住宅購入を希望していますが頭金がありません

一戸建ての購入を希望しています。
下記の条件で購入するのは無謀でしょうか。
考えが甘いかもしれませんが、出来るだけの努力をして
家を持ちたいと考えています。
ご意見よろしくお願い致します。

主人：３３歳・年収６５０万円・正社員勤続１０年
　私：２７歳・年収３５０万円・正社員勤続４年
貯金：４３０万円
現状：(1)現在子供はおらず将来は欲しいと思っています。
　　　(2)２DKの賃貸マンション（家賃８万円＋駐車場１万３千円）
　　　(3)会社の住宅補助はありません。
　　　(4)月額収入手取り（主人２６万円前後・私１７万円）
　　　(5)毎月１３万円を貯金
　　　(6)結婚２年目
希望：(1)築１３年の中古一戸建てを４２８０万円で購入希望
　　　（４０００万円まで下げてくれるか交渉中）
　　　(2)諸経費の３００万円は貯金から現金で支払う予定
　　　(3)親からの援助金は２００万円
　　　(4)入居後のリフォームはLDKのクロス張替えと
　　　　格子取り付け（合計５０万円程度）
　　　　お年寄りが住んでいる物件につき比較的きれいな状態でした。
　　　(5)諸経費３００万円と親援助２００万円のみが出せる金額です。
　　　　（リフォーム代５０万円を考えると１５０万円は頭金）
　　　(6)物件代は全て銀行の住宅ローン３５年返済で考えております。
　　　(7)両親の意見は対立しています。
　　　　父は無謀だ（物件金額の３割は貯めてから買うべき）
　　　　母は私が働いている間にまとまった貯金を作って
　　　　少しでも繰り上げ返済するならOK。苦労はすると思うが。
　　　(8)私たちの希望
　　　　家賃補助がないため賃貸に住んでいることがもったいないと感じています。
　　　　不景気ではありますがボーナスも合わせて年間２００万円貯金していけると試算しています。
　　　　毎月のローン返済額は、35年変動1.275％（1.4％優遇・完済まで）ボーナス10万円で毎月107000円（前後）でした。
　　　　固定にしたいのですが、固定にすると返済月額が160000万円と無理なので変動にしています。
　　　　現在の家賃と比較しても支払いは可能ですが、修繕費や固定資産税等まとまった金額の貯蓄をすることは必要だと考えています。
　　　　やはり心にひっかかっているのは、手持ちの現金が１３０万円と少なくなることです。
　　　　購入金額の３割（１２００万円）貯金する間に現在の家賃を払い続けるのがもったいないと思ってしまいます。
　　　　思い切って購入し、出来るだけの貯金をし私も働きローンを返したいと考えています。（可能であれば３年後子供を持ち、職場復帰したいと考えています）
大変長文になり、とりとめのない文章で申し訳ございませんが、
こんな私たちですが夫婦同時に気に入った物件で、
これから頑張って返済していきたいと考えています。
どうぞよろしくお願い致します。

　　　　

No.9 回答者： sid1969 回答日時： 2009/01/15 20:54

こんばんは。

役所で建築に関連する許認可を担当している者です。

究極的には質問者様御夫婦が自己の家を所有するということにどれだけの価値を見いだすかというところにつきると思います。どうしても欲しいのであれば仕方がありませんけど、私が友人にこの相談を持ちかけられたのだとすれば間違いなく止めろと言うと思います。

あの、家賃と住宅ローンを支払い額だけで単純に比較していませんか？
かかる費用を全て計算に入れたらまるで違うものになるのは直ぐに
わかると思いますけど。

そもそも住居手当が付かないから家賃がもったいないとおっしゃいますが、平均的な住宅手当を考えれば月額３万も出れば御の字ではないでしょうか？持ち家を持てば、減価償却費が自分持ちになるわけですけど、仮に建物が１５００万円だったとします、木造住宅の耐用年数は２２年程度だと思うのでこれをあと１０年で償還したとして年額１５０万円がかかることになります、つまり月額１２．５万円ということになりますので、これだけで住宅手当分なんか軽く消し飛ぶ計算になります。
それに支払う利子の額を考えれば、住宅手当なんかと比べものにならない程のお金がかかりますよ。

