投資型マンション経営について

神戸に住むサラリーマンです。実は昨年の２月にマンション経営の勧誘電話の話に乗ってしまいローンで新築の１室持ってしまいました。
立地条件はＪＲ元町駅徒歩１０分くらい、阪急花隈駅徒歩３分で比較的繁華街の近くです。
今は収支が赤字なんですが３年くらいしたら収支が黒字になり増税の可能性もあるとあるホームページに書かれてましたが本当なんでしょうか？
この物件はさっさと売った方がいいのでしょうか？それとも５年から１０年待った方がいいのでしょうか？
今考えたらあまりにも無謀で知恵がなさすぎたとしか言いようがないです。どうかお知恵を貸してください

No.2 ベストアンサー 回答者： ryuken_dec 回答日時： 2008/06/19 00:05

結論としては売ったほうがいいと思います。

理由はその物件の価値などではなく、「分からないものに手を出しているから」です。

同じ物件を持っていてもその人によって成功できるか失敗するかは異なります。
運用経験豊富で不動産会社や管理会社などと人脈があるような人であれば、借り手を見つけて黒字化することはできるかもしれません。
しかし、質問の文面を読む限り、運用のノウハウをお持ちで無いように見受けられます。そうするとこの後、運用し続けても「借り手が見つからない」「資産価値はどんどん下がる」とマイナスになる可能性は高いでしょう。

ただ、こんな掲示板の回答で即決するのではなく、少し投資マンション運用について勉強されて自分の投資マンションで黒字化できるかを考えてもよいかと思います。
投資マンション運用について書いてある本を何冊か読まれるとある程度、見えてくるのではないでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。投資マンションの運用法の勉強をしてからするべきでしたと反省してます。何冊か本を読んで勉強してみます。

お礼日時：2008/06/19 12:51

No.3 回答者： r-estate07 回答日時： 2008/06/21 12:09

月々4000円位なら持っていて問題ありませんよ。

問題は家賃が取れないときに「家賃保証」ができるかどうかです。
できなくても家賃半額なら借り手はいますから、最悪差額を出しても破産しないだけの生活水準にあれば大丈夫です。

３年後位には収支が黒字にはならないと思います。
仮になったとして家賃全額に税金がかかるのではなく、減価償却（躯体のみなら新築マンションは47年償却）支払利息（土地分は除く）管理費・固定資産税などの経費を参入できますので、増税でも大した事はありません。

一番の問題は、生活に余裕があるかどうか。
営業マンの「負担はありません」に乗せられて、ゆとり無しでマンション経営はやるべきではありません。
家賃が2万・3万下がっても、保険代わり（死んだらローンは無くなります）と思って払える人なら、持っておいて良いと思いますよ。

売ろうとするから損するのであって、仮に数百万の価値になったとしても、家賃が取れる物件ならば良いんです。
繰上返済をしてどんどん期間短縮するのがベストです。当面使わないお金を銀行に入れておくよりメリットがあります。
30年とか35年ローンを組んでらっしゃるかと思いますが、10年位ならボーナス3回位で短縮できるかと思います。

経営の感覚（損益計算）でいけばマンション経営はプラスなんです。
マンションを持つことによってのマイナスは・・・
(1)支払利息（返済額ではありません）
(2)管理費
(3)登記費用
(4)手数料
(5)固定資産税
マンションを持つことによってのプラスは・・・
(1)家賃収入

経営の素人感覚でみると、
支払金すべて（返済の元金部分も）が取れる家賃より多いから損。と錯覚します。あれもかかる、これもかかる、儲からない、と言います。
資産・資本・負債の相関がわからない人には損に思うはずです。

しかし計算すればわかりますが、家賃の方が多いはずです。
年間の家賃収入に対して、実際にかかった経費（くどいですが支払い元金は抜いてください）のほうが少ないはずです。
支払い元金分まで「損」に計上する事自体おかしいんです。借入金の計上に元金は入りません。

しかしこれはあくまで経営的な考え方ですので、単年度赤字とかもある訳で（家賃が2ヶ月つかないとか）そこを耐えるだけの財力がなければ、どんな形であれ経営事はしないほうが良いことになります。

この回答へのお礼

アドバイス、大変助かりました。ありがとうございます。

お礼日時：2008/06/21 17:54

No.1 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/06/18 16:12

＞今は収支が赤字なんですが３年くらいしたら収支が黒字になり増税の可能性もある

収支が赤字とは・・？
空室でもなく入居者が居て賃料も入っているのに、支出を差し引くとマイナスでしかないということですか？
そのへんがよくわかりませんが、もしそういう状況だとすると、どういうローンを組んだのか知りませんが、基本的に持っているだけで金が減るということになりますので、売れるなら売るべきでしょう。

3年したら黒字になるという意味も全くわかりません・・。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。あるホームページを見て愕然としまい頭が混乱してしまいました。やはり持っていてもプレッシャーになるので売りたいと思います。
＞空室でもなく入居者が居て賃料も入っているのに、支出を差し引くとマイナスでしかないということですか？
賃料と管理費で毎月４０００円赤字ですが、確定申告をして所得税と住民税で２５万くらい還付されます。

お礼日時：2008/06/18 23:00