそうですね。
会社の方で良い様にやってくれると思っておきます。
（No.4の方のお礼で書いた、「査定額が高い方の担当者に…」というのはそもそもありえないのかも・・？）


＞あと、専任媒介の場合には最大でも３ヶ月までしか契約できません。

予想していたより短いので安心しました。
値を下げず、売れなければ別の契約方法を・・・と
フレキシブルに動いてみます（あまり時間は掛けたくないですが・・）。

まずは一般／専任どちらにするかを査定を見て
決めたいと思います。

何度も教えていただき、本当にありがとうございました。
大変ためになりました。

お礼日時：2008/05/14 00:26

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/05/09 14:15

＞ローン支払い中なのですが、売却することは可能でしょうか？

　売却代金などで、ローンの残債が払えるのならば、簡単です。中古の戸建てであれば頭金はかなり入れていると思いますので、残債のほうが少ないのではないでしょうか？
　新築などに住み替えならば別にローンを組むことも出来る場合があるでしょう。

＞複数社に売り出しを依頼してよいのでしょうか？
　できます。一般媒介契約というものを不動産屋と結びます。仲介手数料は成約時だけですので一社のみです。広告掲載料はそれぞれの業者と相談になるでしょう。

＞広く購入者を探せるメリット
　売れやすい物件であればそうかもしれません。売れにくい物件であれば、本気で購入者を探さない可能性もあります。
　専属専任媒介契約などがなぜ存在するのかということを考えてみれば、一般媒介契約では本気で探さないのも理解はできるでしょう。

＞コツ
　とにかく徹底的に清掃して物件を綺麗に見せましょう。雑草なども処理しておきましょう。退居しておく方が良いとは思います。
　高く売るコツなどありません、売却が急ぎでなければ安い値付けや値引きに応じなければ良いだけでしょう。
　それよりも売却後に損害賠償請求されるような不都合を隠すのはやめましょう。

＞不動産屋や銀行に直接聞けない
　高額のお金が動きますので、そのようなことは無いでしょう。むしろどのような些細な件であっても全てわかるように、疑問や不安は不動産屋と銀行に逐一質問してください。

＞１年前に購入した不動産屋
　いいんじゃないでしょうか、仲介手数料少しまけてとお願いすれば聞いてくれるかもしれません。
　再度依頼しても良いと思うぐらいですから、その当時の担当は信用できるのでしょうね。
　あなたが購入した金額も査定の根拠もきちんと知っていますし、値付けも簡単でしょう。
　あなたが購入したぐらいですから、当然そう言う中古物件の売買を扱うのにも慣れた業者だと思います。
　高く売れるかどうかというのは別問題でしょう、取引は同じ担当がつけばスムーズだと思います。
　
＞とにかく「不動産　売却　手順」などで検索してみてください、こんなところよりも的確な回答が沢山ヒットするでしょう。下のＵＲＬは一例です。
http://www.ecolife.jp/ecolife/tyukai/tejyun-b.htm

　繰り返しますが、高く売りたければ、安く売らないことだと思います。

この回答への補足

【下の「お礼」の追加として書かせていただきました。
　文章としては下の「お礼」が先になります】

●●　補足する事情がありましたので記入致します。ご意見頂ければ幸いです　●●

私が購入した際の売主は、実際の前の住人ではなく、同じ自治会の工務店さんでした。住人は一度工務店に売却し、私は工務店が売りに出したそれを不動産会社を介して購入したのです。
私の地域では空き家を一度、自治会長なりこのように工務店が引き取り、売りに出すという事例が何件かあるようです。

近所の工務店が売主のため、売出し期間中の清掃等もこまめにでき（さらにこの間にリフォームや修繕もして下さったようです）、
また、売却後のこまごまとした家周りのこともサービスでやってくれ、このような点は購入者に対して非常に心強く、
セールスポイントにもなるのではないかと思っています。
私も、家のことを良く知ってる方が購入してくれ、また次の売主になってくれるのは何かとありがたいことですし、意思疎通もスムーズに行くのではないかと思うのですが、これをする場合、【個人売買】ということになるのでしょうか？

