【大家さんに質問です。】長く借りてもらいたいという大家が多いのに更新料があるのはなぜですか？

　大家さんに質問です。

　大家さんサイドからみると一回入居した借主には長く住んで欲しく、短期で出ていかれると正直迷惑なようですが、それなのに関東などでは借主の退室のきっかけとなる更新料を取るとこが多いのはなぜですか?
　更新料は不動産屋の取り分になるというコメントもありますが関係あるのでしょうか？

　更新料なしにして家賃に上乗せすれば一見、他の物件より家賃高くみえて不利にしまいますが、例えば下のように広告出しても駄目ですかね？

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家賃75000円
(更新料なし・2年間の総費用は更新料1ヶ月の物件の72000円と同等※)

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家賃　×24ヶ月(2年)+更新料　=2年間の総費用
72000×　24　 +　　72000　　=180万円　　家賃7万2000円更新料1ヶ月
75000×　24　 +　　　0円　　=180万円　　家賃7万5000円更新料なし
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　上記は正直あまり上手い表現ではないですが、趣旨としてはこんな感じに出せばそんなに不利ではなくなる気がするのですがどうでしょうか？

No.6 回答者： jayoosan 回答日時： 2008/09/21 15:00

書き忘れましたが、では契約関係や管理関係も大家が自分でやればいいのに、というのが出そうですが、下記をみたら誰でもできるものではないとおもいます。

関東には戦後に土地を手に入れて地主的に手広く貸している個人大家は多いですが、彼らの多くは高齢者でもあり、さらに自己経営をむずかしくするでしょう。

個人でできるのは、物件の廊下や敷地の毎週の掃除くらいかも。

http://sanwa.okwave.jp/qa2483193.html

No.5 回答者： jayoosan 回答日時： 2008/09/21 14:44

更新料の金額のうちいくらかは仲介する不動産屋や管理会社が取りますよね。

契約書類の準備や管理をすべて大家がやっているところのほうが少ないので、業者を2年ごとなどに利用した場合、払う原資をテナントから取るのだと思います。

家賃に上乗せする場合、大家にはトータル金額としては同じですが、複数の部屋を貸しているケースの場合、ある時期に更新が重なってしまうと不動産屋などに手数料を払う場合、大家はまとまった現金を用意しないといけないのですが、こういった制度が固まっていった時代は、経済成長が始まる時代より前であったとすると、景気が悪かったり銀行も個人にお金を貸す時代ではなかっため、まとまったお金が集まりません。
なので、そのたびに居住者から必要な経費を徴収するスタイルにしたのだと思います。

私たちが賃貸の契約を不動産屋で行う形の場合は、大家は書類の準備やその契約書の内容の確かさなどの確認を不動産屋にまかせているため、大家は更新のたびに手数料を払わないといけません。

では、なぜ2年契約が多いかですが、現在のような景気がしずみっぱなしの時代ならともかく、経済成長期は2年でさえ経過したときの物価変動や賃金上昇は恐ろしかったはずです。ですので、世間の物価と賃金の上昇をみながら、必要なお金を徴収するためのめどとして、2年は見直しの期間としてよかったのだとおもいます。
1年だと転勤も引越しの意思もないサラリーマンにはきついですし。

No.4 回答者： 1500gt 回答日時： 2008/09/14 16:29

家主です。

そうですね、5年前から敷金の返還に付いて　煩く成りました。
ガイドライン　消費者保護法８条１０条の解釈で。
基本は　民法では契約の自由が　原則なのですが、

質問の件
＞大家さんサイドからみると一回入居した借主には長く住んで欲しく、短期で出ていかれると正直迷惑なようですが、それなのに関東などでは借主の退室のきっかけとなる更新料を取るとこが多いのはなぜですか?

前半の質問はそのとうりです、後半の関東.....これは関西その他地域もあります、退室のきっかけとなる更新料では　無いと思いますよ、
出る方は契約期間に関係なく出ます。

＞更新料は不動産屋の取り分になるというコメントもありますが関係あるのでしょうか？
これは勘違いされておられる方がおおいです、更新料は家主に行きます
事務手数料が不動産屋が貰います、一概には言えませんが　入居者と家主から取っています。だいたい家賃の０.5箇月Ｘ消費税分が不動産屋の取り分です、商売ですから（手間暇掛かってます）しかたありません。

最後の質問について
更新料ですね、家賃と考えて戴いて下さい、家主もこのご時世いですから、儲かりません　何か有れば責任取らされます。
ただ、通常の生活が出来ない様な事になり　家主と揉めますと月割りで
返還することもあります、（よくある騒音トラブルの対処についてです）、更新料を払うとその期間まで　余程の事が無い限り追い出される事はありませんし、家主としても言い出し出来ません、借り主側としての権利に成ります、
払わない（更新料出さない）借り主が居ますが（少ないですが）それはそれで　法定更新になり、揉める事になります、（裁判官の判断になります）余程のことが無い限り成りませんが、
人としての常識の問題になります、あくまでも　契約の自由が原則　です。参考まで。