毎月の返済額って、１０年くらい経ったらもっと高額になるんじゃないですか？ずっと月10.7万＋ボーナス20万じゃ35年で完済出来るわけ無いと思いますけど。

それに今は本当に先々が見えません。今は状況が良くても、減収や失業などのリスクが少なからずあります。家族がずっと健康でいられる保証もありません。いざその時になって大きな住宅ローンを抱えていれば、対応出来ずに破綻してしまう恐れもあります。実際そういう人を仕事の上でずいぶん見てきました。

ローンというのは借りられたら成功なのではなく、生活を大きく侵害することなく返し終えて初めて成功と言えるものです。この社会情勢下にわざわざ大きなリスクを抱えるのはどうなのかなと思いますね。

No.8 回答者： guguku2 回答日時： 2009/01/15 17:49

こんばんは。

売買物件は、年収の5倍が相場と言われているので、単純に3250万円となりますね。
これで4000万円の物件てその時点で少し無謀かと。
奥様が子供を生むつもりがなく、ずっと働いて行くとなれば、
合算で1000万円、単純に5000万円の物件が可能となるので、それであればよいと思いますが。

＞(5)諸経費３００万円と親援助２００万円のみが出せる金額です。（リフォーム代５０万円を考えると１５０万円は頭金）
これに引っ越し代が入ってませんね。まずカーテン代だけでも結構しますよ。
頭金は50～100万円と考えた方が良いでしょう。

問題てとしては
（１）子供さんができたら当然奥様は働けない。
3年後に復帰する予定って書いてますが、3歳児を抱えて正社員として完全復帰って結構難しいですよ。
会社の方も、子供さん熱出したりしたら急に休むの？とか必ず言われるみたいですし、
保育所なんかは常に満杯の状態ですし。
そして子供さんができたら出費はあきらかに増えます。
この辺は想定されてるのでしょうか？

（２）変動の住宅ローン
今の住宅ローンは一番低いとまでは言いませんが、どちらかというと上がっていく方向になるのではないでしょうか？
そうなった場合、支払っていけるのでしょうか？
ボーナスをあてこんでいるのも不安材料です。
ボーナスをあてにせず払っていれば、困った場合ボーナスから切り崩し、ってできますけど。

以前中不動産の営業をしていましたが、新築マンションで３年以内に大体1割程度の方が引っ越されます。
ほとんどの方が支払い不能になったための売却です。
家を買うと言う事は、資産を得る事ではなく、負債を抱える事です。
資産になるのは全て払いきってからです。
そういうのを見ているので、私としては、今はやめる、もしくはその物件はやめる、方がよいと思います。
参考になれば幸いです。

No.7 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/01/15 17:48

＞築１３年の中古一戸建てを４２８０万円で購入希望

知っているかと思いますが・・・
中古物件の場合、物件価格を満額貸してくれる金融機関はほぼ皆無です。
築２～３年ならいいのですが、築１０年を超えると資産価値は限りなく低くなってしまいます。
それに対して中古物件の売り値は割と建物の減価償却を低く見積もって売り出し価格を設定しています。

このため、満額で貸し付けると担保割れの危険性が増すため、金融機関側も資産価値を上回る貸付は行いません。

金融機関側にとっては、お金を貸すというより、お金を利息をつけて『確実』に回収するという考えですから。

このためまず、大前提として、一度銀行などに赴き、この物件ならどのくらいまで借りれるかをまず確認されてはどうですか？

土地とかもあるでしょうから８０％くらいの３２００万くらいを提示してくるような気がします。
そうなると、この話は根本から崩れてしまいます。



まずはその辺の外堀を埋めてからでないと・・・・

No.6 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/01/15 17:10

固定にしたいのですが、固定にすると返済月額が160000万（16億？ｗ）円と無理なので変動にしています。

＞
先ず、金利タイプを選ぶ理由が間違っています。それなら、誰も固定金利を選ぶ必要はありません。


世帯収入としては問題無いと思います。ただ、子供さんを希望されていることもあるので、旦那さん一人の収入で計算した方が良い思います。年収650万円の25～30％（奥さんの収入もあるので少し高めにしました）を返済に充て、定年～定年＋５年（27～32年、繰上返済前提でもこの程度にしておくことをお勧めします）までの返済を、３％の全期間固定金利（昨今の状況では変動金利を選択するの良いですが、計算上は固定金利にします）でローンを組むと3000～3950万円借りられます（高い方は30％32年なので、あまりお勧めしません）。後は、これをあなたがどう取られるかです。

