マンション建て替えについて教えてください - その他(住まい) - 教えて！goo

実家の老朽化したマンションの建て替えを考えています。
マンション一部に家族親戚が居住しています。その他の部屋は、賃貸しています。
なるべく借金をせず、土地を全く売却しないで建て替えられないかと思い
定期借地契約にして土地を業者に貸して、業者が自己負担で建築する案を考えました。
私どもは、自分たち家族親戚等が居住できるスペースがあればよいので、借地料は取らず、
代わりに建て替えたマンションの一部を家族等が居住するスペースとして譲渡または使用させてもらい、残りの大部分は、業者が所有し、業者が貸主として賃貸収入を得る案を考えています。
（定期借家付分譲マンションは立地的に難しいと思います）


質問(1)　自分なりに調べたのですが、このような案件は、あまり事例が無いようなのですが、どの点がネックであまり一般化しないのでしょうか？（これは定期借地借家での等価交換というのでしょうか？）
やはり業者は、分譲のようにすぐに資金回収できないとメリットがないのでしょうか？
素人ながら自分で計算してみると10～15年で業者は、元本回収できそれ以降は利益になると思うのでそれほど損はないと思うのですが・・
（それならば自分たちでやった方がいいではないかと思われるかもしれませんがマンションの賃貸収入目的でなく、あくまでも既存のマンションを借金をせず土地を売らず、自分たちであまりわずらわしいことをせずに、建て替えられるかに重点を置いた質問ですのでご理解ください。）

質問(2)　建築会社、マンションデべなどいろいろありますが、このような案は、
どのような業者に相談するのが良いのでしょうか？
具体的に教えていただけると大変助かります。

立地：東東京地区　土地面積約120坪　準工業地域　最寄駅徒歩10～12分