ゼネコン(＝建設？) と デベロッパー(＝宅地開発？) と不動産業者 の違いを分かりやすくお教えください

タイトルの通りです。それぞれ大手の業者名も参考に教えてください。
例えば大規模マンションを立てる際、”計画～完成”に至るまでの順に
関わる業者を示して頂けると分かり易いのですが・・。

特に大手ディベロッパーと大手不動産会社の違いが？です。
例えば三菱地所、三井不動産などはどちらになるのでしょうか？・

No.2 ベストアンサー 回答者： aokisika 回答日時： 2008/10/17 14:01

異なる切り口による、異なる分類の概念です。

まず最初に当たり前の話をします。

たとえば、本を扱う業者は本屋さんです。野菜や果物を扱うのは八百屋さんです。パンはパン屋さん、魚は魚屋さん。
同じように、建築をするのは建築業者、不動産を扱うのが不動産業者です。
要するに、『不動産業者』というのは本屋さんや八百屋さんと同じ『業種』の一つです。

ここまでは質問者さんもご存じの、当たり前の話です。


さてそれでは、コンビニってナニ屋でしょう？
文房具を売っていますが、文房具屋さんではありません。パンも売っていますが、パン屋さんでもありません。電池やビデオテープも売っていますが、電気屋さんでもありません。

あっ！ストッキングが伝染しちゃった！どうしよう！
あっ！携帯が電池切れだ！どうしよう！
あっ！シャープペンの芯がない！どうしよう！
こういうときにコンビニへ飛び込むと何とかなります。
こんな『困った』を解決してくれるのがコンビニです。
このように、本屋や電気屋などの『業種』に分類できず、複数の業種にまたがった事業を行うことで問題解決を提供する業者を、『業種』に対して『業態』と呼びます。

コンビには、コンビニエンスストアーという『業態』なのです。

『美容院』は業種ですが、最近は成人式や結婚式などのために和服のレンタルや着付けも行うところが増えてきています。つまり、美容院が競争環境の中で生き抜くために、業態へと変化しつつあるのです。


『家を建てたい。』というときに、土地はどこで買いましょうか？設計は？実際の建築は？庭の植木は？庭石も置きたいですね。
普通は不動産やさんが工務店や園芸屋さんを紹介してくれたりします。でもどうせなら一つの業者が全部やってくれたら便利です。
これがマンションとか大きな物件になるともっと大変です。単一の業者にやってもらうと手間が省けます。こんなときに、土地も設計も建築も内装も庭木も全部の『業種』の仕事をまとめてやってくれる便利（コンビニエント）な『業態』がゼネコンです。


要するに、『不動産』を扱う『業種』が不動産業者で、不動産から建築までの広い『問題解決』をあつかう『業態』がゼネコンです。



ところで、質問者さんの会社で会議を開くとき、まず最初に何をしますか？

まず、議長と書記を決めます。

営業部第１課の営業会議の議長、とか書記とかいった職種があるわけではありません。もしかしたら課長が慣例的に議長の役割を行っているかもしれません。
でも、課長が『○○君。今日の営業会議の議長をやってくれたまえ。書記は△△君、たのむよ。』てなことを言うかもしれません。

この場合の議長や書記は『役割』であって、『職種』ではありません。

再開発などの大きな案件では沢山の業務が必要ですから、役割分担をしなければできません。土地を買収・接収する役割、設計をする役割、建設をする役割、建設資材を調達する役割など、多くの役割があります。
そして全体をプロデュースするまとめ役も必要です。この全体を企画し、多くの業者をまとめ、計画を調整する『役割』がデベロッパーです。

デベロッパー業、という業種や業態があるわけではありません。デベロッパーは役割分担の名前です。
ですから、ある開発事業ではゼネコンがデベロッパーの役割を果たして不動産業者が土地の買収を分担しますし、別の開発事業では大手不動産業者がデベロッパーの役割を果たし、ゼネコンには建設を分担してもらったりします。

三菱地所も三井不動産も、もともとは不動産業者ですが、景気の波の中で生き抜くために、建築部門を創ったりして業態へと変化しつつあります。また、売上と利益を確保するために、いくつかの開発案件でデベロッパーの役割を担ったりしています。


不動産業者とゼネコンとデベロッパーの関係は、
パン屋さんとコンビニ店と夏祭り実行委員長のような関係とお考えください。


これでお答えになったでしょうか。

No.1 回答者： phj 回答日時： 2008/10/11 22:09

ゼネコン－総合建設会社

建設する為の技術力や資金力を有し建築工事そのものを元請としてクライアントから請け負う、建築物の設計から実際の建築まで行う。大手ゼネコンはスーパーゼネコンともいう。ゼネコンの下請けで電気関係・衛生関係・土木関係などの各専門的な工事を行う監督会社をサブコンともいう。
スーパーゼネコンと呼ばれるのは、鹿島建設・清水建設・フジタなど

デベロッパー－開発業者
住宅だけでなく、総合商業施設や複合用途施設などを企画開発する。
有名な開発に、
六本木ヒルズ（デベロッパーは森ビル：オフィスビル・商業ビル・住宅ビル・テレビ局を要する複合用途地域の開発）
六本木ミッドタウン（デベロッパーは三井不動産）
御殿場プレミアムアウトレットなど（デベロッパーはチェルシージャパン→米国チェルシー・プロパティ・グループ・三井地所・双日の合弁会社）
デベロッパーは入手できる土地の地域性や特性に合わせて、どのような施設・設備を有したビル群を建築すれば収益が最大限になるかを考え、開発を行う。
建築主体はゼネコンに依頼するが、設計は自身で行うところもある。また建築物が完成した後の管理主体となったり、テナントの選別などを行い、開発した場所の収益を確保する。

不動産業
不動産業の定義は、土地や建物を仕入れ、売却する仲介業である。しかし、大手になれば仕入れた土地を住宅地に開発して販売するデベロッパーのようなことも行うし、管理そのものを行うような不動産業者もある。
逆に建築業者が自分で土地を仕入れ、宅地造成やマンション開発を手がけることもある。

大手の不動産関係会社は建築・開発・販売（仲介）のどの分野も手がけており、もともとは不動産業（仲介業）から発展するもの、建築業から発展するもの、ビル管理会社がビルを取得して賃貸物件として仲介と管理を同時に行うものなど、様々な運用形態がある。
これは不動産関連の業務には開発→建築→仲介・管理の流れがあり、そのうちのどれか1つだけだと、景気に左右されやすくなる為である。