全面道路の私道から市道の変更について (1/2) - 新築 - 教えて！goo

＞今のところ、帰属が行われなけれ所有権移動が行われず、正式な融資が決定しないのでどうしたものか困ってます。

開発登録簿の閲覧制度があります。
↓
http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/kaihatu …
開発登録簿の写しの交付
ができます。
写しの交付を受けて
金融機関が納得すればいいのですが。

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土地は支払ってしまったんですね。
土地の購入条件が満たしていないものを購入し支払ってしまったというのは土地購入時のミスです。不動産屋に土地の契約解除をして購入資金を返してもらってでも、建てものに瑕疵のない建築業者には支払いをもうすぐ行う必要があるわけです。

質問者のミスや不動産屋のミスの場合はやはりミスした人が負担を負うべきだと考えますが・・？。

もちろん各所に相談するべきですが、基本的に道路の処理は遅くなることはあってもまず早くなることはありません。
なので道路関係はできるだけ今の進行状況を役所へ確認するのみです。
建築会社にも支払いを遅延することは許されません。

状況打開に相談する先は、
状況を説明して妥協案を出してもらえないかという内容で保証会社か、
土地の契約内容が不履行（道路寄付していないのに売買した）であることによる損害を相談するために不動産屋でしょう。
しかし、質問者に全く間違いがなかったという風でもないように思います。
すぐにローンが下りないならばつなぎで融資してもらう話をするべきでその手数料と利息は損害になりますが、すべて他の人が出してくれるものではないと思って置いたほうが良いと思います。

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補足１
まちがい
↓
法第３４条第１１号の規定による開発行為のうち
の許可ですね。
http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/kaihatu …

＞６Ｍ幅の道路で溝もありますし

都計法33条の技術基準で
3000m2～10000m2以下の開発は
6m以上必要です
これはうちの県基準です。

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＞調整区域の開発許可

都市計画法34条の
旧既存宅地制度での開発行為ですね。

＞道路を作り、その後、岡山市に寄付して市道

開発がかかってますから
登記原因は
「寄付」じゃなく
「帰属」となります。
↓
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800 …
↓
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800 …
法的には
↓
開発行為又は開発行為に関する工事により設置された公共施設の用地は、(1)に述べたもの及び開発許可を受けた者が自ら管理する場合を除いて工事完了公告の日の翌日において、公共施設を管理すべき者に帰属するものとなります。

開発完了公告の
翌日で帰属となります。

上記を協議するのは
都計法32条協議です。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/08/d12800 …
いわゆる、予定管理者協議というものです。

上記である前提で回答します。

１～３まとめて回答します。

現地の状況がわかりませが
最近の開発許可は
法37条の制限解除をかけて
開発許可の完了を待たずに
建築着工ができます。
また、かたい行政は
制限解除をさせてもらえず
開発完了後しか
確認申請が提出できない場合があります。
この様な状況の中で
開発完了したからと言って
即、帰属すると
建築中ですから
側溝、舗装が傷む場合がありますので
建築工事完了まで待つ場合があります。
また、帰属の検査で瑕疵が見つかったかも知れません。
どっちにしろ
問い合わせは
岡山市、開発指導課です。
↓
http://www.city.okayama.okayama.jp/toshi/kaihatu …
岡山市都市整備局開発指導課
ＴＥＬ　086-803-1451,1452　

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開発行為を行っているので、道路の寄付に関しては時間がかかってもそんなに問題があるとは私は思えません。ある程度事前に協議が済んでいるはずです。必要な形状や埋設工事も行っているはずで、滞っているとすれば書類不備や、完了形状が間違っているとかそういう問題ではないでしょうか。
役所に期間について伺ったようですが、申請内容自体に滞っている様子がなければ進行中であると思って差し支えないのが一般的です。（もちろん例外はありますがここで判断はできません）

ただ、開発行為完了時にすぐ申請は出せるはずだったと思うので住宅の工事が終わるまでには通常は公道になっていてもおかしくありませんが、たまに間に合わないことはあります。
なぜ、申請が遅れ、公道になるのが遅れているのかを役所と開発会社または所有者の不動産やに確認してみましょう。

