エイブルでの敷金返還

一ヶ月半前にマンションを退去して、エイブルから敷金返還についてお知らせの手紙がやっと届きました。
１Ｒ７万円で敷金一ヶ月分預けてあるのですが、敷金精算書を見ると「室内リフォーム代」が２万６千円差し引かれています。

基本的にリフォーム代は家主が負担すると聞いていたので、エイブルの担当者に電話をしたら、「特約になっているのでクリーニング代は借り主の負担になる」と言われました。

ところが、去年の夏に突然管理会社が変わってエイブルになったばかりでエイブルとはそんな契約を交わしていないので特約のことも初耳でした。
それを言ってみましたが、決まりなので払っていただく、と言われました。

これは筋が通っているのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/14 18:00

＃２の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞契約書には「クリーニング費用は借主負担」は全く書いてありません。

賃貸借契約書を拝見していないので断言はできませんが、支払う必要はありません。

ただし、先方の「クリーニング費用云々」の話があった時その申し出に対して同意（書面に捺印）しましたか？（たとえ口頭でも）
例えば負担割合に関する見積書や同意書の類の書面です。
そうなった場合は大変難しい事になります。原契約に記載されていない事項に関する特約に合意したとみなされますので。

そうでない場合（相手の主張に同意していない場合）は、すぐにでも再度先方に拒否の意思表示をしつつ、同時に「納得がいかないので宅建協会と知り合いの弁護士に相談する」と言って下さい。実際知り合いの弁護士がいなくても構いません。交渉事には「ハッタリ」も必要ですよ。
宅建協会に関してはお住まいの都道府県庁に必ず業界を指導する部署がありますから、ネット・電話で問い合わせてください。簡単に調べられますよ。
ご質問文を拝見する限りは相手に正当性は認められませんので、うまくいけば「ちょっと待って下さい」と相手が折れて来ます。
宅建業者にとって一番怖いのが「違反行為による行政処分」です。

一抹の不安があるとすればエイブルのような大手が、この様な「非常識」な対応をするのか？という事です。
悪い噂はよく聞きますが、それはあくまで「法的には問題ない」という範囲での対応の悪さが噂になっているだけです。
今回の場合はご質問文を拝見する限り先方に勝ち目があるとは思えません。私は弁護士でも裁判官でもありませんので迂闊な事は言えませんが、どう考えてもエイブルにとって「自分で自分の首を絞める」ような対応です。
それでも強気の対応ですよね？そこがどうしても合点のいかないところですが・・・。

取り敢えず「訴訟」はいつでもできますので、まずは証拠固めです。
前回の回答どおり、「自治体の法律相談」「各都道府県庁の宅建指導部署」へ相談して下さい。

色々手間ですが、このまま何もしなければ本当に「泣き寝入り」です。
後はご質問者様のご判断にお任せします。
頑張ってください。

この回答へのお礼

重ねてご丁寧なご回答をありがとうございました。

部屋を退去するまでエイブルには足を運んだことも無いし、何か書面を交わすこともしていません。

あれから宅建協会、賃貸ホットラインセンターに電話をかけて聞いてみましたが、両方とも最後にはやはり少額訴訟を勧めてきました。
結局は全て自分で闘わないといけないのですね…
しかし私には残された時間がもうあまり無いのでそれは諦めます。

それと、その部屋には８年住んでいたのですが、ガイドラインの決まりが出来たのは私が契約を結んだ以降なので、多少のクリーニング代負担は仕方がない場合もある、と宅建協会の方に言われました。
長く住めば負担も軽くなるものだとばかり思っていたので少しびっくりしました。

色々と勉強をさせていただきました。
ご回答下さって本当に感謝いたします。

お礼日時：2009/04/15 11:23

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/14 15:21

元業者営業です

先ずは賃貸借契約書をご確認ください
退出時の負担割合について「クリーニング費用は借主負担」と記載があり、双方の署名、捺印があれば原則従わねばなりません。


なぜなら貸主がどのような条件で貸すのも自由、その条件で契約する、しないも借主の自由という「契約の自由の原則」が民法上認められているからです。

つまり、今回のケースでは「基本的にリフォーム代は家主が負担すると聞いていた」とのことですが、書面で残してますか？口約束でも有効は有効ですが、それを証明しなければなりません。
証明できない場合は「言った言わない」の話で、ご質問者様の主張は認められないでしょう。

＞管理会社が変わってエイブルになったばかりでエイブルとはそんな契約を交わしていないので

賃貸借契約はエイブルと結ぶのではなく「大家さんと借主」が結ぶ契約です。管理会社（エイブル）は何の関係もありませんよ。
エイブルは前管理会社から業務を引き継いだだけです。

結論
●賃貸借契約にクリーニング代の記載があればそれに従う。無ければ従う必要なし。
●物件がどのエリアかわかりませんが、国交省のガイドライン・都条例ではクリーニング代の負担は貸主となっていますが、同時に契約書に特約として記載があればそれは有効との判例もあります。
判例はあくまで判例ですから、ご質問者様にあてはまるかは判りません。

どうしても納得がいかないなら「少額訴訟」という手段があります。
費用は１万円位ですし、普通裁判のように弁護士を立てる必要もありません。
ただし、気を付けていただきたいのが「少額訴訟」を相手が受けなかった場合、普通訴訟に移行しますので、その場合はご質問者様も弁護士を立てて民事で争う事になります。当然弁護士費用は自己負担ですし、万が一敗訴すれば裁判費用まで負担しなければなりません。
そうなるととても数万円の負担では納まりません。
いずれにせよ原則「有効な契約を反故にする」という事は簡単ではありませんよ。

先ずは自治体の「無料法律相談」等で客観的な意見を聞いて下さい。
それで「必ず勝てる」という確証が得られれば「訴訟」もいいでしょう。
決して軽々しく行動（訴訟）を起こさない事です。

返還希望金額、訴訟費用、時間、手間を冷静に精査してからご決断下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
契約書には「クリーニング費用は借主負担」は全く書いてありません。
「リフォーム代は家主が負担」と聞いたのは、一ヶ月経っても敷金返還の連絡がもらえなかったのでエイブルに催促の電話をした時に確認しました。

しかし、もうじき家主からクリーニング代を引いた金額が銀行の口座に振り込まれるらしいので、どのような手を打ったらいいのかわかりません。
少額訴訟→普通訴訟になったら、元々の金額がそんなにないので逆に痛いことになりますね…
泣き寝入りになりそうです。

お礼日時：2009/04/14 15:42

No.1 回答者： fixmer 回答日時： 2009/04/14 15:06

＞「特約になっているのでクリーニング代は借り主の負担になる」

契約当時の書類を確認してみましょう。（特約も当然確認）
その書類の中に退去時のクリーニング代金が借主負担と書かれていた場合は
きっちり取られます。

＞基本的にリフォーム代は家主が負担すると聞いていたので
聞いていただけでは意味がないです。
契約書類の内容が真実になります。

もし契約書類に一切書かれていない内容の場合は交渉などの可能性があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
契約書は前の管理会社と交わしたものがありますが、クリーニング代については一言も言及されてはおりません。

「乙の都合により本契約を解除する時は、一ヶ月前に通告し、
　期間終了と同時に乙は完全に賃室を甲に明け渡し、
　立退料又はこれに類する物的請求は絶対にしないこと。
　但し、この際甲は前家賃を期間に応じ精算し、
　敷金は乙に返還すること」

とあります。

去年の夏に管理会社がエイブルに変わったと連絡が来て、家賃振り込み申し込みをしただけだったので「特約」については初耳でした。

お礼日時：2009/04/14 15:15