大阪の契約金について

Question

大阪で賃貸で部屋を借りていまして、このたび東京に引っ越しました。
つい最近、管理会社から電話がありまして、　リフォーム代に７万５千円掛かるというのです。入るときに、契約金３５万、解約時の返金が５万円の契約をしました。
結局のところ、管理会社が言うには、５万円は返金出来ない。残りの２万５千円を払えと言うのです。
契約金３５万の中にリフォーム代は含まれていないんでしょうか？
２万５千円を払わないといけないでしょうか？

nana777 · Accepted Answer

niizaさん、再びこんばんは。補足を拝見しました。
残念ながら、とんでもない会社に引っかかってしまったようですね。
そんなところだと、「見積もり出せ」なんて言っても無視されてしまうかもですね・・・。
大阪人として、不快な思いをさせてしまったことを心からお詫びいたします。
この１件で、大阪という街そのものをお嫌いにならないでくださいね。

さて、対処法についてはすでにNo.3の回答者様が業者側の立場から
必殺のセリフを伝授なさっておいでですが、
そういった姑息な手段で金を稼ごうとする輩と対決するには、
やはり法の力を借りるのがもっとも正攻法だと思います。

＞解約届けのハガキを送ったのに届いていないとか 
＞何度も電話したのに、そんな電話は掛かってきてないから
＞２ヶ月分の家賃を支払えとか
そういうことを言うなら、今度はniizaさんの主張を「内容証明郵便」で送っちゃいましょう。
（内容証明については申し訳ありませんが説明は割愛します。検索をお願いします）
内容証明自体には法的な拘束力は全くありませんが、いざ訴訟沙汰になったときに
「知らない」「見てない」「聞いてない」という言い訳をシャットアウトするには有効です。

これで、niizaさんの主張（きちんとした話し合いをすること、契約金の返金を早急に行うことなど）を
相手方に伝えるのです。このとき、内容証明の末尾に必ず
「何月何日までにきちんとした回答を文書で行うこと（口頭ではダメです。言っていないといわれたら終わり）」
「明確な回答がなく、誠意が感じられない場合は法的手段をとることも辞さない」
といった内容のの２文を加えてください。
後ろめたいことをしているという自覚が相手にあるなら、大抵これでビビって即返金してきます。
また、その確率はかなり高いものです。いちどお試しを。

しかし、もしこれでもなしのつぶて、または逆ギレして電話してきて暴言を吐くとか
（電話は録音できるものですか？できるのなら相手方との会話はすべて録音してください）、
同じく内容証明で督促めいたことを送ってこられたりした場合は、裁判です。
といっても、弁護士をつけて法廷で議論・・・といったものではなく、
「本人訴訟」「少額訴訟」といわれるものです。
拘束されるのは１日だけ、午前中に裁判を行い、午後には判決が出るというものです。
（これについても説明は割愛します。ごめんなさい・・・「少額訴訟」で検索をお願いします）

どこまで事が進むかは分かりませんし、内容証明郵便も料金は当方持ちになりますが、
泣き寝入りなんて悔しいじゃないですか！！言い分がおかしいのは相手の方なのに！！
できる限りの協力は惜しみませんので、頑張ってお金取り返してくださいね。

参考URLは、阪神間の不動産を扱う不動産屋さんのページですが、
niizaさんの事例に該当するようなトラブルの解決法がたくさん載っています。
リンクはトップにはってありますので、
「敷金返金トラブルの読者からの声」→相談５
「原状回復問題＝本人訴訟は簡単」
「少額訴訟の記録＝原状回復in大阪」
などを参考になさってください。ご健闘をお祈りしています。

参考URL：http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/

angeleye1 · Answer

業者側です。
敷引30万+原状回復7万5千で合計37万5千円の請求。
家賃は7万前後でしょうか？

あなたはなにをしたのですか？
ハムスターに柱をかじらせたり、
プレーリドッグに畳や壁を穴だらけにさせましたか？

大阪には地域特有の「敷引き」というものがあり
通常はそれを原状回復にあてます。
あなたの場合なら30万。
ガイドラインによりこれすら違法です。
契約書も無効でしょう。

本来は見積もりをとり日常生活以外で痛んだところだけがあなたの負担です。

「ウサギかハトかどちらの業界団体に属しているかを調べ、そこに相談しに行く」
といって下さい。

おそらく態度が急に変わるかと思います。

nana777 · Answer

niizaさん、こんばんは。

＞入るときに、契約金３５万、解約時の返金が５万円の契約をしました。
の部分は、「保証金３５万、解約引３０万の契約」と理解しましたが、違うようならご指摘ください。

「解約引」の金額は、部屋をどのように使おうとも退去時には必ず保証金から
この金額を頂きますよ、というものです。
東京みたいに、キレイに部屋を使ったから敷金が多く返ってきた、ということはないんですね。
で、通常はこの解約引の中にリフォーム代は含まれているんですが、この金額はあくまで予定のもので、
もしも予定よりもリフォーム代が多くかかった場合は、保証金（３５万）－解約引（３０万）＝５万の中から
その超過分を補い、残額を借主に返還するということになっていることが多いと思います。
そうすると、
＞契約金３５万の中にリフォーム代は含まれていないんでしょうか？
に対する答えは「含まれています」ということになりますよね。
結果、今回の返金額は
保証金（３５万）－｛解約引（３０万）＋超過リフォーム代（２万５千）｝＝２万５千円　となるはずです。

ただし、貸主（管理会社？）の中にはがめつい人も多く、本当は解約引の範囲内でリフォームが済むのに、
返金額を減らしたいがためにリフォーム代を水増しして、不当に金をせしめようとする輩も多いのです。
「リフォーム代、ホントにそんなにかかってんのか？」と不審に思われる場合は、管理会社に
「リフォームにかかる費用の見積もりを出せ」と迫って、一般的に見てあまりに高額なら 
「そのような不必要に高額なリフォームに差額は払えない」と交渉する余地もあるでしょう。

ただ、ご質問を拝見して不思議に思うのは、一般的に退去時はこのようなトラブルを避けるために
管理会社（貸主）と借主が立ち会って、部屋の摩耗具合や何かをチェックすると思うのですが、
この点はどうなさいましたか？
また、「解約時の返金５万円」はもうすでに満額返金されているのでしょうか？
すでに返金された５万円から２万５千円を再度支払えと管理会社は言っているのでしょうか。
それとも、契約金（保証金）３５万円は未だ管理会社の手の中なのでしょうか。
よろしければご返答くださいね。

sigino · Answer

大阪の大家です。

普通こういった敷引き契約では、日常の損耗は請求しません。
管理会社のいう「リフォーム」の中身に、貴方のつけたキズなどがありましたらその分は払わねばなりません。管理会社の請求では貴方の責任に帰するリフォームが７５０００円であるということになるかと思います。
見積もりの明細を管理会社に請求して、仔細に検討してください。

解約引きが３０万円あるのですから、この請求の仕方では、部屋全体の改装費用は３７５０００円となるはずです。
ワンルームでしたら、よほど状態のひどい限りありえない額です。

大阪の契約金について

niizaさん、再びこんばんは。

業者側です。

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niizaさん、こんばんは。

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大阪の大家です。

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