登記簿上にない土地について

字図上には地番があるけど、登記簿上にはその地番がないという場合、この土地は法律的には誰の土地になるのでしょうか。
その土地は、山奥で滅多に人が入らないような所なので、周りの人とかに誰の土地か聞いても分かりませんでした。実際管理している人もいなく、荒れた山になっています。
法務局で字図とか旧土地台帳とか、いろいろ調べたのですが結局分かりませんでした。
すいませんがどうかよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： bonnnou 回答日時： 2003/02/22 01:04

再度の登場です。

資料調査の上、やはり、不明であれば、後は交渉テクニックだけです。

　（金に糸目をつけないのなら、方法はあります。
　　安価でも、いけるのかな？）

　交渉相手は、誰にするのか？です。
　
　　法務局を相手にする方法もあります。
　　　通常、隣接境界を総て確定しなければ、分筆登記が申請できないように
　　　思われがちですが、境界確認がとれない側を、残地に残す方法もあり
　　　ます。
　　　通常の立ち会い拒否は、その旨「上申」すれば、登記官もしくは表示登記
　　　担当者は、現地調査と、境界確認拒否者の呼び出しを行い、最終的には、
　　　その判断で、分筆を行う事もできます。（これは、よほど境界が明確でない
　　　場合は、このような事はしてくれませんが・・。）

　県の担当者も議論が好きです。好きなやつが多いです。
　官民境界申請に伴う、申請者側への過重な要件の押しつけは前々から問題だと
　感じていました。

　とにかく受け取らせ、不受理等の場合は、不服申請、訴訟という手もあります。
　この場合は、書面で、不受理等の理由を記載させる必要がありますが・・。

　ここまで、書けば、割と引いてしまう人が多いですが、公務員を相手にする時
　は、このくらいの覚悟は必要です。

　とりあえずは、県担当者と十分相談してみてください。

この回答への補足

一応、今回の場合、境界確認が出来ない側が残地になる予定であり、しかも残地の中のほんの一部だったので、法務局の人にも事情を話したのですけど、やっぱり一筆確定しなければならない、という事でした。
法務局としては、対面同意がとれなくても、里道（県土木）の立会いがあればいいのだから、としか言われず、県の担当者としては、対面所有者がいないと立会いしません、ということで、かなり悩んでいるところです。
上記の交渉テクニックも参考にさせていただきたいと思います。
余談ですが、法務局の担当者によって登記申請書類のチェックが違うので、非常に困っています。考え方も人それぞれあるでしょうけど、ある程度統一してもらわないと、何回も書き換えなくてはならなくなり大変です。

補足日時：2003/02/22 01:29

No.4 回答者： bonnnou 回答日時： 2003/02/21 13:59

補足を読ませていただきました限りでは、私が想定していました方法は、必要無いようです。

　その意味におきまして、それほど注意する事なく書き込むことができるようです。

　字限図（じげんず・あざかぎりず）においては、里道水路は、赤色水色に着色されております。また、長狭物（ちょうきょうぶつ）と呼ばれたりする事もあります。
　里道水路は、地元の住民がそれを「自由に）使用する事によって、その恩恵を受けていますが、その土地の所有はあくまで、「国」に帰属しています。

　最終的な統括は財務省ですが、その出先は、各府県に○○財務局○○財務事務所となると思います。里道水路の財産管理の最終的な問題は、この財務事務所で判断されるようですが、大多数は、ここまで持ち込まれることなく、それぞれの「管理者」で、解決しているようです。

　それぞれの「管理者」。従前は、里道水路の財産的な管理（面積の確保等）は、府県が行い、機能的な管理は地元市町が行っていました。
　それが、近時の機構改革に伴い、財産管理は、府県から市町へ委譲されている事が多いようです。（すべての府県の動きは把握していません）
　今回の質問では、まだ、権限委譲がなされていない県のようですが・・・。

