住宅ローンの審査で、過去の借り入れが心配

Question

住宅ローンの審査について、過去の借り入れが心配なので質問します。
夫（自営業・青色申告）40代・妻（私）30代

・4年前に私の退職と夫の収入減が重なり、私の定期預金500万を担保に250万を借りました。（現在は完済）
・その後、事業資金として国民生活金融公庫から100万円を借り、1年で完済しました。（延滞はナシ）
・途中それぞれの返済が苦しく、夫名義でクレジット会社2社からキャッシングすることに。
3年間に30万円を5回ほど完済しては借りてを繰り返していました。（延滞はナシ）
今年2月には全て完済して、その後はどこからも全く借りていません。
・また、3年前に生命保険が一回、提携している代行業者（クレジット会社）が残高不足で引落しできなかった事があります。（連絡を受け、一ヶ月以内に入金したのですが…）
CICなどで一度確認しようと思っています。

住宅ローンを組むにあたって、キャッシングの利用や延滞があると審査が通らないことをこちらで知り浅はかだったと後悔しています。
ここ3年は収入も安定してきて営業所得は600万ほどです。

●キャッシングの繰り返しは完済してどれくらいたっていれば（今年から5年くらい？）審査に通るものでしょうか？（もちろん、それ以外の条件がありますが）
●上記のようなキャッシングや借り入れの履歴だけで審査は通りませんか？
●銀行の住宅ローン相談会などに行ってみるのもいいでしょうか？

物件を探すにしても、条件が通るようになるまで待って頭金も貯めて…と地道に計画をたてていきたいのですが…。（現在は定期預金500万のみ）
アドバイスをよろしくお願い致します。

Domenica · Accepted Answer

＃４です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

＃４の回答で、一部中途半端に終わっていたところがありました。

>> 今年2月には全て完済して、その後はどこからも全く借りていません。
> 適度に『信用実績』を積まれているようなので、お金を貸す側としては、「ちゃんと返済ができる人だ。」ということが分かります。
これは、プラスの評価につながります。

です。

クレジットカードのお話ですので、『ＣＩＣ』について書かせていただきます。
『ＣＩＣ』に照会をしますと、そのお客さまの契約について、契約ごとに「◆お支払の状況◆」が記載されます。
何年何月何日現在の登録内容についての記載がされるのですが、この現在日は「照会日」ではないんです。
「最新の情報更新日」となりますので、クレジットカードの利用が全くないままですと、情報が更新されることなく、古いデータが残ったままになるのです。
そして、クレジットカードの場合は、「内キャッシング残債額」という形で、クレジットカードに付帯したキャッシング機能は、ショッピング枠と含めて「１契約」で表示されているんです。
さらに、「入金状況」として、「現在日から遡ること２４か月分」の情報が記載されます。
ショッピング利用することによって、毎月請求があれば、情報の更新は毎月行われます。
遡ること２４か月分なので、古い情報は表示されなくなるんです。
「古い情報を追い出す」ために「毎月コンスタントにカード払いがあれば」と申し上げました。
必ずしも、「ショッピング枠を使用した方が『信用実績』が積まれていくので良い」ということとは少し違います。
使用しなければ、現在日はいつまでも古い日付のままになる可能性があります。私が知っている限りでは、現在日が３年以上前だったという方もいらっしゃいました（要するに記載されている情報は、５～３年前のものだった訳です）。

> 住宅ローンを受けたい時、事業資金の融資を受けている金融機関などは有利になるものなのでしょうか？
これは微妙です。
事業融資を受けているところは、事業の状況を詳しく知っているので、有利に働く場合もあれば、不利に働く場合もあります。
あからさまに言うならば、「事業の状態」次第です。
事業の状態が良ければ、結構無理も聞いてくれることもあるので…。

> 住宅ローンを受けている金融機関では、さらに事業資金として融資を受ける事は可能なのでしょうか？
個人融資と事業融資は、担当が違うことが多いです。
分けて考えていただいた方がよろしいかと思います。
ただ、住宅ローン担当者から事業融資の担当者に話をつなげることはありますよ。
そういった話も住宅ローン相談会でされてみるとよろしいでしょう。
どの金融機関でも、優良な新規顧客はほしいですから。

