戸建不動産の活用

はじめまして。現在30代の男性です。
両親（60代後半）はこの26年居酒屋の経営をしています。盛況でしたがここ数年は赤字が続き苦しく、家賃が払いきれず貯金を切り崩しています。因みに年金には加入してません。

そんな中、今後物価の安そうな場所で、住居付の店舗を購入してそこで居酒屋を経営したいといっております。
（資金は都内実家の売却で。安い場合は貯金のみでの購入予定。）
ハッキリ言って今更知らない土地で上手くやれるとは思えません。
立地のいい所ならかなりの値段になると思いますし。
そこで、私なりに親の不動産を活用して次のような案を考えてみました。
(1)両親は現在23区内に築40年35坪2階立ての戸建を所有しています。
多少は古いものの地下鉄駅5分の距離であり駐車スペースもあります。
ネットでここら4LDK以上の戸建賃貸相場を調べたところ月17万円程度でした。
古い物件で多少難ありですが、月15万でペット可、複数同居可にして条件を緩和すれば客がつくと思うのですが甘いでしょうか？埼玉あたりで2DKの5万程度の家賃のアパートに住み2人でバイトして月10万も稼げばやっていけると思うのですが。
(2)土地を担保にローンを組みアパート建築。半分をローン返済にまわし残りを生活費に充て地方の安いアパートに住む。（因みに35坪の土地は公示価格では坪120万程度でした。）
(3)土地を売却。預貯金とあわせ細々と暮らす。因みに上記土地は不動産屋に聞いたら3000万で買い取るといっていたそうです。私にはぼったくりに聞こえるのですが・・。
上記3つの案ならどれが一番無難でしょうか？また、ほかに案があればアドバイスお願いします。不動産に関しては素人ですので皆様のアドバイスをお聞かせ願えれば幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： BBQ38 回答日時： 2008/10/01 00:46

こんにちは。

ご質問文からは貴方のいろいろ知恵を絞っている真摯さとご両親の子供に負担はかけたくないという気持ちが伝わってきました。

そこで私だったらということですが、ご両親案でも貴方の３つの案でもない第５案かな。

私の案は300万円（できれば500万円）位かけて現店舗をリフォームして心機一転がんばるというもの。60台後半の年齢からすれば居酒屋の店に立てるのも10年内外でしょう。10年持てばいいと割り切れば
(1)厨房設備・店舗の什器備品等はテンポバスターズなどの中古品をフル活用
(2)建材についてはアウトレット品を主につかう
(3)ペンキ塗りなど自分でやってもいい部分は自分でやる
などすれば結構ないい改装になると思います。

ちなみに
ご両親の案はご質問者様のコメント通り見知らぬ土地では成功する可能性は私も低いように思います。
また、貴方の案は賃貸経営の経験の少なさを貴方自身のこれからの猛勉強でカバーすることを前提に検討してみる価値はあります。

ただ、ご両親の世代は持家＞賃貸の世代です。賃貸住まいとなることでプライドが傷つけられることはないですか？また、新天地で居酒屋をやりたいという意欲もあるご両親ですから、26年培った得意分野以外のバイトというのも受け入れがたい面もあるでしょう。

なお、店舗改装代を300万円としてみたのはご両親案・貴方の案ともに案毎に内容は違うものの、最低諸経費で300万円はかかりそうだなとおもったからです。

ご両親：売・買の２回で仲介手数料で200万円以上＋引越費用等
貴方の案１：転居先の礼金・敷金・仲介手数料、賃貸前のリフォーム費用
同２：転居費用、旧家屋取壊費用、建築中の金利等

どっちころんでも色々経費がかかるならその分、現店舗を大改装したらというものですがいかがでしょうか。新天地と違って常連さんもいるでしょうし。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。参考になります。
リフォーム案も視野に入れて両親と一度話し合ってみます。

お礼日時：2008/10/02 07:05

No.1 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/29 19:32

＞上記3つの案ならどれが一番無難でしょうか？

これだけの情報で直ちにどれが一番とまでは言えませんね。
下記にそれぞれの所見を書きますので、よろしければ参考にしてください。

（1）建物の状況にもよります。実際は不明ですが、築40年と聞くと一般的な在来木造の耐用年数を過ぎている印象はあります。状況によっては15万円で借り手が付かない恐れがありますし、貸した後でも色々と修繕が発生するとそれらは原則として貸主負担となることにも注意が必要です。（妥当な賃料水準については地元の不動産業者に査定して貰うのが早いです）

又、定期借家なら別ですが一旦貸してしまうと簡単には追い出せませんので再利用の望みが薄くなること、又は処分への方向転換を考える場合に、賃貸中でも売却自体は可能なものの、持家需要への売却が期待出来ない為に収益評価となり、戸建の特性上、その評価は更地より下回るケースがほとんどです。

更に、貸主が遠方に住まうとなると管理が難しくなります。不動産管理業者へ委託をしますと手元に残るお金は実際の賃料より下回ることにも注意が必要です。
つまり他人に貸す、ということを勧ないわけではありませんが、あまり安易に考えてもいけないということです。

（2）アパート建築に関してはどの程度の建物が建てられて、どの程度の賃料収入が期待できるのか、そして借入や返済のバランス等をよく精査しないことには何とも言えません。
賃貸する上での注意点としては（1）と共通する部分もあります。

（3）不動産屋自身が買い取るということは中古車の下取りと同じで再販目的です。ぼったくりと言うのであれば中古車の下取りもぼったくりと言えるでしょう。店頭価格で下取る業者はありません。
特に事情（なかなか売れない、急いでいる等）が無ければ買い取りではなく、通常は仲介業者に依頼してエンドユーザーを探してもらいます。

賃貸するのも特にトラブルが無ければ良いのですが、色々問題が生じた場合を想定すると厄介です。煩わしさを残さないという意味では（3）がシンプルな方法だとは思います。
資産を効率良く稼動させる上で賃貸するという観点も決して悪くはないのですが、それらを検討するにはもう少し状況やニーズ等を精査して、収支及び維持管理上の組み立てまで慎重に検討しないとその点のお答えは難しいです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。参考になります。
あらためて両親と一度話し合ってみます。

お礼日時：2008/10/02 07:06