頭金を30％とか言われてるのは、毎月の支払い金額に影響するからだけではなく、もし何かあった時に家を処分しても借金が残らないようにするためでもあります。貯金が無くなるのも今のところは問題無いと思いますが、子供が出来ると困ることになるかもしれません。あと、今までには掛からなかった固定資産税や定期的な補修費用（10～20年単位で百万円単位）も計上しないといけません。

趣味関係や贅沢はしなくても良く、その分家に金を掛けたいなら全然問題無いと思います。それくらいの世帯収入がありますから。ただ、住宅は生活の質を向上させる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねません。比較的収入が多いので今までも旅行や外食をされてきたと思います。それを続けていくかどうかです。私ならもう少し頭金を貯めるか、物件価格を下げます。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

No.5 回答者： noname#140971 回答日時： 2009/01/15 17:09

３３歳で年収６５０万円ですか・・・。

全国平均より１７０万円程上回っていますね。

夫婦の合算年収で庶民の最多は５００万円でしょう。
ということは、夫婦の合算年収では５００万円程も多いということ。
手取り換算ですと３８０万円程度も多いという感じでしょうか？

ともかく、一年で３１２万円の預金は可能だということですね。
そうなると月々の預金額は２６万円でも御の字ということ。

この場合、手取り額は３０万円を超えると思いますよ。
が、文面によると僅かに１７万円になります。

１３×１２＝１５６万円程は、どこに消えたのでしょうか？
それとも、私の計算ミスでしょうか？

さてさて、何が言いたいかと言うと、５年で１５００万円の預金も可能な家計のユトリかもということです。
ならば、現行の預金を合わせると５年後には２０００万円の頭金の用意も可能だということです。

確かに、５年間に２０００万円の頭金を用意するも繰り上げ返済するも同じでしょう。
が、４０００万円のローンと２０００万円のローンとでは話が違ってきますよね。
２０００万円ですと３８歳から５５歳までの１８年返済で組むことも可能でしょう。
また、２０００万円の頭金があれば、色々と選択肢も広がると思いますね。
それだけの収入があって狭い選択肢下の現状で事を急ぐのもいかがなものかと思いますよ。
で、これからの５年で中古住宅も雨の後のタケノコみたいに増えるでしょうし・・・。

それに、家が中古の割りに高すぎます。
四国の片田舎では、土地８０坪、家５０坪でも２５００万円もあれば十分です。
ということは、たかが家のために庶民並みの生活に甘んじるということです。
折角の高級がパーって感じがします。

ですから、生活水準を落とさないで新築の一戸建てを入手されるのが宜しいと思います。
ただ、そのためには５年だけ中小企業の勤労者並みの生活をされたら良い訳です。

要約すると、「１０００万円の年収なら、それに相応しくを実現」もありかなー・・・。
なんて、感想を抱きました。

No.4 回答者： straizer08 回答日時： 2009/01/15 16:48

＞　購入金額の３割（１２００万円）貯金する間に現在の家賃を払い続けるのがもったいないと思ってしまいます

この考えに引っかかる人は多いんです。
4000万の物件であれば最低1000万は用意できる経済力(余力)は持っていないと・・・
築13年であれば水周り(素人が一番分かりにくい)にガタが来てもおかしくない年数です。
ローン35年って、定年後も払い続けるんでしょうか。
査定が下りるのかどうかも怪しいですね。

