住宅ローンと名義変更

お世話になります、少しお伺いしたいのですが妻と離婚し半年ほどなりますが（協議離婚）住宅の名義が妻の持分４５％あります。
銀行ローンは３５年で約１０年払っています。銀行に住宅ローンの借換と名義の変更をお願いしたところ（１００％私に、元妻了承済）銀行が二人が債権者の方が銀行にとってはいいとの事で名義を変えることができません。（元妻も働いている）何とか私１００％名義に変えることができないでしょうか？ちゃんと支払いもしていますし、今まで一緒に払ってきた分は元妻に返しましたし。。。　　教えてくださいよろしくお願いいたします

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2008/11/03 21:46

所有権の変更についてはNO１の方のご回答どおりで対応可能と思いますが、

元妻は連帯保証人(又は連帯債務)になっているように思われます。
(金融機関との契約上は違反ですが)所有権の名義は勝手に変更できても、
連帯保証・連帯債務の免除は金融機関の了承が必要なため、
保証人・債務者は多いほど安心する金融機関としては、
こちらは容易に認めないでしょう。

連帯保証（連帯債務）の関係も整理するのでしたら、
他の金融機関に借り替えるのが最も手っ取り早い方法です。
元妻の収入が合算出来なくなるため、審査ではねられる可能性もありますが、
事前に相談にいって感触を確認された方がよいと思います。

No.1 回答者： oska 回答日時： 2008/11/02 23:09

＞何とか私１００％名義に変えることができないでしょうか？

元妻の持分４５％を、あなたが購入すればいいのです。
融資先の銀行は関係ありません。
住宅ローンの妻分残高を購入価格として、元妻と正式な不動産売買契約を結びます。
契約上、元妻へ一括で代金を払った事にして、実質は、元妻への支払分を（あなたが）銀行の返済分に充てる。
この契約書と（売買による）所有権移転申込書及び関係書類（委任状など）を持って最寄の法務局に申請して下さい。
書類が揃っていれば、法務局は受理し処理を行ないます。
銀行としても、返済が滞る事がなければ文句はありません。

不動産所有が１００％になった時点で、別の金融機関い借換を申し込めば大丈夫です。
ブッシュの失政で、公定歩合は下がっています。
住宅ローン金利も、１１月４日から下がるでしよう。

なお、元妻には「自分名義の不動産持分を売買した所得」が発生します。
が、離婚して３年目の１２月までに元妻が不動産を売買しても譲渡益が３０００万円までは非課税です。
不動産市況の低下で、不動産価格は下がっていますから、３０００万円の売買益が元妻に発生する可能性は１００％ありません。
そもそも、元妻持分に対する住宅ローン残高で元妻から購入するのですからね。