大家への立ち退き料請求について

大家との立ち退きトラブルについてご相談させていただきます。

１月下旬仲介不動産業者より契約者である主人に電話にて大家さん（分譲の賃貸貸し物件）を売りに出されたいので次回更新（７月下旬）は出来ないとの連絡あり。

４月下旬まで主人が海外に長期出張の為、先に帰国したわたくし（妻）が３月下旬より不動産会社を数社まわったり、インターネットを使用し、４月下旬に現在より少し狭く、家賃も少し高くなるが物件がなんとかみつかり立ち退きに応じられるよう準備する。
現在の住まいは２DK（４５m2）のファミリー物件であまり同じような物件はなかなかみつからない状況。

物件を探していてなかなか希望の物件がなかった際に更新の依頼をした時に仲介業者はからの返答は『更新はしてもらっては困る』との返答。

４月２５日仲介業者に立ち退きをする際の立ち退き料について確認と立ち退きをする場合は来月の５月末までの契約にしてほしい事を伝える。

その後４月末～５月中旬にかけて大家さん直接と仲介業者を通じて数回電話やメールにてやり取りをし、当初大家さんからの提示であった引っ越し費用のみの負担→現在のマンションの賃料の２ヶ月分の礼金と仲介手数料１ヶ月と敷金２ヶ月と現在のマンションの敷金の全額返還との内容で合意に至り、昨日こちらの合意書に捺印に行ったところ、敷金の部分が話しあいの時とは異なり現在の敷金の返金という形で相殺されていたので、仲介業者に大家さんに確認してほしいと伝えたところ、大家側が激怒し顧問弁護士と話した上で法定の範囲で家賃をめいっぱい値上げする。
家賃の通達は更新が７月末の為６月に告知するからどうぞそのまま住んでくださいと言われる。

５月３日に初めて大家さんのご主人と直接お話をした際に、正当事由にあたる大家さんのおとうさんが病気の為近くに住まわせたい為の退去申入れである事を伺う。
（昨日は大家さんの手持ち物件はいくらでもあるからそちらにお父様を住まわせることに決めたと言って話を一切聞いてくれない）

大家（奥様）は元弁護士事務所勤務、大家さんのご主人は不動産会社社長で顧問弁護士に相談されていたようで、こちらが当日次に住むマンションの契約をしたことも知っていたためこのタイミングで契約更新を持ち出された事や月末でお金がないという話をされていたので元々支払うつもりがなかったのかもしれません。

新しいマンションの日割り家賃などもすでに支払っていて損害金が７０万にも及ぶ為引っ越しをして司法書士さんを通して裁判の準備を行っていましたが、本日大家より内容証明郵便が届き、一方的に私が同意せずに、話が決裂したので１ヶ月前の解約予告の為次月分家賃と、退去時のクリーニング費用１０数万円の費用を引いた敷金のみの支払いになるとの連絡がきました。

どなたか法的な根拠を基にアドバイスお願いいたします。

No.4 回答者： 102351 回答日時： 2008/06/20 18:16

あなたには今２つの選択肢があります。

(1)損をしてでもこのまま住み続けて徹底的に争うか。
（支出は大きくなりますし。裁判費用など金銭的に足りるかどうかということもあります。また損害賠償が取れたとしても、引越し費用すら出ないと思います。）
(2)このまま退去して、もう忘れるか。

しかし争う方法を聞きたいというのでそっちの方でお話します。

＞また解約予告は仲介業者と大家への電話のみです。
ここが重要ですね。
解約予告を書面で出していないのなら、相手が録音していない限り、
言ってないといえばいいだけです。
（相手も同じ事をしてきたわけですし。）
あなたにはそのまま居続ける事ができます。
相手が一番困るのは住み続けられることですから。

あとは家賃を供託しましょう、
もし貸主にお金が無ければ下りてくることもあります。

そして裁判を起こします。
争いの争点は先に書いてある事と、細かな話がわからないので弁護士の先生に相談して下さい。
基本的に民法上は口約束でも合意すれば契約は成立しますんで。
つまり合意しているかどうかも争点ですね。
まぁ相手は合意していないと内容証明で先手を打ってきてますけど。
損害賠償が認められるか否かは裁判官と弁護士次第でしょう。
あと相手が悪意があるかどうかも争点ですかね。

まぁホントに裁判を起こすかどうかは別にして、
引越し費用を出させるための駆け引きに使うのが一番いいかと思います。
ホントに裁判起こすと相手も本気で対応してくると思いますし。
（素人の貸主でしたら、裁判で脅して示談にもっていくのが普通です）
お金の問題じゃないって仰るんでしたら、裁判すればいいと思いますし。
司法書士さんや弁護士さんでも、不動産に詳しい人や、
他の方面に詳しい人と専門にしている物が違います。
その辺を留意されてご判断してみて下さい。

No.3 回答者： 102351 回答日時： 2008/06/19 16:56

まず何をどうしたいのか？それが書いてないのでアドバイスしようが無いです。

まず立ち退きの正当事由。
＞正当事由にあたる大家さんのおとうさんが病気の為近くに住まわせたい為の退去申入れである事を伺う
立派な事を言ってますが、そもそもこれでは正当事由は認められないはずです。
最終的には司法判断ですが、近くに自宅があればそちらに一緒に住めば言い訳で、人を追い出す理由にはなりません。
立ち退きを迫られたときにどこかに相談すればよかったですね。

