土地・建物付帯費用 取得費？経費？

アパート賃貸事業（事業規模）で青色申告する予定のものです。
H20年3月に銀行から30年5560万の融資を受け、
新築１棟アパートを
土地　2040万
建物　3200万
（消費税160万）
付属設備　約135万
で購入しました。

不動産屋とサブリース契約を交わし家賃収入は6月1日からとしました。

で、質問なのですが、
土地・建物・設備以外に費用が
登記費用（表示、土地所有権移転、建物所有権保存で、司法書士報酬と登録免許税で約56万）や
ローン手数料（約116万）、
3ヶ月間の据置利息前払い（約50万）
金消契約印紙代（6万）
などにかかっていて、それらの仕分で悩んでいます。
青色申告会で質問したところ

『必要経費で一括計上出来るが、
使用開始が6月1日で、その前にかかった費用は
取得費に入れて減価償却（木造で22年）することも可能で、
本来経費になる分をわざわざ資産計上するならば、全額建物に入れて
経費として毎年減価償却しても税務署は文句言わないのではないか。』
との事でした。

今年は他に経費がたくさんかかるので、
土地に按分せず全額建物に出来るのであれば
一括で経費にするよりも
毎年減価償却したほうが有利だと思うのですが、

登記費用については、土地建物共一括で依頼しており
ローン手数料や印紙代についても土地・建物一括購入の為の融資なので、
すべてを建物の取得費に入れていいものか？
と思っており、かといって土地と按分すると
土地分が償却出来ず、もったいないので。

そもそも、どっちでもいいと言うのは本当でしょうか？
また、土地建物を按分しないで建物にだけ計上してもいいのでしょうか？
教えてください。よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： yossy555 回答日時： 2008/05/13 20:15

＞仲介手数料と固定資産税の精算金は必ず取得費（これも按分ですよね？）で、そのほかは経費でも資産計上でも　どっちでもいいと言う事ですか？

その通りです。
ちなみに実務では資産ではなく必要経費に計上することが多いです。
心配でしたら、お近くの税務署で確認されるのがいちばん確実です。

なお、No.2の方が説明された「課税事業者選択届出書」について補足ですが、居住用アパートの家賃収入にかかる消費税は非課税のため、家賃収入のみでは建物分の消費税の還付を受けることは出来ませんのでご注意下さい。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/05/13 18:03

青色申告会でそう言われたのなら、それでよいです。

赤道鈴之助の歌じゃないですけどどこのだれだかわからない者の答えと、青色申告会とでどちらを信用しますか。

ところで、新規の開業ですか、それとも以前からその建物以外で賃貸業を営んでおられたのですか。

新規なら、開業から 2年間は、消費税は無条件で免税事業者ですが、あえて「課税事業者選択届」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sho …
を出して、「本則課税」による消費税の申告をおすすめします。

消費税には減価償却の概念がなく、何千万、何億の買い物でもすべて取得年の経費 (課税仕入という) になります。
このため、所得税の計算では黒字でも、消費税の計算では大幅な赤字になること必定です。
このとき、本則課税で申告すれば、赤字分の消費税が還付されるのです。
課税事業者になるには、期限が定められていますので、遅れないように。

以上は、青色申告会で聞いた情報を元に、実体験済みです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
「課税事業者選択届」
すごい裏技ですね、ただ私、青色申告は初めてなのですが、
新規の開業ではない（自宅駐車場を貸していた）ので、期限切れでした。残念です。
勉強になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2008/05/13 18:54

No.1 回答者： yossy555 回答日時： 2008/05/13 17:56

不動産を取得した際にかかる諸費用のうち、仲介手数料と固定資産税の精算金等以外は取得価額に算入せずに支払った年の必要経費に算入しても構わないことになっています。

ローン手数料等は土地・建物両方を取得するために支払ったものであると考えられるため、その全額を建物の取得価額に算入することは妥当な方法とは言い難いです。資産計上するならば、土地と建物を一括して購入した場合に支払った諸費用は、合理的な方法で按分した方が無難だと思われます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはり償却出来ない土地にも按分するのが無難なのですね。

また質問で恐縮ですが、
仲介手数料と固定資産税の精算金等以外は取得価額に算入せずに支払った年の必要経費に算入しても構わないという事は、
仲介手数料と固定資産税の精算金は必ず取得費（これも按分ですよね？）で、
そのほかは経費でも資産計上でも　どっちでもいいと言う事ですか？
すいません　ご教授お願いします。

お礼日時：2008/05/13 18:47