何の縁もない大手に声を掛けるよりも
まずはこちらを当たってみるのが正しい（？）ような気がしてきましてお尋ねしました。

工務店さんが応じてくれるかがまず第一ですが、

【このようなケースで個人売買をすることのご意見と、また注意点】

などございましたら教え願えればと思います。
何度も恐縮ですが、どうぞよろしくお願い申し上げます。

補足日時：2008/05/11 23:54

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。大変参考になりました。
恐縮ですが、再度質問させて下さい。

＞とにかく徹底的に清掃して物件を綺麗に見せましょう。雑草なども処理しておきましょう

やはりそれに尽きるのですね。
まだ居住しているので、早々に退去するようにします。
査定時にも退去している方が印象がよいですよね？
・・売出し中は土日は内覧のために家には行けず、しかし掃除を続けるとなると平日の夜しかなく、早く売れて欲しいと思ってしまいます。その間もローンを払い続けるとなると尚更です。

＞売却後に損害賠償請求されるような不都合を隠すのはやめましょう

大変参考になります。
賠償請求を避けるために、家の状態を申告する書類で「雨漏りする」等のチェック項目はチェックを入れた方がいいと聞いたことがありますが本当でしょうか？しかし実際、１年も住んでいないので家の状態が正直分からず、気づいてない点がありそうで不安です。

＞１年前に購入した不動産屋
＞あなたが購入した金額も査定の根拠もきちんと知っていますし、値付けも簡単でしょう。

購入額を知っているのは逆にこちらが不利にならないでしょうか？
（他の不動産会社に依頼するときも購入時の額を申告するものなのでしょうか？）
No.2の方の欄にも書きましたが、
購入した不動産会社でしかも購入後すぐの売却となると
足元を見られそうで不安です。

URLの方も拝見させて頂きました。本当にありがとうございます。
＞繰り返しますが、高く売りたければ、安く売らないことだと思います。
結局そういうことなのですね。
売却期間が長くなることのリスクと併せてやり方を考えたいと思います。

※上の「補足」の欄にさらに質問させて頂きました。
恐縮ですがお目通しいただければ幸いです。

お礼日時：2008/05/11 23:44

No.2 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/05/09 13:51

＞・ローン支払い中なのですが、売却することは可能でしょうか？

可能です。世間の売却の大半はそういうものです。

＞またその場合、融資先の銀行へはどのような手続きが必要になりますか？
＞成約の折りになって、残金の一括返済（売った金をそのまま銀行へ払う） の手続きとして、
＞銀行には連絡を入れるというのですが、これでよいものなのでしょうか？
いいです。銀行など売却に伴う一括弁済など日常茶飯事。



＞・複数社に売り出しを依頼してよいのでしょうか？(査定ではなく売り出し)
その場合は「一般媒介」の契約にしないといけません。一度専任媒介の契約を結ぶと
その期間が終わるまでは一般に切り替えはできないのが原則。

＞その場合、仲介手数料(掲載広告費なども？)がその分かかってしまうデメリットあると思っていますが
そんなことはないですよ。普通は成功報酬方式。

＞一般的に、売り出しは何社かに依頼するものなのでしょうか？
私は田舎の物件以外は２回とも一般媒介で売りましたね。

＞・以前に不動産売却をしたことのある知人から不動産屋は大手がいいといわれましたが
都会なら支店の多い大手、田舎なら地場の業者がいいです。私鉄沿線ならその沿線に強い
東急リバブルとかに頼むのが確実。

＞自分たちが購入した不動産屋に売却も依頼するというのはどうですか？
地場の不動産がいいでしょう。

＞知っておくべき情報や準備しておくこと、
＞高く売るコツなどあったら教えて頂きたいと思っています。

場所が悪いですから、じっくり気長に構えることです。売れないことも視野において。
高く売りたいなら空き家にして人の痕跡を消して売るのが一番です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
大変理解が進みました。

恐縮ですが、再度質問させてください。

＞一度専任媒介の契約を結ぶと
＞その期間が終わるまでは一般に切り替えはできないのが原則。

「期間」というのはどのくらいのものなのでしょうか？
一度決めた会社（担当者？）でなかなか見つからない場合、
また価格が希望に合わない場合　（もしくは値下げが続く場合）は、
別の会社（担当者？）に切替られるようにできればと思っているのですが。
また、No.1方への再質問と重複するのですが
同じ会社の別営業所の営業担当者２人に売却をお願いすることは「専任媒介契約」として可能でしょうか？