　では、何故、里道水路との官民境界を求められた際、財産管理者の末端での担当である県土木事務所は、向かい側の所有者の同意を求めるのでしょうか？

　それは、里道水路は、普段から地元の人等が、自由に使用している場合なら、その機能及び財産的にしてもその敷地面積が確保され、それがふさがれたり、取り込まれたりした場合は、その妨害・取り込みについての相談なり陳情が、機能管理者に対して行われ、比較的初期に対処できる事も多いようです。

　しかし、その里道水路が必要なくなった場合、つまり、機能を失った場合は、その里道水路に隣接した土地に取り込まれ、現場では、その存在すら確認する事ができなくなります。

　それでは、財産的としての土地が確保できないので、現地で確認できない里道水路の「官民境界」確定の申請を受けた場合、財産管理者は、その境界確定を求めた土地の対面土地の所有者の立会も求めて、里道水路の「幅」（原則６０ｃｍ～１２０ｃｍ位）を確保しようとしているのです。
　これを、対面（たいめん）同意とか、対側（たいそく）同意とか呼ぶことが有ります。
　また、財産管理者によっては、現地でその存在を確認できる里道水路でも、対面同意を求めることも有るようですが・・・・。


　これで、何故、対面同意を求めるのかを説明しました。
　では、対面土地所有者が不明な場合、どうすれば良いのでしょうか？

　他の方が、書かれていますように、
　　土地登記簿（電算による登記内容の全部事項証明）
　　法務局備付地図（字限図）の外、
　　　１，その土地（里道を含む）に関係する（隣接する）土地の登記簿・
　　　　　地積更正図・分筆図（地積測量図）・閉鎖登記簿・旧土地台帳。
　　　２，市町村の固定資産税課に備え付けられている、不動産所在地図。
　　　　　（これは、内部資料で、閲覧出来ない事もあります。
　　　　　　また、閲覧できても、複写禁止の可能性もあります）
　　　３．地元自治会の役員に引き継がれている「古図」のコピー。
　　　４．地元の自治会の役員・古老等の証言

　等々を揃えて、旧土地台帳・閉鎖登記簿では、その地番が合筆等されていないのか？をしらべ。
　「２．」「３．」と、法務局の字限図との違いの確認。
　　（「２．」「３．」は、法務局の字限図と同じだったものです。
　　　「２．」は、現状に合致させる為に、固定資産税課の職員の
　　　　調査・航空写真等々でたびたび修正されています。
　　　「３．」は、字限図を作成した時の地元の控えとして、空襲等で
　　　　消失していなければ、役員さんのところで保管されていると思われます）

　その他、林野図等があるかもしれませんが、それは、地元を回っているときに判明するでしょう。

　それらを、調査して、どうしても、その土地の登記簿が無い場合、里道の官民境界を担当する県土木事務所に行き、それらの資料を示して、その担当者の指示を受けてください。

　対面同意については、その対面の土地所有者が拒否する例もあるはずで、それなりに、対応策を持っていると考えられます。
　（里道の全幅、１．２ｍとして、里道中央線を記載し、そこから、６０ｃｍ確保で認めるとか・・・。）


　それが、不調な場合は、里道の幅、面積が確保できれば、良いのですから、その観点から、交渉の余地はあると思われます。

　第一弾は、上記のような理由から、里道の対面同意を求める理由は、理解できるが、対面同意が取れない場合の不利益を、一般県民に押しつけることができるのか？
　もしくは、これ以上の調査を行わせ、対面土地の所有者不明の経済的な不利益を、一般県民に転嫁させてもよいのか？

　等を主張してみてください

　これで、様子をみて良いと思います。

　第２弾めは、里道が、機能し、面積が確保されれば、良いのだろうから、
顧客側の土地に境界杭を設置するのは、当たり前だが、それに面した、里道には、道として機能するよう、砂利を敷き、一定間隔で、里道幅の丸太・石等の設置をし、里道としての機能確保を行う。