ちょっと考えたほうが良いですよ。

No.3 回答者： Stiltzkin 回答日時： 2009/01/15 16:40

はじめまして。

細かく計算したわけではないですが、変動金利で現状でもかなりギリギリのラインという印象を受けますね。
今後の金利の変動をどのように考えていらっしゃいますか？
ご夫婦の収入が今後も安定して得られる見通しですか？
子どもが生まれた後の生活設計はどうですか？

私も35年金利変動のローンで住宅を建てましたが、金利が少し上がっただけでかなりダメージがありますし、子どもがいるので予想外に出費があります（今後のことを考えると怖いです）。家や車の維持費もばかにならないし、一戸建てにすると光熱水費もアップします。それに税金も。
私だったら多分あきらめると思いますが、どうしてもということであればぜひご慎重に。

この回答へのお礼

早速のご意見ありがとうございます。
確かにギリギリのラインであることは間違いありません。
変動金利についてももっと深刻に勉強し試算する必要があると
感じました。
一般企業に勤めておりますので、絶対に安定という保障はありません。
子供の養育費についてももっと勉強するべきと感じました。
ご回答者様のおっしゃるように、
もっと掘り下げて具体的な金額に目を向けていかなければと痛感しました。
主人と話し合い再度検討します。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/15 17:26

No.2 回答者： usagi0918 回答日時： 2009/01/15 16:37

中古でそこまで気に入った物件は、正直なかなか出ないとは思います。

頭金1200万貯めるまで待つとしたら後４年はかかる、
ということですよね？

よく住宅購入は年収の５倍以内に、というお話をしますが、
ご夫婦での年収で考えれば問題ないですが、
ご主人だけならば、６５０＊５＝３２５０万の住宅が目安になるので少々高めでは？
と思います。
奥様が出産後職場復帰が必ず出来るか？
このご時勢でちょっと心配です。

ボーナス払いも入れない方が身のためです。
その分月々の返済額を多少上げてでも、ボーナス払いは入れない方が
いいと思います。

可能であれば、もう１年でも半年でも待って、少しでも頭金を貯める
方がいいかと思います。

この回答へのお礼

専門家の方のご意見ありがとうございます。
やはり、購入物件が高額なのでしょうか。
確かにボーナスは働き手が主人１人になった場合リスクが高いですね。

今までに１０軒程、見学に行きましたが、
納得のいく物件に出会えず、
今回の物件は駅から徒歩５分平坦で、
３００メートル以内に保育園・スーパー・病院・銀行があり
立地面でも満足しています。
坪単価が上がりつつあり８５万円程といわれました。
（駅４分の土地は坪１００万円で売り出されていました）
ちなみに広さは４２坪です。
注文住宅なので全ての部屋に収納があり、
とても気に入ってしまいました。

冷静に考えるとお金の問題なので、
身の丈に合っていないと言われればそれまでですが・・・
やはり家賃を払ってでも頭金はあるに越したことはないのですね・・・
半年後にここまで気に入る物件に出会えるかと考えると・・・
両親からも物件を目の前にしたら、
それ以外見えなくなるのは分かるけど
もっと冷静になるよう言われています。
もう一度内覧させていただく予定にしており、
今回でどちらかに決めるよう不動産会社からは言われています。

このような迷った状態で購入するのは良くないことか悩んでいます。
ご回答ありがとうございました。
再度、主人と検討してみます。

お礼日時：2009/01/15 17:13

No.1 回答者： micikk 回答日時： 2009/01/15 16:29

こんにちわ。

大きい買い物ですからね・・・。
ご両親の心配はわかります。
でも、質問者様ご夫婦で気に入られたにであれば、今回購入しなければ後悔することになるのではないでしょうか？

なせば成るものですよ。
ただ、質問者様の収入をあてにせずにローンを組めれば一番です。
650で、月11弱なら大丈夫では？

頑張ってください。

この回答へのお礼

早速のお言葉ありがとうございます。
前向きに検討したい気持ちが強いので、
嬉しいです。

私の職場環境が良く、
仕事以外にもまだ余力がありますので
出来る限り復帰したいと思っています。
あくまで可能であればの話なので、
私の収入はあてにせず・・・ですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/01/15 16:39