土地を買って駐車場経営

数年前の第二期？土地バブル崩壊に伴い自宅近所の土地（地方都市ですが一応県庁所在地駅近辺の住宅地）の地価も下がり気味です、。
相場的に駅前大通りに面した商業地は１坪６０万～９０万、
大通りから少し入ると住宅地、１坪３０万～３５万ほど。
父親いわく１０年ほど前は比べると商業地は１坪１５０～２５０万、
住宅地は１坪５０万～６０万だったそうで下落がひどい・・・
しかしこの変は駅、大通り、官庁街に近いため月極駐車場が常に不足して満車状態、これはチャンスでは？と思い質問しました。
近所の月極駐車場は平均月１５０００円～２００００円です。
知り合いに１６０坪ほどの土地で２２台駐車できる月極駐車場を持ってる方いるんですが１台につき月１７０００円で常に満車です。
１６０坪×４０万　６４００万で買ったとして
駐車場収入が１７０００×２２台×１２月　年間約４５０万弱
税金引いてもそこそこもうかるな～、つうか年間３００万儲かれば２２年後には６４００万ペイできるな～、でも現金がないとローン・・・
金利が・・・
とか考えてたところ近くに１１０坪ほどの更地（ほぼ正方形に近いので１２～１３台は駐車できそう）が売り地で出てました、１坪３３万で。
買うべきですかね？
買って月極駐車場にした場合、たぶんすぐに満車にはなるだろうという前提で固定資産税、所得税など詳しい方いましたらアドバイスお願いします、金利がきつそうなら父親に勧めようと思いますんで。

No.1 ベストアンサー 回答者： mnb098 回答日時： 2009/02/28 09:58

モデルケースとして試算します。

購入額3630万円　固定資産評価2500万円として取得税は75万円　

・収入としては　　1.7×13＝22.1万円　年間265万円
・経費としては
　　固定資産税35万円
　　舗装、区画線、フェンスなど約200万円が目安なので償却1年分18万円

　　自己資金1630万円、ローン2000万円、金利3.5％　
　　15年で 14.3万円／月　　年間171.6万円の支払いとなります
　　1年目の利息56.7万円

よって不動産所得は管理費なしで　265－35－18－56=156万円ぐらいになります。
ほかの収入不明につき所得税ほかの影響はご自分で申告書を作ってみてください。
もっとローンを多くして、支払いを10年にすれば収益分離点が手前にきますが、ローン終了時から所得税・住民税が負担増になります。

この回答へのお礼

詳しい説明ありがとうございます、ローンなら金利、キャッシュなら所得税などがネックになってくるんですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/28 18:39

No.3 回答者： mnb098 回答日時： 2009/03/01 07:54

#1です。

試算で間違いがありました。
誤　1年目の利息56.7万円
　　よって不動産所得は管理費なしで　265－35－18－56=156万円ぐらいになります。

正　1年目の利息68.4万円
　　よって不動産所得は管理費なしで　265－35－18－68=144万円ぐらいになります。

ちなみに、地方都市の駅近く月極ということで、機械式の設備投資は考えずに試算しました。
不動産業者に管理委託すると5%程度の管理手数料がかかります。
契約募集業務や看板設置、賃料の口座振替からオーナーへの振込みまで、管理委託契約でまかせてしまえば、ほとんど何もしないで（月一の清掃と見回りぐらいかな）いいのが便利です。

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2009/02/28 10:19

> 買うべきですかね？

自分で計算できないなら買うべきではない。

> １坪３３万で。
33X110=3630
取得手数料等やその後の設備の設置、宣伝等を合計して、トータル4600万円と計算。
利率５％で利息230万円、固定資産税等合計で300万円と計算。

> １２～１３台は駐車
12X12X1.7=約245

支出が300収入が245、計算は利息だけだから返済分も考えると割が合わない。
管理手数料や事故等による機械の損耗等を考えれば、買ってまでやるモノではないと思います。