区分所有法上の決議等

マンションの専有部分を競売で買い受けた者が前区分所有者の滞納管理費を支払ってくれません。
そこで次のことを教えて下さい。
（１）区分所有法７条による先取特権では債務名義が必要ないとのことですが、この場合も先取特権として行使は可能ですか？
（２）訴訟する場合、又は、競売の申立は集会の決議が必要ですか？
（３）当管理組合は４年から５年程前から総会を開いたことがありません。
その場合、管理組合は失効していますか？　訴訟（又は競売申立）で、原告適格がないと思いますが。　
　以上よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： sein13_2 回答日時： 2003/01/09 23:36

（３）の回答について

管理組合には管理組合法人とされるものと、権利能力無き社団としての管理組合と２種類あるようで、区分所有法47条1項の要件をもって法人登記を法務局にする必要があるようです。登記をしていない場合は、権利能力無き社団扱いなので、前記回答で法人と決めてかかった点は私のまちがいです。

権利能力無き社団として、管理組合を考える場合でも、民法上の組合とは違うので、民事訴訟法29条直接適用によって、当事者能力を有すると思います。
そして、おっしゃる通り、議事録と参加者２人の印鑑証明書がいったと思います。過去の議事録がなくても、現在で作る事ができますから、総会を開いて、決議が取れれば、問題なく訴訟できると思います。

しかし、今回の特殊性である、議決権の半分を買受けているという場合は、とうてい決議は取れないですね。

ただ、不法行為の構成を考える前に、管理規約を組合で定めていませんか？マンションを建設した時に、管理組合は設立しているとおもいますし、受水槽やら消火栓などの点検のため、マンション管理業者などに委託している場合なら、きっと標準管理規約を設定していると思います。

旧建設省が平成９年２月２５日に「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）」を出してます。ここの3条で規約の遵守義務（３条）を謳ってますし、24条による管理費等、27条による修繕積立金の請求ができるはずです。

差止、使用禁止、競売という処分はできませんが、裁判で請求はできると考えられます。要するに民法415条による債務不履行責任の訴訟になると思います。時効も10年ですし、管理規約を提出しさえすれば、証明責任も軽減されると思います。

（２）の回答について
管理費等の滞納の請求訴訟は57条3項の区分所有者全体の利益のためになすものだから、59条2項から「前項の訴えの提起」つまり59条１項にあたり、「共同生活上の障害が著しい」という要件を満たさなくても、訴えが提起できると考えます。手続的要件については前回述べた通りです。コンメンタールマンション法（日本評論社）のp91あたりに記載されていました。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics …

この回答へのお礼

＞きっと標準管理規約を設定していると思います。
ありますが昭和５６年のため旧法扱いで現在のそれとかなり違っています。
当時の法趣旨が管理組合を法定組合としていなかったようなので。

＞民法415条による債務不履行責任の訴訟になると思います。
なるほど、これも考えてみます。

＞コンメンタールマンション法（日本評論社）のp91あたりに記載されていました。
この本、私も持っています。１６条ですか、これも大いに参考になると思います。ありがとうございました。

お礼日時：2003/01/10 09:25

No.2 回答者： sein13_2 回答日時： 2003/01/09 00:14

（１）可能かと問われれば可能だと思います。

tk-kubotaさんほどの方がご質問されていらっしゃるのですから、多分下調べはかなりなされているのではないかと。（基本法コンメンタールマンション法の７条の注釈にいろいろと載ってました。）

ご存じなのかと思いますが、区分所有法54条の特定承継人に前区分所有者はあたるので、法定責任が確定しています。

（２）区部所有法59条2項の要件をたどると、区分所有者及び議決権の各々3/4以上の多数による賛成がないと訴え提起はできず、さらに58条３項の準用から義務違反者には弁明の機会が与えられなければならないとされています。

（３）管理組合とは民法上の組合ではなく、マンション管理の適正化の推進に関する法律２条３号に定義があるのですが、区分所有法３条・・・65条・・・47条１項・・・に規定する法人です。というところで、区分所有の建物が存在する以上、法人は存在しており、失効するものではないと思います。とすると、民事訴訟法29条ではなく、管理組合という名の法人そのものとして、当事者能力を有するといえます。

（参考:条文なので下のURL欄には表示しないことにします）http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/houki/houri …

この回答へのお礼

ありがとうございます。
（１）のご回答ですが、私もできると思っていたのですが（３）との関係で区分所有法では無理ではないかと思ってきました。と云いますのは、このマンションは同法４７条の法人登記がないので現実に訴訟をするにしても資格証明書がないのです。ですから私は法人ではないと考えています。そうしますと民事訴訟法２９条の「法人でない社団」となりますが、そうだとしても同法同条で云う当事者能力は民事訴訟規則１４条の書面が必要で（実務では「議事録」等のようです）これが実際にないのです。
それではこれの作成に集会を開催して作ることが考えられますが、今回の競売で買い受けた買受人が全体の２分の１以上の議決権があるので永久？にできないではないかと考えています。
私の現在の考えは、区分所有法で進めるのは無理なので、各区分所有者が単独で民法による不法行為による損害賠償かナ　と考えています。
どうなのでしようか？
なお、（２）の区分所有法５９条は同法５７条の場合を云っている（同法６条の「共同利益の防止」）ので今回は該当しないと考えますが、どうでしようか？

お礼日時：2003/01/09 08:56

No.1 回答者： morito_55 回答日時： 2003/01/07 13:49

下記HPの掲示板で相談してみてはどうでしょうか。

専門家や、経験者からいろいろアドバイスがもらえると思います。

参考URL：http://syujyu.skytown.gr.jp/wwwboard/

この回答へのお礼

ありがとうございました。
そのようにしたいと思います。

お礼日時：2003/01/08 11:23