土地売却か、賃貸マンション建設か？

東京の某所、駅から徒歩5分の場所に60坪の土地があります。
父のものでしたが私と弟が共有名義で相続しました。
最近空き家になったので、売却か、賃貸マンションを建てて活用か、検討中です。

売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。
弟は売却希望なので、賃貸マンション建築の場合は
私が弟から1/2持ち分を1億円で購入します。
自己資金2000万円を入れて、土地代金と建築費2億5000万円を
30年の銀行ローン（金利3%）借りて建築するプランを
建築会社より提案されています。
鉄筋コンクリートで、20戸、年間賃料の予定が3500万円、
表面利回りが、土地代金＋建築費=3億5000万円とすると、10%です。
所得税を払ったあとの可処分所得が年600万円（ローン返済まで）の試算です。

非常に魅力的ですが、借金が大きく、この土地がもともと埋め立て地なので、
杭を深く打ったとしても、地震が心配です。
地震の問題を無視しても、
売却したお金を他の投資にふった方が、もっと有効に使える気もします。

投資に関しては、多少のリスクは気になりませんが、
その前に納得のできるように、よく考えて行動したいと思っています。
勉強するのはいとわないので、業者さんのいいなりに投資することは、
ないと考えています。
また本業も方もそこそこの収入があります。

出来れば、投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： vosneroman 回答日時： 2008/07/22 13:45

不燃公社はこちらをご覧下さい。

http://www.funenkosya.or.jp/
不燃公社は建築企画提案のみならず、オーナーの連帯債務者となって、
住宅金融支援機構から長期・固定の資金調達を可能にします

不燃公社は中堅のゼネコンなら誰でも知っている仕組みで
この手の中小賃貸マンションにはうってつけの「支援システム」
です。

ただ、土地を半分買っての事業ですから全部自己所有の場合より
利回りは悪いですよね。
今、自己所有の更地にマンション建てる人はまだいるけど、土地を買って
賃貸物件建てる人は皆無。
その中間というこのケース。微妙ですよね。
利回りなど別にして、出口は考えておくべきです。
現在６０代で相続が２５年以内なら出口は相続で考えればいいですが
３０年ローン組むということは５０歳前ということですね。
２０００万もおそらくは相続資産でしょうから、それを全部突っ込むのは
もったいない気がします。
９０００万の流動資産のほうが、昨今魅力的ですよ。
建設が２年かかるなら、２年勉強して運用学ぶ方がいいのでは？
せめて３０００万づつ３分割して考えるとか・・・。
ほかにうなるほど金融資産お持ちならば別です。

No.2 回答者： vosneroman 回答日時： 2008/07/22 10:36

追記です。

金利と節税が重要です。

首都圏不燃公社の借りれ金利が安いです。
それと自宅を最上階に設けて階下を貸す（自宅は賃貸か売却
・・・売却なら譲渡益に３０００万控除、売却損出るなら
ローン支払い分が浮く）とかさまざまなバリエーションを考える
べきです。
６００万の可処分所得は２割の空室率を見込むべきです。
都内の賃貸市場はいまはかなり弱いですから時期的には
厳しい時期です。
着工から竣工までの時期をしっかり読まないとダメ。
１月竣工がベスト。
９月竣工では６ヶ月ガラ空きの可能性も。

＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。
プロはタダでは教えません。

この回答への補足

不動産関係の情報ありがとうございます。

賃貸事業の場合は2000万円の自己資金が入っているので、
実際には7000万円＋2000万円=9000万円で
年600万円の運用益を出す計算になりますから、
6.7%の利回りと考えています。

2割税金はもったいない、確かにそうですが、
今から準備して、3月竣工を考えると、再来年の完成になり、
2年近く運用益が出ないのも痛いです。

＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。
プロはタダでは教えません
ごもっともですね。

首都圏不燃公社というのは初めて聞きましたが、
金利が安い以外にメリットがありますか？
住宅金融公庫や国民生活公庫も金利が安く固定だと思いますが、
審査が厳しいと聞きました。
不燃公社はどうでしょうか？

補足日時：2008/07/22 12:12

No.1 回答者： vosneroman 回答日時： 2008/07/22 10:16

＞売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。

税引き後ですか？
普通に長期譲渡なら２０％近い税金が引かれて
仲介手数料込で手取りは１億４千万。
弟さんとわけたら　７０００万円ですね。
このキャッシュから６００万／年運用益を出すには
８．５％の利回りが必要ですね。

投資は、自分の得意不得意で考えた方がいいです。
金や原油の先物、外貨投資で稼げる自信があれば流動資産で
運用したらいいですし、ローリスクでいくなら投信でも債権でも
買ったらいいし
こんなところで訊いても正しい答えは得られませんよ。
私は不動産が得意だから不動産に投資していますが、退職金が
入ったら別の運用しますけど。
もともと不動産ですから、わざわざ売って２割税金払うのは
もったいなくないですか？
その土地が価値が減るかどうかという判断です。
地震より家賃の低下と空室率の心配をすべきです。
不動産の勉強が全くできていないなら売るのもいいでしょう。
人任せにしないのが大事。
金があれば情報も入ってくると思うと大間違い。たかられて終わり
ですよ。