土地　価格 - 不動産賃貸 - 教えて！goo

私の経験からお話いたします。
【土地の価格】
土地の現在の相場を的確につかむのは、公示価格ではなく、
やはり最近のお近くの取引価格をお調べになるといいでしょう。
調べるには、ネットで不動産業者の売買価格をつかんで、
判断するか、新聞広告での売り物件の価格をつかむのがいいでしょう。
もちろん場所、形状、容積率、道路幅、環境によっても価格に
当然、開きがあります。
【取引価格】
大体の取引価格をつかんだら、気に入った地域の物件を実際に見ると
土地の価格が適切かどうかがわかってきます。
業者に案内を頼んでもいいですし、地図を送ってもらうのもいいでしょう。
極端に安いのは、問題がある土地か、持ち主が換金を急いでる物です。
掘り出し物の物件は、そんなに無いと思って間違いありません。
あるとすれば、いわく付きの土地でしょう。
【大体の値段の出し方】
お探しの場所で、3000万円で40坪の土地と建物面積33坪の
木造 2階建ての建売が販売されているとします。
建物面積からこの建物の建築費は33坪から計算すると約1280万円、
土地は価格は、1720万円です。
土地の坪単価は、43万円と推測できます。
もちろんこの値段が適切かどうかはわかりませんが、
建築費から計算すれば、大体のところ40万円のところだと思います。
【土地区画整理組合の価格】
お探しの地域で土地区画整理組合の保留地の売り出したところがあれば、
売り出し価格を調べるといいでしょう。
坪50万円で売り出された土地は、約一割程度下がった値段が現在の
相場だと判断できます。
整理組合の売り出す価格は最近の取引値段よりも高いですから、
実際はそれよりも安く購入できるかと思います。
もっとも仲介手数料がかかりますので、ご承知ください。

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公示価格は実売価格の大体７掛けくらいが目安ですよ。

公示価格と同条件の物件があれば相場より安いということです。

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＞場合によっては、（坪）50万円近くも・・・

地価公示は路線価と違って、限られたポイント（地点）のものしか出されていないと思います。ですから同じ地域でも接道や地型等の条件により多少違いがあるはずです。
坪50万円違うことも珍しいことではないにせよ、地価公示ポイントと売地が同一地点を指していない限り、単純に「50万円違う」とも言い切れません。

＞公示価格に近い価格で交渉することは可能なのでしょうか？

交渉するのは常に自由ですが、地価公示の水準で売買しなければならない決まりはありませんので、相場がもっと高い（高く出していても買い手が付く＝需要がある）状況ならば、断られるだけでしょうね。
地価公示を参考に見ることを否定はしませんが、同時に相場も掴むようにしてください。

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＞公示価格に近い価格で交渉することは可能なのでしょうか？

あくまで課税するための目安の価格のため、市場価格より安めに算定されていますので、公示価格での交渉は難しいと思いますよ。
どんなに売り急いでいても、公示価格までは下げないと思います。
（田舎は別として）

でも交渉はしてもいいと思います。
多少は歩み寄りもあるかもしれませんので。

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単純に考えて無理です...
公示価格は目安であって、実売価格とは異なります。

主要と供給で実売価格は決められていますから、プレミアの付いて
しまった商品を「定価で売れ」と言っているのど同じです。

そもそも造成(抜根、整地、場合によって改良)をしていたり、
生活に必要なライフラインを引き込んだりしてお金がかかっていた
りもします。

見方を変えると「質問者が買いたくなる程の土地」とも言え、
「ネットに掲載される程、売れていない土地」とも言えます。

広告費からも「地元の口利き→ビラ広告→最後にネット掲載」で
情報を流すのだと不動産屋から聞きました。「いい土地は(広告無し
でも)客から問い合わせがあるのが普通です」とも言ってましたね。

「交渉は自由」なので不動産屋に問い合わてみて下さい。
公示価格は関係ないですが、別の結果がでてくるかもしれません。

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