また、購入の条件と違うことが理由でローンが下りないのならばその旨を不動産屋に伝えましょう。そのための損害を（つなぎ融資などの手数料や利息を）どうするか相談してみたらどうでしょう。

土地はもう所有権が移って質問者の所有になっているのでしょうか。
購入条件を満たしていないのにすでに土地代金を支払ってしまったとするとまずいですね。

不動産屋に問題があり、かつ良心的で余裕があれば損害の補てんを考えてくれるかもしれませんね。理想的ですが。

妥協案は、質問者が状況をよく調べた上で保証会社に報告し、いたしかたない状態である時に保証会社が妥協するかどうかですのでここで提案してもだめだと思います。

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お書きになられている状況の場合、市は嘱託登記といって司法書士会に登記を依頼し、云々・・・・と手続きに時間がかかります。急ぐ場合は司法書士を指定して形式上嘱託の形を取り、市の窓口を急かせながら行わないと、役所は平気で1ヶ月とか何にも処理しません。
売主業者に言って、早急に登記完了するよう市の窓口へ掛け合ってもらう事をお勧めします。私の主な営業エリアは政令指定都市で同様の処理は早いですが、近隣の市町村などに任せておいたら平気で2ヶ月弱かかったりしますよ。
ご指摘の開発案件の場合は事前協議の段階で寄付を条件にされているので、寄付が認められないという事はありません。ご安心を。当方不動産業者で、経験上の事例です。

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はじめまして。
お尋ね致しますが、全面道路は袋小路なのでしょうか？　そうなら他の方の回答にもあるように、受け入れは難しいかもしれません。　我が家は岡山ではありませんが、袋小路だったため、受け入れてもらえませんでした。　もちろん、住人の車は通りますし、清掃車も通りますし、学生も通ります。　やっぱり通りぬけ出来ないときついようです・・・

＜土地を購入する際の条件として「前面道路は市へ寄付するものとする。」
これは重説に明記されているのでしょうか？　というか、これが実行されないと契約自体無効に出来るほどの効力をもっているのでしょうか？

市道にならない可能性があるので、せめて自持分は確保できるようにしましょう。　このまま不動産屋の名義で、そのまま不動産屋が倒産した場合、ややこしいことになるかも・・・　たとえ位置指定道路に面していても、自持分の無い土地は価値がさがりますので・・・

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実際に有った例(岡山ではありませんが)を、書いて置きます。

公道と公道の間にある市道で、とおり抜けられ、実際に、地元の所有者以外が抜け道として使っている道路(１日１００台程度とおりぬけて居た）を、税金がもったいないからと、市に寄付しようとした所、最終的に拒絶されたと言う人を知って居ます。

その後、７年ほど立って居ますが、未だに寄付は認められず、その道路所有者は、頭に来て、道路を倒木でその道路を封鎖してしまいました。

そんな例もあると言う事だけ、情報として書かせて頂きますね。
議会の可決を待つだけでなく、他の方法も模索する事も考えた方が良いのでは無いでしょうか。

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＞私以外に前面道路として７軒の新築が建っています。

公共性とは無関係でしょう

その道が誰もが通過するような道でなければならないでしょうね

袋小路だと７－８軒だけが恩恵にあずかれます

公共性が．．．

「高く」

．．．、現に．．．

「一般交通の用」

．．．に供されている。

かなり厳しいですよ

そう考えると、たぶん受け入れは無理．．．わたしの個人的な見解ですが．．．

最後は．．．「地元の保守系市議会議員経由での町内会からの申請」．．．（笑）。

同じ市議会議員でも共産党系では「絶対に」言う事を聞いてくれません

「新風会」か「政隆会」の議員を使いましょう

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B2%A1%E5%B1%B1% …

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市道であることがローンの条件だったのでしょうか？
条件だったとすれば仕方ありません。つなぎローンを組むしかないでしょう。

もし、条件ではなかったとするならばですが・・。
建築可能な不動産であるすなわち担保価値があるという意味では、建築基準法上の道路であるということではいけないのか今一度確認してみてくださいね。
その次に所有者の寄付行為の申請状況の報告を付けるとか銀行に妥協案を出すように持ちかけてみましょう。
少しでも妥協案を出してもらうことをお祈りします。

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