　等の主張はどうでしょうか？

　上記の行為は、地元と調整の上、県土木に示してください。

　これで、県側は、折れるとおもわれるのですが・・・・。

この回答へのお礼

bonnnou様、長文大量の回答どうもありがとうございました。
もう一度、上記の資料等を調査してみようと思います。
前は対面同意を求められることはなかったのですが、それで何か問題になった所があったみたいで、最近では、必ず向かい側も呼ばなければ立会いをしてくれないようになりました。
この市では、財産管理の委譲は平成１６年度からになると聞いています。
字図は分かりにくくて境界立会はほんとに大変です・・・。

お礼日時：2003/02/21 23:04

No.3 回答者： noname#3856 回答日時： 2003/02/20 18:03

「字限図」（彩色された手書きのもの）や「旧土地台帳」まで調査されたということですね。

本来「公図（字限図）」は「旧土地台帳付属図面」ですから図上の土地がないということはめったにないことですよね。

詳しい方のようですが、「誤記」や「読み間違い」というような可能性もありませんか。
たとえば、「六」と「十八」など昔の手書きの場合「誤読」がある場合もあります。

あと、情報を持ってそうなところは、役所の固定資産税課でしょうね。
土地に課税するための情報を持っていますので、調査してみてはいかがでしょうか。

No.2 回答者： noname#21649 回答日時： 2003/02/20 04:11

情報が不足しているので．

地番の記載がある「登記簿がない」と解釈します。
明治から昭和にかけて地番の付け替えが行われたことがあります。
この場合には．土地台帳には記載がありますが．付近の地番の登記簿内に記載されている場合です。
ですから．土地台帳．２０００年頃まで使われていた登記簿を追跡しないと．子細がわからないのです。

場合によるとがっぴつの手続きが取られていたり（閉鎖登記簿に記載があるために．登記簿に記載がない）．
隣の土地の登記簿に記載がある場合もあります（荒無地や荒地の場合に．登記簿を作らずに他の登記簿に記載する場合）。
国有地の場合もあります。

いずれにしろ．付近の登記簿を土地台帳からさかのぼる必要があります。
国有地の場合は．都道府県にある大蔵省なんとかこうとかという役所が窓口（赤道の場合には都道府県道路事務所．水路の場合には河川事務所）です。公図（色がもんだいになるので．カラー写真撮影が必要）のコピーと付近の登記簿を持ってたずねてください。

子細は．大蔵省印刷局発行．公図の研究．という本を見れば見当つくかと思います。

No.1 回答者： bonnnou 回答日時： 2003/02/19 23:32

　いくつか、解決方法があると思われますが、私がよく使う方法は、「力技」です。

悪にも善にも使用できると思われます。

　回答するにあたり次の事を教えてください。

　この質問を書き込んだ意図、目的が知りたいです。
　その土地の持ち主を確定して何に使用するのでしょうか？
　特定できない程度に、どのような人が、その処理を求めているのでしょうか？

　その「山」公簿上の面積は？実測面積は？

　その土地の周囲どれくらいの人に聞いたのですか？
　その土地は、何筆くらいの土地に囲まれているのですか？
　里道等はないのでしょうか？

　上記の事を補足いただき、私が納得できれば、ご教示させていただきます。
　
　

この回答への補足

bonnnouさんどうもありがとうございます。
まずこの質問を書き込んだ目的ですが、私は測量会社に勤めていまして、ある筆を分筆するために地積測量図を作成するという仕事をしているところです。そのためにまず隣接地と境界立会をしているのですが、隣接の筆の中に例の問題の筆があるわけなんです。
正確には、分筆する筆と、例の登記簿にない筆の間には里道が通っているのですが、里道の管理者である県土木事務所が、里道の両側とも呼ばないと立会いをしてくれないのです（里道といっても現在はその姿形もなく荒れた山になっています。）
里道の立会いをするには例の問題の筆の所有者も立ち会わなくてはいけないのです。
分筆する筆の面積は登記簿で約5000ｍ2で、実測面積はまだ境界が確定していないため分かりません。例の問題の筆は登記簿がないため面積が分かりません。
手元に資料がないのではっきりとは覚えていないのですが隣接は10筆前後だったと思います。
よろしくお願いします。

補足日時：2003/02/20 21:41