賢い繰り上げ返済法

現在、住宅ローンの残金が2450万円(30年固定)ほどあるのですが、200万円ほど繰り上げ返済をしようと思います。
そこで、期間短縮型か返済額軽減型のどちらが得なのかをシミュレーションしてみたところ、期間短縮型の方が最終的に支払う金額が少ないことは分かりました。
今後も年間100万円ほど繰り上げ返済をしていく予定なのですが、どのような繰り上げ返済が一番得なのか教えてください。
私なりに以下の方法が一番得をするような気がしたのですが、私の解釈は間違っているでしょうか？

まずは、7年ほど返済額軽減型で繰り上げ返済をし、月々の支払額を減らす。
次に、8年目あたりから、期間短縮型に切り替え、期間を短縮する。
そうすると、17年ぐらいで完済するような気がします。
もちろん、何があるかわかりませんので、必ず年間100万円繰り上げ返済できるとは限りませんが、繰り上げ返済できると仮定すれば、この方法が一番、総支払額が少ないような気がするのですが、どうなんでしょうか？

このような方法よりも、素直に期間短縮型のみで繰り上げ返済した方が得なのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： -mikage- 回答日時： 2009/01/07 01:01

1回だけの比較であれば期間短縮型の方が支払い額は少なくなりますが，

返済額を軽減しておくと，将来のローン破綻リスクを低減できます．

また，繰上返済手数料が無料の場合は，ローンへの支払い額が
毎月一定になるように，差額を返済額軽減型で毎月繰り上げれば，
期間短縮型と支払額は変わりません．

繰上返済する場合は，余裕資金を手元にある程度残して
おくようにする必要もあるかと思います．
急な出費（例えば車の故障とか，病気とか）があった場合に，
余裕資金がないとより金利の高い他のローンを組まなければ
ならなかったりしますので，結果的に損になることもあります．

ご利用の銀行によっては，1回のみの繰上返済だけでなく，
口座の残高が一定額を超えた分を自動的に繰上返済したり
一定期間，返済額を増額できるサービスがあるところもあります．
そういった返済方法が選べる場合は，それも考慮する価値が
あるかと思います．
（前者は住友信託銀行，後者はみずほ銀行で行えます）


繰上返済手数料が無料なら，個人的には返済額軽減型で
毎月繰上返済するのが一番おすすめです．

そうでない場合は，何パターンかシミュレーションしてみて，
比較すると良いかと思います．
（半年に1回とか，1年に1回とか．
　手数料無料なら，毎月返済が一番お得です．）

No.2 回答者： take-cc 回答日時： 2009/01/05 20:13

こんにちは。

>素直に期間短縮型のみで繰り上げ返済した方が得なのでしょうか？

何をもって得とするかは人それぞれですが、総支払額を少なくしたいのであれば
期間短縮型のみで繰上返済したほうが得というのが常識となっています。
ほとんどすべての書籍、Webサイトetcにそう書かれています。

しかしこの『常識』にとらわれてしまうのか、返済額軽減型で浮いた分を
次の繰上返済に回すという発想がなぜ出てこないのか、不思議でなりません。

返済額軽減型で頻繁に繰上返済をし、浮いたお金を次回の繰上返済に回す場合、
・10年後、20年後に収入が減って生活が苦しくなった場合でも返済額が減っているので
　その分を生活費に回せる(繰上返済は中止)。期間短縮型の場合は収入が減ると破綻。
　マンションであれば年々上がっていく修繕積立費に回すこともできます。
・頻繁に繰上返済するのであれば総支払額は期間短縮型とほとんど変わらない。
　＃若干増えます。
・期限の利益を手放さなくてすむ。期間短縮型で頑張って返済期間を短くしても、
　上記のように病気等で返済が困難になっても、再度返済期間を延ばすことは
　できません。

デメリットはというと、金融機関によっては手数料が期間短縮型よりも高いと
いうことくらいしか思いつきません。

長々と書きましたが、上記は何回も繰上返済をする場合の話です。
一回しかしない場合は期間短縮型のほうが得です。

以上、ご参考まで。

No.1 回答者： toteccorp 回答日時： 2009/01/05 17:08

少しでも多く早く返した方が得だと思います。

年１００万円貯金する余裕があるのでしたら期間短縮型がいいと思います。
返済額を軽減する必要があるのですか。
毎年１００万円も繰り上げ返済するのでしたら１７年もかからないのではないですか。