＞＞一般的に、売り出しは何社かに依頼するものなのでしょうか？
＞私は田舎の物件以外は２回とも一般媒介で売りましたね。

一般媒介でなにか不都合なことはありましたか？

＞私鉄沿線ならその沿線に強い
東急リバブルとかに頼むのが確実。
＞地場の不動産がいいでしょう。

残念ながらエリアはJRなので系列などはないようです・・。
地場の不動産というのは個人でやっているような規模の所でも良いのでしょうか？
購入した際、取引した中堅不動産会社と売主の間に地元の不動産が入っていて、「地場」というとそこかなと思うのですが、
個人でやっているようなところで、宣伝等を考えた時に小さすぎるのでは？とも思います。
また、私のような個人が行っても相手にされないのでは？という心配と、
購入した不動産会社でしかも購入後すぐ（1年）の売却となると
なんとなく足元をみられそうで不安です。
（取引した中堅不動産会社に依頼する場合でも同じ不安があります）

大手でも購入者さえ見つかればよいのですが。
考えているのは住友不動産と三井不動産（三井のリハウス）ですが
評判はいかがなものでしょうか？

お礼日時：2008/05/11 22:49

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/09 13:16

>・ローン支払い中なのですが、売却することは可能でしょうか？

残債を完済できるのであれば売却は可能ですよ。完済できないと抵当権をはずせないから買う人はいません。

>またその場合、融資先の銀行へはどのような手続きが必要になりますか？
売買決定したら、その銀行に抵当権抹消の書類を用意してもらい、売買実行時に立ち会ってもらうことになります。

>銀行には連絡を入れるというのですが、これでよいものなのでしょうか？
はい。

>・複数社に売り出しを依頼してよいのでしょうか？(査定ではなく売り出し)
専任媒介であれば一社のみです。一般媒介なら複数社に依頼することになります。

でも専任でないとあまり宣伝とかしてくれませんよ。

>仲介手数料(掲載広告費なども？)がその分かかってしまうデメリット
いえ、客を見つけてきた所に支払うだけですから特に負担増にはなりません。
でもだからこそ、熱心に広告などは入れてくれません。

＞広く購入者を探せるメリットがあると思っています。
専任でも一般でも広く探すことはできます。
全不動産業者が閲覧できる不動産ネットワークに物件情報を乗せるので、どの業者でも欲しい客が来れば、専任している業者に客がいるよと話をして仲介手数料の分け前をもらいます。

＞一般的に、売り出しは何社かに依頼するものなのでしょうか？
一般的には専任ですね。

のらりくらりとあまり宣伝せずに売却したい場合は一般という場合もあります。

>勝手が違うのかも、とも思うのですが、そのあたりはどうなのでしょうか？
それは一概には言えませんね。

>自分たちが購入した不動産屋に売却も依頼するというのはどうですか？
それでもいいと思いますけど。

＞高く売るコツなどあったら教えて頂きたいと思っています。
退去していつでも内覧できるようにしておくと客は付きやすいです。

この回答へのお礼

詳細なご回答ありがとうございます。
大変理解が進みました。

お手数ですが、再度質問させてください。
他の方と重複するのですが、

「専任媒介／一般媒介」について、
皆さんの回答を読んで「専任媒介」にしようと思っているのですが、
現在、相談している不動産担当者が2名おり、
同じ不動産会社のそれぞれ別の営業所の方なのですが、
この場合、「専任媒介」として、2担当者と契約を結ぶことは不可能でしょうか？―「専任」とは何単位ですか（会社？担当者？営業所？）

（不動産会社のサイトで「購入希望者リスト」というものが各営業所の担当者別に載っており、
めぼしい希望者がこの２担当者にあったので
できればこの二人の担当者に営業に当たってもらいたいと
思っている次第です。）

＞コツ
退去しておいた方がいいのですね。
大変参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2008/05/11 22:25