アパート経営は儲かるのか？

　交通の便のいい場所に９０坪の土地を持っています。
今アパート経営で考えていて、採算が取れないのだったら自分たちの一軒家を建てようと考えています。

アパート経営は儲からないようにできていると聞いたことがあります。
ようやくプラスマイナスが０になってきた頃には何十年か経ってリフォームをしなきゃいけなくなっていて結局お金がかかると。

経験者の方、失敗談など教えてください。

No.8 回答者： suteado2013 回答日時： 2013/12/30 09:54

空室リスクなど色々あるからやめた方がいいですよ

No.7 回答者： speed1971 回答日時： 2008/08/02 12:46

立地が全てですね。

賃料、空室率すべてそれで変わりますから。
ＧＯ！となれば、クレーム対策、入居者募集、家賃保証みたいなもの全部ＳＥＴの会社に丸投げであとは貯金通帳を見てるだけ。

まずは収益計画書など何社からとってＯＫならＧＯです。
ただし、ハウスメーカーなどは受注して建てたいがための表やグラフを作成してきますので、建設は一切やっていない独立系の会社からも話を聞いて参考にしてください。

No.6 回答者： kazu4232 回答日時： 2008/06/02 00:45

オーナーやってます。

はっきり言いましてそんなに儲かりません。
ただ立地次第かと思います。地方都市であれば止めたほうがいいと思います。これからは少子化になりますからね。

ですが、方法としては分筆して敷地の半分に自分たちの家を建て、半分に貸家を建て貸すという方法もあります。返済が終われば年金代わりになりますし、現金が必要になれば貸家だけ売るという方法も取れます。
アパートに比べ、貸家は入居者の出入りが激しくありませんので、安定して家賃が入ってきます。

No.5 回答者： naminamu 回答日時： 2008/05/30 15:50

オーナーです。

やめた方がいいと思います。
これから人口減ですし、建築費は高騰。
既に都市部でも空室率だって上がってます。
もし賃料で返済できなくても建築費を返す資力があるのならOK!!
結局は借金ですからね。


相続税のためにどうしてもマイナスが作りたい場合ならまだしも
マンションアパートは儲かるつもりで建ててはいけません。

うちは築10～20年以上の物件もいくつかありますが、
返済済みですので、プラスには違いありませんが、
10年を経つと入居者が減少したり
退去するごとに大きく修繕費にかかりますよ。

No.4 回答者： negitoro07 回答日時： 2008/05/28 23:46

そんなアパートを建てるかにもよります。

また、入居者次第＝経営者や契約した管理会社次第です。

私のアパートでは、しばらく空き部屋が多かったです。
また、家賃を滞納する人もいるようです。
あまり変なことをせず、普通に家賃を払ってくれる人ばかりではないので、ある程度のリスクはあると思います。

不動産会社に管理を任せれば、リスク管理も楽かもしれませんが、利益が少なくなるようなので、リスクとリターンとのバランスは一概に良くなるといえないかもしれませんね。

No.3 回答者： ryuken_dec 回答日時： 2008/05/28 21:58

＞ようやくプラスマイナスが０になってきた頃には何十年か経ってリフォーム

そういう低利回り物件だと厳しいかもしれません。

数年前からアラリーマンのアパート/マンション経営がはやりましたが、彼らの成功者の多くは表面利回りでは10%以上の物件などに投資していました。
実質利回りでも10%を超えるものもあり、それだと10年間の家賃ですでに土地/建物代を改修しきってしまうので、あとは土地/建物が無価値になっても損しないというレベルです。

もちろん、このような高利回り物件だけでなく、5%程度の利回りでも空室リスクが低く、鉄筋で耐久度も高い物件ならリフォームの頻度なども少なくすむので利益を出せるかもしれません。

No.2 回答者： september6 回答日時： 2008/05/28 20:03

「立地環境によりけり」だと思います。

もし中古の収益物件を買うか買わないか、という観点であれば収入・支出等の数字を見ながら価格を査定していく形で、いくらまでなら投資効果が期待できるなどの価格の線引きを考える方法もあります。

しかし、新築するとなると都会の真ん中に建てることも郊外に建てることも基本的に「建築コスト」にあまり差はありません。
簡単な例を挙げれば床面積200坪で10戸というアパートを建てるとして、仮に1億2千万円かかるとすればどこに建てても同じ程度はかかります。
しかし戸あたり5万円でしか貸せない地域と、戸あたり10万円で貸せる地域とでは双方フル稼働したとしても年単位で前者は600万円、後者は1,200万円という収入差が生じます。

もちろん土地から購入することを考えれば、土地代にそれなりの差が出るでしょうからこういう考え方だけが全てとは言えませんし、土地の固定資産税も考慮に入れる必要があります。
しかし、とりあえず土地代から資金を投下するわけではないとすれば、支出を度外視して前者ならば建築コスト回収まで20年、後者ならば10年という差が生じてきます。（実際には支出もありますから、わかりやすく表現しているだけで現実的ではありません）

そして常に満室稼動するとは限りませんし、年数が経つほどに賃料水準も低下していくわけですが、立地によってその空室リスクや賃料低下率も大きく異なります。その様なあらゆる面で検討していくことで、期待するような採算ベースに乗る案件なのかどうかの判断を詰めていくことができます。

そういう意味では単に「交通の便のよい90坪の土地」というだけでは判断しようがありません。
結論としては、自ら開発（新築）するという手法で収益物件を持とうとする場合には、土地のポテンシャル（需要）がそれなりに高いことが重要であると考えます。
何かの参考になれば。

No.1 回答者： owaraigapp 回答日時： 2008/05/28 18:59

首都圏かその近郊であれば考えてもいいと思います。

それ以外であれば自宅を建てましょう。(私は自宅がいいと思います)
少子化の問題で今後地方都市はものすごい勢いで人口が減っていきます。(減らないのは沖縄と首都圏・その近郊という試算が出てます)
私の税理士は”相続税対策の顧客意外には絶対にアパートは建てさせん。”と言ってます。