分譲マンションの管理会社の解除通告　できれば専門家の方お願いします。

Question

管理会社を変更するため総会で決議を取り現管理会社に内容証明を送りました。
ただ○月○日をもって解約するという一文がなく、

御社との契約を解除する。　5月31日

とだけ書いてあります。
契約書では、３ヶ月前までに通告すると書いています。
この内容で8月31日で解約できるのでしょうか？
また、着日が６月１日ですから、9月１日になるのでしょうか？
知り合いのマンション管理士に聞いたら、
8月31日で進めて管理会社が苦情を言ったら9月１日にすればよい。
契約が年契約だから月途中でも解約できます。
金額は日割り計算をすればいい。
と言っていましたが、新しい管理会社は現管理会社は
月締めをしているから9月30日までは解約できない。といっています。
どちらが正解なのでしょう？
また文章で日付を指定しないで、口頭だけで解約することは可能でしょうか？
もう一度、期限日付入れたを内容証明を送り直したほうがいいのでしょうか？
カテゴリーがもしかしたら法律かもしてません　申し訳ありません。

nachiguro · Accepted Answer

こんばんは　管理関係のコンサルティングをやっております。

確かに2さんの仰る通り、法的には半年前というのが基本ですがこの根拠としては通常総会（定期総会）で委託契約の延長（更新）の決議を行うか否かの問題も絡んできていることが理由です。

例えば標準規約に準ずることを前提として3月決算の場合、決算締め以後2か月以内に定期総会を開催しなければならないわけですから、総会は5月末迄に開催義務が必要になるわけで、管理会社との更新は概ね決算月の半年後の9月末という形になります。
この理由は3月以降、直ちに理事会開催→定期総会開催というのが時間的猶予が全くないので、敢えて半年ずらして行うのがどこの管理会社と管理組合との間で締結されているのが通常です。

しかしながら標準的な管理委託契約書の内容に基づけば3か月前という形でも可能と書かれております。（内容は下記URLの19条。PDF）
http://homepage3.nifty.com/mbcmis/hp.itaku.pdf

これに則れば内容証明でも構いませんが、書いてある文章だけでは管理契約の期日の問題もありますので法的には難しいでしょう。

個人的に必要なのは期日を明確にした内容証明郵便、そして手間はかかるかもしれませんが本議案を決議した総会議事録を配達記録郵便などで送付することが肝要だと思います。

その他日割り計算もできますが、個人的には管理会社側としてどうなんでしょうか？可能ならば月末で交代する方がスッキリすると思うのですが。

nachiguro · Answer

再び4です。

こういう委託契約の場合普遍的に行われるのは「委託契約締結」が承認されたら、議事録と同時に委託契約書が発送されるのが通常です。
それを濁しているのは善管注意義務違反に問われる可能性はありますね。

問題は管理組合がどうしたいのかが全く見えないのが私にとっては非常に疑問です。
一度決めたのであればそれこそ区分所有者全員の印鑑承諾で前管理会社の解任という方法もとれますので、役員さんはじめとした組合自体がまとまる必要があると思います。

st_tail · Answer

管理会社の社員です。
と言っても、独立系ですので、他の管理会社さんからのリプレースが多いので、この場合は「新しい管理会社」にあたる存在です。（笑）

通常、解約の通知は、理事長名で、「○月×日を以って、御社との契約を解除します。」と言う通知を、３ヶ月前までに送ります。
標準管理委託契約書では、解約の場合は３ヶ月前に通知、と定めていますから、これで大丈夫なわけです。
しかし、今回は解約の期日が書かれていないので、もめる原因になると思われます。
どの道、円満解約ができないのであれば、あれこれくだらないトラブルになるよりは９月末日を持って解約、と言う文書を再度送りなおすのが正解でしょう。
ちなみに、標準管理委託契約書では、解約の通知は「書面をもって」としておりますので、口頭では無効です。

標準管理委託契約書では、管理委託費については毎月支払で１ヶ月未満のときは日割り計算をする事になっています。（ここは会社によって異なりますので、契約書を確認してください。）ですから、月途中での解約も可能です。

この辺り、現在の契約書の（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）および（解約の申し入れ）の条文を補足していただければ、より確実にお答えができると思います。

bouhan_kun · Answer

法的には、6か月前の予告です。契約書で3ヶ月でいいとなってるなら、それでもいいのでしょうが。

＞どちらが正解なのでしょう？
契約内容が見えないので、逆に当人に聞いてみたらいかがでしょうか？いくら法ではそうでも、思い込みだけでは、たがってる可能性もありますし。

＞口頭だけで解約することは可能でしょうか？
相手が納得すればいいでしょうが、揉めるならば、証拠の有無が争点となります。で、内容証明まで送って、今さら口頭って、どういうことでしょうか？

ってか、むしろ、新規の委託業者は、何もアドバイスというか、引き継ぎはしないのでしょうか？

mat983 · Answer

管理会社とは１年契約をしているのでしょう。
その契約満了前に契約解除となれば違約金が発生しませんか。
月割りの考えはとてもおかしく感じます。

現在の管理会社と話し合い円満に決着を付けてはいかがでしょう。

分譲マンションの管理会社の解除通告 できれば専門家の方お願いします。

こんばんは 管理関係のコンサルティングをやっております。

再び4です。

管理会社の社員です。

法的には、6か月前の予告です。

管理会社とは１年契約をしているのでしょう。

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