【土地の境界確認書トラブル】

現在の住まいの土地の一部を諸事情により分筆して売却せざるを得なくなりました。
最近、幸いにも個人の買主さんが見つかったのですが、
最終引渡時には対象の土地の境界確認書をお求めになっています。


しかし、対象の土地の私道４ｍを挟んだ東側のお宅の方（以下Ａさんとします）が、
買主さんがこれから建てることになる戸建の図面が明らかにならないと、
対象の土地の境界確認書に署名捺印する気はないと言っています。
ちなみに先日Ａさんは私や測量士立会いの下、対象土地の境界の確認行為自体は完了しています。
ですので、地の境界自体には異議はないはずです。
また即時お断りしましたが、Ａさんはできれば買主さんに直接会って人物を判断したいとも言っています。


買主さんの方は現在ハウスメーカーと戸建の打ち合わせはしているものの、
まずは土地だけ先に購入しておきたいとお考えのようで、
図面はまだできていないと言う事です。
そこで私はＡさんに、本件の買主さんのご事情を話し、
このままでは図面が出来ない限り土地を売却できないことになってしまうし、
（いつになるかわからない）
図面の公開自体が、昨今ではセキュリティ面も含め積極的に行われるべきものとも思いませんので
何とかご協力願いたいと再三申し入れしましたが、
Ａさんは応じる気が無いようです。


私に金銭的な余力があれば、例えばキャンセル無し等を条件に
買主さんの図面が完成するまで待つ事もできるのですが、
如何せん土地を売却する程に切迫しているのでそれも不可能です。
円満に解決する為にと動いておりましたが、
このままでは土地の売却自体が難しい状況です。
今は私が私の土地を売却するのにＡさんの許可が必要、とも言える状況です。


質問(1)
Ａさんが確認を終えて異議が無いはずの境界確認書への署名捺印を
本件のように、図面の公開や買主さんと会う為の切り札として使い、
その要求が通らなければ書名捺印しない、という姿勢が許されるのかにつきまして。

質問(2)
上記の質問(1)のＡさんの行為が、ご自身を守る為にも認められるといった法解釈もある場合、
Ａさんから境界確認書に署名捺印してもらう為に
図面の公開、人物の判断以外に何か良い方法がありませんでしょうか。



ここ数ヶ月、一連の件で悩んでおりまして、
もう精神的に疲れ果ててしまい、
私も含め誰が正論なのか、何が突飛な意見なのかよくわからなくなっています・・・。
識者の方、どんな事でも結構ですので
ご助言の程、よろしくお願いいたします。



最後に、
この質問は原則として削除編集ができないそうです。
将来的に各関係者様がご覧になった場合、
不快な思いをされる方もいらっしゃるかもしれません。
その点予めお詫びさせていただきます。
ただ、現時点でどうしようもない状況だったとご理解いただければ幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/06/11 09:21

その土地を売却することは難しいと思います。

法律だけでは解決しない、隣人関係という非常に困難な問題と思います。

境界確定に隣人が協力しないという事だけなら、筆界特定制度や境界確定訴訟をすれば確定させることができます。

筆界特定制度とは
境界紛争当事者のひとりが話し合いに応じてくれない場合でも、筆界特定制度の申請は一方の土地の所有者等だけですることができます。
また、隣地の土地所有者が測量のための立ち入りを拒否している時でも、筆界調査委員の立ち入り権限が認められています(不登法137条)。境界問題に協力的でない 相手がいるときは有力な解決方法となります。

ただし、この制度を利用して境界を引いたとしても、Ａはそれに納得してないことに変わりありません。その場合はＡが境界確定訴訟をおこして裁判により確定しないかぎり法的に完全な境界とはなりません。確定裁判になると通常１年以上かかり100万からの費用がかかります。

つまり買主に対して「Ａは納得してませんが筆界確定制度により一応は境界も確定できました、おそらくこれは確定訴訟になっても認められる線引きと思います。」ということで境界については説明できます。

しかし今回のケースでは境界の線引きを揉めてるのではなく、Ａが神経質すぎて「権利の濫用」のような要求をしてるわけですから「どうすればＡから判子もらえるのか」だけを考えても解決しないと思います。