現状ではどうすることも出来ないです。
司法書士の先生も難癖付けるしかないと思います。
それとも負けを承知で裁判起こして、恨みを晴らすか。

一番いけなかったのは立ち退きの合意契約を結ぶ前に次のマンションを契約してしまったことです。
更にそれを相手に伝えたこと、世の中良識のある人ばかりではないです。合法内でも相手のことを全く考えず自分の利益を求める人は多いです。（反吐が出るほど嫌いですが。）

それと裁判をするなら争いの争点としては相手の条件を書面でもらっていればですが、合意契約当日に、別のマンションを既に契約している事を知った相手側が契約を取り下げたのはあまりにも不当だと。
裁判官もある程度常識を持って考えますので、損害賠償が多少認められると思います。只スズメの涙程度でしょうが。

１ヶ月前解約予告とはこちらから書面をもって出したのでしょうか？
もしそうでしたら、万事お手上げです。

自分の家庭は自分で守るしかないですよ、
その為には知識を付けるか、知識のある人と仲良くなるかです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

立ち退きを迫られた後も司法書士さんや弁護士さんなどに相談はしていたのですが、最後のつめが甘く、合意書サインの段階で仲介不動産から聞かされていた金額と家賃２ヶ月分も違っていた為確認してほしいと伝えたところ、交渉決裂となってしまい、現在の事態となってしまいました。

相手とのそれまで話しあった内容の合意書（大家作成）の原本は私の手元にあります。

また解約予告は仲介業者と大家への電話のみです。

このような状況になった場合に裁判をする場合どのように争えば少しでも賠償金を請求出来るのかアドバイスお願いいたします。

お礼日時：2008/06/19 20:03

No.2 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/19 15:00

建売住宅、マンション、又は中古物件をご購入になったのでしょうか。

所有権移転の登記がまだであれば共有名義で登記することは可能でしょう。

ただし、営業担当者が仰る内容について実際に当てはまる項目もありますので
事前にどうすれば一番損がないのかを再度ご検討なることも必要でしょう。

また、住宅ローンをご利用になるのですから、銀行からは奥様の持分も
担保に入れることを要求され、連帯債務者や保証人となることを条件にされると思います。
つまり、万が一の際は、奥様の持分だけの問題ではなく
お借り入れになる資金の全体＝住宅全体についての責任も
負わされることになりますので、その点についてもきちんとご理解
ご納得されることが必要でしょう。

なお、あってはならない事ですが、ご主人様がお亡くなりになると
配偶者である貴女が半分を相続し残り半分についてはお子様のものとなります。
相続人同士の協議の結果100%奥様の名義にされることも可能です。

余談ですが、住宅購入資金として奥様がご主人に700万円を貸したという
ことにし、ご夫婦間できちんと借用証等を作成されるといった方法もありますよ。

この回答へのお礼

こちらにコメントいただいておりますが、私の質問に沿った内容ではない為お間違いではございませんか？

ご確認くださいませ。

お礼日時：2008/06/19 20:07

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/06/19 01:18

> 一方的に私が同意せずに、話が決裂したので１ヶ月前の解約予告の為次月分家賃と、退去時のクリーニング費用１０数万円の費用を引いた敷金のみの支払いになるとの連絡がきました。

　『一方的』かどうかは議論の余地があるのでしょうが、交渉が決裂して大家は質問者様の居住を続ける権利は認めています。『引っ越しをして』とありますので、既に引越しされたとしますと、[借主の自己都合による契約解除]ということになるのでしょう。

　また、

>　顧問弁護士と話した上で法定の範囲で家賃をめいっぱい値上げする。家賃の通達は更新が７月末の為６月に告知するからどうぞそのまま住んでくださいと言われる。

　もう引越しされてしまったのなら意味の無いことですが、この『法定の範囲』は、たぶん裁判しても認められる範囲ということでしょう。しかし、一般に家賃の値上げで裁判してもその費用に見合う金額の値上げが認められることなど、よほど近隣の相場を知らずに安く家賃を設定してしまった場合以外は考えられません。交渉が決裂して頭にきた大家の“捨て台詞”でしょう。

>　司法書士さんを通して裁判の準備を行っていました

　何の裁判を準備されているのかわかりませんし、訴訟を起こすのは自由ですから傍から口を挟むべきことでもありませんが、引越しをしてしまってから立退き料の要求をされるのは順が逆なような気がします。
　また、『７０万の損害』と言われておられますが、実際に７０万をお支払いになった物件に住まわれているなら“損害”とはいえないでしょう。

　どうも、早まって新しい物件を契約され、立退き料交渉では妥協点の読み違えで失敗されてしまったように感じられます。

　私なら、敷金の全額返還の方で押してみると思います。

この回答へのお礼

まずはご回答ありがとうございます。

立ち退きしてからの立ち退き料請求は不利である事は十分承知していましたが、契約金１００万少し払いそれを辞めるのも、前の家賃と次の家賃を両方払い続ける事は月々家賃のみで約３０万になるため出来なかったのが現状です。

次を契約したのは、大家がこちらの要求に７０％応じる立ち退き料を支払ってくださる目処が立ち、海外と行き来をしていてなかなか物件探しに時間がとれない事と、同じような物件がなかなかみつからない為契約を急いでしまいました。

今までの話しあいの経緯と、同意書の原本を元に訴訟をしたいと思っているのですが、やはり厳しいでしょうか？

敷金は以前に洗濯機が水漏れした際の床の補修にお金がかかると言われたのですが、その場合は借主の負担でしょうか？

お礼日時：2008/06/19 20:21