> 今回はメインバンク（←口座や引落に利用している銀行の事で合ってます？）で住宅ローンの相談に行こうと思っています。
> 少しは有利になるでしょうか？
個人が「メインに利用している」という程度では、あまり有利に働くことはありません。
個人が利用する取引の範囲は、住宅ローン融資の条件であったり、金利優遇の最低条件だったりする程度なので…。
でも、１行に絞らずに、複数の金融機関に出向いて、いろいろな話を聞かれるといいですよ。
そして、相談の際にはこちらが「素人」であることを利用するんです。住宅ローンなんて、ほとんどの方が一生に一度利用するかどうかですから、当然「素人」でいいんです。
「素人」ですから知らなくて当然です。
それに対して、金融機関の担当者がどういう態度に出るかで、金融機関を「判定」するんですよ。
住宅ローンは、金融機関と長い付き合いになる「商品」ですから、「相手」を見極めるのは大切なことだと思いますよ。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。

> 住宅ローンを組むにあたって、キャッシングの利用や延滞があると審査が通らないことをこちらで知り
…という回答をしている本人です。
正確には「通らない可能性がある」です。
金融機関・保証会社によって、その基準は本当に「まちまち」なんです。
ですから、全く苦もなく通ることもあるんですよ。

では、順番に。
> 4年前に私の退職と夫の収入減が重なり、私の定期預金500万を担保に250万を借りました。（現在は完済）
延滞なく完済していれば問題なしです。

> その後、事業資金として国民生活金融公庫から100万円を借り、1年で完済しました。（延滞はナシ）
事業資金なので原則関係ありません。

> 途中それぞれの返済が苦しく、夫名義でクレジット会社2社からキャッシングすることに。
> 3年間に30万円を5回ほど完済しては借りてを繰り返していました。（延滞はナシ）
キャッシングは『極度貸し』なので、キャッシング利用限度額が30万円で、30万円を返しては借り…を続けている履歴があると不利。

> 今年2月には全て完済して、その後はどこからも全く借りていません。
適度に『信用実績』を積まれているようなので、

> また、3年前に生命保険が一回、提携している代行業者（クレジット会社）が残高不足で引落しできなかった事があります。（連絡を受け、一ヶ月以内に入金したのですが…）
「連絡を受け、一ヶ月以内に」が、「連絡を受けてすぐ（返済期日から１か月以内）に」入金している…という意味ならば問題ないでしょう。
「連絡を受けてから１か月以内に」という意味でしたら微妙ですが、『支払遅延』にはなっても『延滞』まではいっていないと思います。
『延滞』まで至っていなくても、『支払遅延』が１個でも付いているとＮＧにするという金融機関・保証会社が皆無ではありませんので…。

> CICなどで一度確認しようと思っています。
住宅ローンをご利用予定の金融機関が加盟している個人信用情報機関と、その金融機関が利用する保証会社が加盟している個人信用情報機関を調べ、そこは全て確認されるとよろしいかと思います。

> ここ3年は収入も安定してきて営業所得は600万ほどです。
自営業の方ですと、事業の方も過去２～３年の実績を拝見させていただきますね。
税金対策をされすぎていなければ大丈夫です（税金対策のため、わざと赤字にされる方もいらっしゃるので）。
納税の方も問題ありませんよね？
自営業の方は、納税証明書を提出していただくことが多いですから。
＃２さんがおっしゃっている通り、自営業の方は、金利優遇の条件を「満たすことができない」ことが多いので、高い金利で借りざるを得ないこともあります。
高い金利で借りる＝返済能力もその金利で審査しますから、毎年の返済額が高くなり、返済能力の点で厳しくみられる訳です。
場合によっては、融資額の減額の可能性もありますので、資金計画のために、早めに住宅ローン相談会に行かれるとよろしいですよ。
できれば、複数の金融機関に行かれることをお勧めします。

> キャッシングの繰り返しは完済してどれくらいたっていれば（今年から5年くらい？）審査に通るものでしょうか？（もちろん、それ以外の条件がありますが）
クレジットカードのキャッシング機能利用の場合、住宅ローンでネックとなるのは『保証会社』が主になります。
金融機関が関係する場合もありますが、それには、利用されていたクレジット会社と住宅ローンをご利用予定の金融機関名をうかがわなければならないので…。
一般的には、キャッシングを利用しなくなってから、そのクレジットカードを解約せずにいて、毎月コンスタントにカード払いがあれば、２年で『履歴』は「見えなく」なります。