Ａが言ってる事は、その土地に違法建築が建ったら嫌だ、とか合法であっても日照とかに影響ある建築だと困るから、図面を見せろなどと言ってるのでしょうし、また隣に越してくる人が変人だと嫌だから「先に会わせろ」と言ってるのでしょうけど、よほどＡの方が変人なわけです。
つまり問題は境界の判子ではなく、そんなＡという訳わかんない人が住んでる隣の土地を買う人がいるのか？という事と思います。

売買に先立つ重要事項の説明においては、Ａとのいきさつを買主に説明する義務がありますので、もめてる事を黙ったまま売ることもできません。

よくＡと話合って、摩擦を解消する努力をする以外には無いと思いますが・・・

この回答へのお礼

-phantom2-様、
早速のお返事に心から感謝します。


＞筆界特定制度
存じませんでした。
調べたところ費用はともかく確定までの期間がとても長いのと、
おっしゃるとおり、最終的に境界確定訴訟を起こされたとして
その後の判決確定までにも相当の時間を要すようです。
本当に最後の最後の手段といったところでしょうか、
一連のコンセプトである、「円満に」が、
完全にどうしようも無く破綻した際には視野に入れる事を考えます。


＞つまり問題は境界の判子ではなく、そんなＡという訳わかんない人が住んでる隣の土地を買う人がいるのか？
ずっと私が心の中で感じていて、それでも怖くて言葉にできなかった事を
きっぱりと指摘されました。
買主さんのお立場になって鑑みると、おっしゃる通りなのです。
心苦しく、一連の悩みの頂点にもある問題です。


＞よくＡと話合って、摩擦を解消する努力をする以外には無いと思いますが・・・
はい、そう思って根気強く交渉を続けております。
実は次のステップとして、
「私はもしＡさんが将来的にお土地を売却することになる場合に
　Ａさんのお客さんに対して建替建築する前に図面を見せろだとか、
　会ってどんな人物なのか判断したい、などと言う気はありません。」
と言ってみるつもりです。
また、Ａさんの土地も元々は私の父からの相続時に分筆したものですので
その経緯も含め、何とか円満に解決できないか交渉を続けます。
頭の良い方と思いますので、これで真意が伝わるとは思うのですが・・。



最後に。
お返事いただいた中で
私が疲れ果てて最近わからなくなってしまっていた、
何が常識で何が非常識なのかを、再認識できたと思います。
心から感謝いたします。涙がでてきました。。
思い切って投稿してよかったと思います。

お礼日時：2008/06/11 10:22

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/06/13 17:30

No.３です。

境界確認書がなくても分筆はできるということならば、その境界の確定に関する何らかの資料（法務局の図面など）があるからだと思います。そうであれば、境界確認書がもらえなくてもそのような資料があるということで、買主さんに納得してもらうよう交渉すればよいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

遅くなってしまい申し訳ございません。

境界確認書が取れない以上、
ご納得してくださる買主さんを探す事になりました。
今回このような結果になってしまい、とても残念です。
将来的にＡさんが境界確認書を必要とした時のことを
考えるとまた憂鬱です・・・。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/25 15:39

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2008/06/11 17:38

ご質問の内容が、「土地の境界確認書が必要である」ということで、これまでの回答が、「筆界特定制度という方法もあるが、それをしても意味があるかどうか？」というような内容になっていますが、売却される部分の土地をこれから分筆するということならば、境界確認書に印鑑をもらうか、筆界特定制度を利用するかなどしないと分筆できないと思いますけど。

分筆できないと土地を売れませんよね。
その辺りの事を測量士とよく相談して、筆界特定制度を利用することも含めてお考えになるべきだと思いますが。

この回答へのお礼

0621p様、
お返事ありがとうございます。

おっしゃる通り分筆はこれからです。
＞境界確認書に印鑑をもらうか、筆界特定制度を利用するかなどしないと分筆できないと思います
これは知りませんでした。
本件の一連の問題の詳細は、私が契約している仲介不動産業者と測量士も把握しておりますが、
もし、買主さんとの契約に境界確認書が必要なければ、
分筆自体は特に問題なく認められるとおっしゃっていたので、少し戸惑っています。

もう一度私の方でも確認してみます。
とても大事な件、ご指摘くださいまして助かりました。
本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/06/12 09:46