この回答へのお礼

　大家さんの回答ありがとうございます。

>退室のきっかけ

　もちろん更新料関係なく退室する人もいると思いますが、更新前に退室する方が多いと聞いています。
　私のまわりでも職場が変わったわけでもないのに引っ越す人が結構いるので、引越し代とかもったいないのかと理由を聞くと、更新が迫ったから更新料払うぐらいならといい機会なのでと引っ越す方がいるようです。


　更新料の是非について裁判などで争われてたりしているのは知っていますが、今回の質問はあくまで入居者の退室につながる(と思われる)更新料制度が、それでも大家さんにはメリットがあるものなのかということを聞きたくて質問させて頂きました。

お礼日時：2008/09/15 00:15

No.3 回答者： k1003 回答日時： 2008/09/14 10:23

私は大家さんでないし単なる参考意見なのですが、

恐らくですね、
・期間の途中の解約時に更新料を（日割とか月割で）返還しない
・１箇月の賃料を安く見せる
ということが更新料のねらいだと思います。

１箇月の家賃72000円で、更新料１箇月分だとすると、
契約期間２年の半分（１年）で解約したら、
36000円は濡れ手に粟ということです。
この場合に36000円を返還するとすると、
更新料の意味は半分になってしまいます。

そして、礼金もある（特に、礼金と更新料が同額）場合は、
単に一番最初を礼金と呼び、２回目以降を更新料と呼ぶだけのことです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

・期間の途中の解約時に更新料を（日割とか月割で）返還しない
・１箇月の賃料を安く見せる

　更新料がきっかけで退去されるデメリットがあっても、総合的にみるとこうしたメリットのほうが大きいということですかね
　短期で解約したら割高になるとかならしかたないという気もするのですが、更新料制度は契約期間の長さとかじゃなくて解約時期によって損得が決まるので、なんだか大家・借主どっちにとってもあまり理にかなってない制度の気がします。

お礼日時：2008/09/14 11:26

No.2 回答者： joynyanchu 回答日時： 2008/09/14 10:10

素人大家です。

長く入居してもらったほうがいいです。

退去されるとリフォーム代もかかるし、リフォーム期間を含め最低でも一ヶ月長いと3-4ヶ月は空室になり、家賃は入りません。

しかし更新料なしにすると大家が更新手数料を不動産屋に払わなければならないし、入居のときは先のことは考えていないので、なんとなく、更新料頂く契約にしてしまっています。

この回答へのお礼

大家さんの回答ありがとうございます。


>長く入居してもらったほうがいいです。

うーん、やっぱりそうですよね
礼金1ヶ月かりに大家さんに入るとしても、1ヶ月空き期間ができたら意味ないですもんね

>しかし更新料なしにすると大家が更新手数料を不動産屋に払わなければならないし、

最初の賃貸契約を無期限にすれば大家さんも不動産屋に更新手数料払う必要ない気がするのですが？
更新料ない地域はそうしていると思っていたのですが、大家さんが更新手数料など負担しているんですか？


>なんとなく

　まあ確かに大家さんもメリットあるかどうかわからんことして冒険するより、一般に普及しているやり方ですましておくほうが無難と判断しますよね

お礼日時：2008/09/14 11:15

No.1 回答者： 5gasira 回答日時： 2008/09/14 02:08

長くいてもらったほうがいいというのはＢＥＳＴなく、空き部屋がなく次々回転するのがＢＥＳＴです。

それだけ礼金など取れますからね。更新など２年もいられては礼金は入らない修繕費として改修も出来ない、他に同タイプの部屋を賃貸していればその家賃にも影響する。

などなど、それなら、更新料とってやれってなもんです。それに、２年総額で同じですよと書くよりは月額の家賃を安く書くほうが広告を見た人が目を引く事は間違いないと思います。

車でコミコミいくらというのがありますが、この車はもうすぐベルトを交換しなくてはいけないので車検の残は多いですが２年お乗りいただくにはＡ自動車よりＢ自動車のほうがお得ですよ。などと書かれてそうですねと納得するお客さんはいないでしょう。

交換部品をぶっこんでコミコミいくらです。ではあまりに乱暴すぎる気がします。

大分、例がずれていて参考にならないかもしれませんが、見た目安く表示したいというのが売り手の心情です。

この回答へのお礼

さっそくの回答ありがとうございます。

橘玲氏の本とかでも、更新料や賃貸物件自体の質が低いのは借主を回転させて礼金を多くとるための策略だみたいなこと書いてありますね。
(自分はどっちかというなそれはないだろってほうの半信半疑なのですが)

大家さんの理想としてはこういうことですか？

空き室なく入居者が回転する　>　入居者がずっと住む　>　空き室が出る。

なるほど
これなら物件が余っていて空き室になる可能性が高い地方とかでは更新料とらない説明がつきますね
入居者回転させるとそれだけ手間かかったり、家賃滞納などの問題おこす人に当たる確率増えたりとデメリットが多い気がするんですけどね。

お礼日時：2008/09/14 02:55