賃貸のカラクリ？ - 不動産賃貸 - 教えて！goo

前職、不動産管理会社です。

　敷金礼金０の物件は、現在の不動産賃貸の借り手側の考え方の多くが「初期費用を抑えて」というのが主流になってきたのと、大手のチェーン店が「敷金礼金０」という謳い文句を掲げてきたことで、増えてきました。そうなると、新築や築浅以外の「普通」の物件の場合、設備や外観で同じぐらいの場合は、初期費用の安い物件にお客さんが流れてしまいますから、そのようにしている面があります。なので、駅から遠いことや、人気が無いなど総合的なことで敷金礼金０があります。

　又、東京都の場合は、平成１６年に賃貸住宅紛争防止条例（正式な名前は忘れました）ができた関係で、以前のように敷金からどんどんリフォーム代を差し引いて精算という形が難しくなってきたことも、「敷金」は返さなくてはいけないお金だからということで、取らなくなっています。しかし、名前を変えて契約時に「保証金」という形で最初にリフォーム代を払うような契約が主流です。

　あと、考えられるのは、最近は「保証会社」を利用させるケースが増えてきていることもあります。今までは、敷金を積んで、連帯保証人を立ててもらって何かあった場合には敷金から差し引き、足りなければ連帯保証人へ請求という面倒な形を取ってきましたが、保証会社を通すことによって大家さんや管理会社がお金も手間も使わずに事務的に行うことができ、滞納リスクが少なくなったということと、保証会社からのキックバックによって大家さんや管理会社にお金が入ってくることなどもあげられます。

　賃料交渉については、大前提として「下げなくても決まる物件」は下げません。その他については、大家さんが渋い場合もありますが、管理会社サイドの考えとして、値下げした賃料の額が他の入居者に伝わった際に面倒だからという考えもありますし、仲介業者→管理会社→大家という順番で賃料の交渉をするのがただ単に面倒だからという理由で無条件で断る場合もあります。賃料の値下げの話をした時にいい顔する大家は誰もいませんから。なんで、よほど、空き部屋が増えて大変にならない限りは管理会社はシビアかと思います。


順序が違ってしまいましたが、人が死んだ物件については、自然死なら伝えませんし、事件死の場合は半年～１年ぐらい別の名義人（管理会社の社員や大家の家族など）を名前だけ契約し、寝かせます。キレイにするというか、事件後に一度誰かが入居しましたという書面上の大義名分をつくります。極端に値段や条件を下げれば逆に怪しまれますので、あまりその方法は取りません。

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賃貸業はビジネスです。
投資に対する最大限の回収、安定的な収益確保を目指して工夫しているわけです。

【敷金・礼金ゼロ】
お得だ！と思えても、慈善事業ではないので必ずしもそうとはいえません。
・敷金(性格的には預かり金)や、礼金(入居時のみの収益)を下げるかわりに、
　２ケ月早く入居者が決まると思えば損はありません。
・礼金２か月分相当を２４等分して家賃に上のせしていても、全く同じ物件はないので、
　以外とわかりにくかったりしますし、３年以上入居してくれれば儲かります。
・もちろん、築年数がたっていたり、駅から遠いなど、物件の不利な条件を補って、
　競争力を高めるためにする場合もあります。
　目論見どおりに行かない場合もありますが、それもまたビジネスです。

【人が亡くなった場合】
・その部屋が直接関係する事故、事件で亡くなった場合は、告知義務があります。
　（但し未来永劫というわけではないです。）
　病死など事件性のないものは言わないです。

【家賃の値下げ交渉】
・下げなくても貸せる、他にもお客がみつかる、という判断を大家がしたからでしょう。
　大家さんは投資家と同じで、しかも投資は既に確定しているので、
　経営努力で儲かる余地は殆どありません。
　千円さげると年間１.2万円の値下げで、その部分は利回り低下、純利益を削るのと同じです。
　競争力のある物件を安く貸す理由はないですから、「投資家」とすれば当然の判断ということです。
　　

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こんばんは。
礼金敷金０の物件って、人気のない物件だと思います。
古くて汚くてそれでも安い賃料なので借りると言う方は大抵お金がないので、礼金敷金０なのだと思います。
その部屋で人が亡くなったといっても、病気や事故などで亡くなった場合は告知義務はありません。
その部屋で殺されたとか自殺した時とかです。
礼金敷金０とは関係ないと思います。

次に家賃交渉ですが、多分大家さんが渋いからでしょう。
別に仲介会社も管理会社も契約後家賃が下がったからといって特に痛手はないですし。

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