No.2 回答者： s30zl28 回答日時： 2008/06/11 12:04

・質問（1）について

境界線自体に争いがないにも拘らず、土地の利用方法や建物プランの開示、またはこれから利用する人間の人物評価を盾にして、印鑑を押さないというＡさんの言い分は常識的ではありません。
しかし、質問にある、「許されるのか？」という観点で見れば、自分の印鑑を押すか押さないかは個人の勝手ですから、理由付けが非常識とはいっても印鑑を押さないことは「許されます」。
これは特に難しい法解釈の問題ではなく、仮にあなたが印鑑を押すことを求められている側の立場だったとしても、あなたに押印を強要・強制することまでは誰も出来ないことと一緒です。

・質問（2）について
「それが条件だ」と言っているＡさんに対して、それ以外の代替案で押印して貰えるのかどうかはＡさんと相談しないと他人にはわかりません。
尚、既に回答が出ておりますが、単に境界を確定させることのみを目的にするのであれば筆界特定制度等を利用する方法もあります。しかし、境界に争いがあるわけではないので、現時点で直ちにこの制度を利用する理由も逆に存在しないと思われます。（むしろ、放っておけば良いのでは？と思います）

・今後の対策について
新たに土地を購入する買主さん（Ｂさんとしましょう）としては、境界確定（＝全境界の確認書）を求めてくるのは自然な話です。境界に争いが有る土地ですと、経緯を知らない立場にありながら面倒なことに巻き込まれる可能性があるわけですし、そもそも自分が購入した土地は「どこからどこまでなんだ」という事を明確にしておくのは必要なことです。

そういう意味では全ての境界確認書が揃うことが好ましいのですが、ときには今回のＡさんのような理不尽な理由で押印しない人間も居るものです。しかし今回のポイントは「押印は取れないが境界に争いは無い」ということです。それをＢさんに理解して貰って、測量士からもその件について顛末書などの書面を一筆付けて貰って、その状況のまま購入していただけないかを相談してみることです。

またはどうしてもＡさんの押印が必要ということであれば、（個人的には理不尽な要求に応じることで、要求がエスカレートする懸念があるから勧めませんが）、Ａさんの要求通りにＢさんに図面を開示して貰う等の対応しかないでしょう。
上で書いたように現状のまま買ってもらうか、図面開示意思があるかどうかをＢさんに判断していただくのも方法かもしれませんが、内容が微妙なだけに悩みどころですね。
とにかくＡさんに正論をぶつけて説得しても効果は期待出来ません。常識があれば最初からその様な要求はしないでしょうから。

脅しても仕方ありませんが私ならばＡさんにこう言います。「境界確定の件は別の方法でも対処できますので押印は要りません。しかし、あなたが土地の分筆や地積更正、売却等で境界確定をする必要が生じても、私は絶対に押印しないことを予めお断りしておきます」と伝えます。お互い様の事柄なんだという認識をしてもらうしかありません。

非常に長くなりましたが、「あなたが土地を売って、Ｂさんが家を建てて、Ｂさんが住む」という一連の行為については、Ａさんの押印が絶対条件ではありません。Ｂさんに上手く説明して納得して貰えればそれで解決する事柄ですから、そのあたりも考慮に入れて対処法を考えてみてください。

この回答へのお礼

s30zl28様、
お返事ありがとうございます。

質問(1)につきまして
よくわかりました。確かにおっしゃる通り誰にも押印を強要することはできないです。
私も自分本位に考えすぎていたのかもしれません。
つまり、Ａさんは境界自体に不服が無いのに他の理由で押印しない、
これにより私自身が非常にストレスをかかえておりましたので
単純に心情面からあふれ出た「そんなことは許されないのではないか？」という気持ちを
身勝手に法解釈云々と転換していただけなのかもしれません。


質問(2)につきまして
＞今回のポイントは「押印は取れないが境界に争いは無い」ということです。
はい、買主のＢさんが現状を快く受け入れてくれるとは思えませんが、
Ａさんの意思が頑な以上、例え今回Ｂさんからキャンセルとされましても
今後はもっと買主さんの立場にたって動きべきと痛切に感じました。

あと何度かはＡさんと交渉を続け、
s30zl28様からご助言いただいた手法
＞「境界確定の件は別の方法でも対処できますので押印は要りません。
＞　しかし、あなたが土地の分筆や地積更正、売却等で境界確定をする必要が生じても、
＞　私は絶対に押印しないことを予めお断りしておきます」
も参考にさせていただいて、私の精神が続くまでは私の家族の為にも
辛抱強く頑張ってみたいと思います。


最後に、
顔の見えないインターネットですが、
ここまで親身になって下さったことに対し、
深く感謝しております。
とても救われています。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/12 09:40