宅建業法 契約締結時期の制限

業者さんに質問です。
宅建業法36条の契約締結時期制限についてです。開発許可前や建築確認通知前の段階では業者が契約に関与できないことは承知しておりましたが、農地転用の許可もこれに含まれると解釈してよろしいのでしょうか？

含まれるとした場合、農転許可を停止条件にした売買の媒介にも関与不可能となるはずですが、実務的には行われているような気がするので疑問に感じ質問しました。

No.2 ベストアンサー 回答者： naocyan226 回答日時： 2008/10/29 15:01

私はこのケースについては不勉強ですから、以下はあくまで私見です。

>農転許可前の売買媒介は実務取り扱いを見る限りグレーゾーン
関係当局に確かめたわけではありませんが、私はそうは思いません。黒だと思います。

農地転用の許可は宅地の造成又は建物の建築を前提にいています。そうでなければ転用許可申請の必要もないし、またそれを停止条件にすることと矛盾するでしょう。
宅建法第36条の「工事の完了前」は必ずしも工事中に限定していないと思います。工事着工前も含みます。そもそも、農地転用の許可がおりる前に工事の着工はできません。そうでないと、宅業法施行令第二条の五に、農地法が記される意味がありません。

誤解の基は
・「その他法令」です。「その他」と「その他の」との違いも有りますが、この場合は施行令で明示されていますから、「その他」は都市計画法第29条第１項以下だけではなく。他の法令を指しているのは明らかです。従って、「農地転用や文化財保護法（試掘）など上記に該当しません。」は間違いでしょう。
・「工事の完了前においては」については、上記のとおりです。

この業界は法律を都合よく勝手に解釈して業界の慣習とされているケースが多々あります。それは、消費者がよほどの不利益を被らないと訴えませんから、このようなケースの司法の判断に関する資料が少ない、それで慣習がまかり通るのですね。

また、停止条件についてはANo.1のとおり、転用の許可云々は当事者については関係ありませんから、契約は有効です。あくまで、宅建業者が業として媒介してはいけないということです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞そうでないと、宅業法施行令第二条の五に、農地法が記される意味がありません
確かに、開発や建築確認のみを指すならばその許可で足りるはずですから農地法を記す意味がありませんよね。

＞私はそうは思いません。黒だと思います
なるほど。業者が媒介して契約を巻き、その後に媒介業者が農転申請をリードしていくケースなど多々見られますが全て業法違反ということになりますね。

念の為、当事者間の契約有効に関しては承知しております。例え停止条件を付けた売買であっても媒介できない、ということを言いたかったのです。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/29 16:24

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/10/28 20:56

（契約締結等の時期の制限）第36条　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第１項又は第２項の許可、建築基準法第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。

農地転用や文化財保護法（試掘）など上記に該当しません。停止条件を付加しての契約も業法違反とはなりません。これはあくまで業法で業者が犯してはならないだけです。業法違反の契約が売主、買主とも業者ではなく媒介が業者の場合、その契約自体が無効にはなりません。民法上は有効です。

この回答への補足

宅地造成や建物建築（条文中で言う、工事）まで予定されていない売買取引であれば、本条文において農転許可は無関係と考えるべきなのでしょうかね。
よくわからなくなってきましたが、お礼で書いた施行令などそもそも関係ないような気がして補足させてもらいました。

補足日時：2008/10/29 10:43

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
改めて条文を提示していただいたことにより、「その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるもの」という部分に気付きまして、宅地建物取引業法施行令を見たところ、

第二条の五 　法第三十三条 及び第三十六条 の法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものは、次に掲げるものとする。
（中略）
十五 　農地法 （昭和二十七年法律第二百二十九号）第三条第一項 、第四条第一項、第五条第一項及び第七十三条第一項の許可

とあります。又、36条の趣旨からして停止条件付契約が認められるものではありませんので、農転許可前の売買媒介は実務取り扱いを見る限りグレーゾーンといったところなのでしょうか。皆、やってますよね。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/29 02:08