自己資金が500万円ですと、取得される住宅によっては、諸費用（住宅ローン分含む）だけで８割方なくなる可能性もあります。
となると、頭金がとても少ないということになりますので、より借り入れに不利になります。
年齢が４０歳代とのことですので、住宅ローンのシミュレートをされるのならば「返済期間は２０年未満」「金利3.20％」程度に設定してください。
それで算出された「『毎月の返済額』×12」を「事業所得額」で割って出たパーセンテージが30％未満ならば、まず返済能力には問題がないと思っていただいていいです。

iichiho · Answer

＜追記＞

＞国民生活金融公庫で借り入れを増額しておけば良かったのでしょうか？
＞もしくは定期預金からの借り入れを増額すれば良かったのでしょうか？

定期預金が500万円あるということですので、担保にして借入したりせずに解約してそこから資金を捻出し、後日補填すべきです。

というより、30万円をすぐに用意できない状態にまですべての貯金を定期にしてしまうべきではありません。100万円か200万円（半年生活していけるくらいの金額）は定期などにせず、普通預金で動かしやすい状態で置いておく方がいいです。
（この額は、住宅を購入する場合も使わず手元に残しておくべき額です）

定期預金の利子よりも借入したときに返済する利子の方が大きいですしね。

確かに預金が目減りする感じがして不安になることもあるでしょうが、借り入れは極力しない方がいいです。
本当に借りたいとき（今回は住宅ローン）に借入しにくくなります。

iichiho · Answer

私も青色申告の自営業者です。

クレジットを頻繁に使っていたことはマイナス要因です。
それも複数社からだと自転車操業的と判断される場合もあります。
キャッシングの繰り返しもマイナスです。

現在は完済して使っていないと言っても、2月まで使っていたということは、完済してからの期間が短いのでこれもあまり良い材料ではありません。（たまたま今使っていないだけと思われる）

●キャッシングの繰り返しは完済してどれくらいたっていれば（今年から5年くらい？）審査に通るものでしょうか？

事故情報であれば、7年で消えます。
ですが、今回は事故情報は無いのであまり大きな影響はありません。

●上記のようなキャッシングや借り入れの履歴だけで審査は通りませんか？

キャッシングや借入を行ったカード会社と業務提携している金融機関では、過去に遡って利用情報を参照できたりするので、キャッシングや借入を行っていない方に比べて審査は厳しくなる傾向にありますが借りられないということはありません。
（勿論金融機関によっては借りられなかったり借入可能額が低くなることはあります）

●銀行の住宅ローン相談会などに行ってみるのもいいでしょうか？

大丈夫です！
その場合は、恥ずかしがらずに現状を正直に伝え、借入可能額と借入の良いタイミングなどを聞くと良いでしょう。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
カードのキャッシングや借入もローン審査には良くありませんが、ご主人の、「自営業・青色申告」「40代」というのも実はローン審査が厳しくなる理由だったりします。

自営業は会社勤めの人にくらべて安定していない（5年後10年後の収入の保障が無い）ので、審査は厳しくなります。

キャンペーン金利の適用をしてもらえない（金利の高いローンを組まなくてはならない）場合もありますし、借りれる限度額も会社員に比べて低く設定されます。

また、年齢の点でも、返済可能期間が短いので、超長期のローンは組みにくくなったりします。
あと、固定期間の長いローンはダメとか。（私も足元見られました）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
その他の点ですが、
「営業所得は600万」というのは、「売上」ですか？
それとも「確定（青色）申告における事業所得（経費を差し引いた額）」ですか？

ローンの審査に提出する収入証明書は「売上」ではなく「確定申告における事業所得」をベースに記載されていますので、もし「売上」が６００万円で「確定申告における事業所得」が４００万円なら４００万円の収入として審査されますので、ローン相談会で年収を聞かれたら４００万円の方を年収としておっしゃってくださいね。

もちろん、６００万円がもろもろの経費を差し引いた「確定申告における事業所得」であるなら年収６００万円です。

adobe_san · Answer

幾ら借りようとお考えかは判りませんが、営業収入で600万円と貯金500万円
現時点で借りれても1千万円程が限度では？
担保が無いのが欠点ですね。
あと今年の2月での完済　これ引っかかります。
貸せないとは言いませんが、低い金額を提示してきます。
ここは取りあえず1千万円まで貯金を殖やすべきでしょう！
3～5年で達成できるのでは？

住宅ローンの審査で、過去の借り入れが心配

＃４です。

住宅ローン審査経験者です。

この回答への補足

＜追記＞

私も青色申告の自営業者です。

幾ら借りようとお考えかは判りませんが、営業収入で600万円と貯金500万円

この回答への補足

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