住宅ローンを組むにあたって

Question

現在，主人と私と子供２人の家庭です。私は育児休業中ですが，あと数ヶ月で職場復帰予定です。その後はしばらく働き，できればもう一人，子供を産みたいと考えています。そして，賃貸アパートに住んでいますが，そろそろ一戸建てが欲しいとも思っています。

自己資金もそれなりに用意ができ，どこに土地を探すか迷っている段階ですが，実際，長期のローンを組むにあたって，私たちの返済能力がどれほどなのかを知りたいと思いました。それによって，どれだけの物件で落着けるかが変わってくるからです。

住宅雑誌や，ハウスメーカーさんの話では，年間返済額が年収の26%であれば大丈夫と言われましたが，根拠を聞いてもなかなか説得力に欠けており，本当に大丈夫なのだろうかとおもってしまいます。

なぜなら，同じ26%程度の返済額でローンを組んでいても，その家庭の子供の数が，一人と三人では，大きく違うような気がするからです。
そこで，我が家のライフプランをたててみよう！と色々なホームページでシュミレーションできるようなものを探してみましたが，なかなかいいものが見つからず，かといって自分で考えようにも難しくて・・・

ちなみに，たいていのシュミレーションでは，こどもの教育プランとして，幼稚園・小学校・中学校・・・など，私立か公立かを選んだりしますが，我が家では保育園に通わせていて，その保育料をそのシュミレーションではどういう形で反映させればいいのかわからなかったりします。

わりとわかりやすくて，オススメというライフプランシュミレーションができるページをご存知の方がいらっしゃいましたら，ぜひ教えてください。できれば無料のページを希望してます。

noname#11476 · Accepted Answer

残念ながら私も自由度が高く、良く出来たライフプラン作成ツールというのはお目にかかったことがありません。
ただですね。そういうツールがあって作成したとしても、どういう計算になっているのか良くわからないと、
・プランにはいくつもの仮定・前提条件があるのですが、これが出来合いのツールだとはっきりしない。
・上記からそのプランどおりに実行できない
・結局絵に描いたもちになる
ということになってしまうため、自力でＥｘｃｅｌで作るほうがまだずっとよくなります。
自分で作ったプランと他のツールを使ってみてどれだけ差があるのか見てみると、結構見かけるツールは割と甘い見通しの結果が出たりなどちょっと？？？なことも多いです。

やり方はそんなに難しくないんですね。

基本的に横軸を年にした表を作るだけです。

１．収入表
まず、収入。
簡単なのは物価上昇０％で計算してしまうことです。
そして給与も基本的に昇給０％、但しさすがにこのくらいではこのくらいの給料だろうという金額があれば、年齢によって修正すればＯＫ。
共働きであれば、２人の分をつくる。
これで毎年のトータル収入はわかるわけです。

２．支出
１）固定的家計支出
これは今の家計簿から求めます。
男の子が大きくなると食費を＋したり、女の子が多くなると衣服を＋したりなど多少手を入れます。
これも毎年分作ります。
このとき毎年行くようなレジャー費用なども年間の固定的費用にすると良いです。

２）イベント表作成
イベントは、子供の入園、入学、旅行、車購入、家購入など全部ですね。
そうそう、子供の結婚式なども見込みましょう。
毎年ではないけど、特定年度のみというイベントを記入していきます。
横軸は年代ですから縦軸は、イベント名、かかる費用を入れます。
特に教育などは私立に通わせるのか、国公立にするのか、下宿が必要かなどで金額が非常に変わります。
あと習い事などもそうですね。

この表の作成が色々夢が膨らんで一番楽しい作業ですよ。

家に関して言うと、
家の頭金は貯金をマイナスしますが、ローン自体は毎年返済する金額を入れていくだけです。
また、家の毎年の固定資産税、修繕費用を忘れないようにして下さい。
更に言うと木造の家だと３５年を寿命として建替えも考えねばなりません。

上の２つを計算するのに、必要なデータはネットで集めます。
たとえば以下のようなものです。
＜必要なデータ関係＞
http://www.saveinfo.or.jp/kinyu/hint/lifedeta.html
http://www.moneyjoho.co.jp/

これで、収入と支出の表が出来ます。
あとは、貯金額は収入－支出となります。現時点の貯金額を初期値として入れます。
貯蓄額が－になるとそれは破綻しているわけです。

以上で６０歳定年までの表は完成です。
定年後の計算はもっと簡単です。

６０～６５歳までは収入が０ですから、貯金を取り崩さないといけません。
老後の平均月費用が２５万円と言われていますから、
２５万円×１２×５＝１５００万円
が単純にマイナスとなります。
６５歳からは、年金がありますね。水準的には現役世代の年収の５０％程度は確保できるようですから（最新の厚生省の試算でも）、２人の年金合わせて最低２０万円／月以上はもらえそうです。
とすると、不足分は５万円／月ですから、９０歳まで生きるとすれば、

５万円×１２×２５年＝１５００万円

となります。
つまり、３０００万円が６０歳でたまっていれば良いわけです。
ただし、家の建替えが６０歳以降だと、その分の資金を１５００万円～２０００万円余分に見ておきましょう。
また、もう少しリッチな生活を求める場合は、これに上乗せを考えます。

大雑把に言うとこんなところです。

物価の上昇を見込んだ計算はややこしくなりますが、基本的にローンを組んでいる間（特に固定金利）は物価上昇は＋に働き、老後は－に働きますが、公的年金は物価に連動するので、それ以外の老後資金３０００万円に影響が出るだけです。

では。

参考URL：http://www.saveinfo.or.jp/kinyu/hint/lifedeta.html

noname#24736 · Answer

下記のページは参考になりませんか。

TekWing社提供の住宅ローンシュミレーション。
参考urlをご覧ください。

他にも、下記のものが有ります。

住友生命、動画で説明を受けられるライフプランシュミレーション
http://bb.watch.impress.co.jp/news/2002/06/18/sumisei.htm

http://www.lpclub.com/link/useful/#01

http://www.shinsei-style.com/life/moneytop.html

参考URL：http://village.infoweb.ne.jp/~fwbc0057/linkoffp.htm

and4173 · Answer

返済能力は、数字ではなく、やはり自分たちで決めることだと思います。
ローンの支払いに充てられるお金は、生活のスタイルや家族構成によって、人それぞれだからです。
毎年夏休みには旅行に行く人もいれば、定期的に車を買替える人、家族で外食が多い人、親の面倒をみなければならない人、子供の習い事に積極的な人・・・皆さん大事にしている部分が違うのですから、当然ですよね。

ただローンを借りる場合、貸す側の金融機関も、この方の収入・家族構成ではこれ以上の支払いは難しいだろうというラインをはじきます。特に住宅ローンは最長３５年と長いですから、途中で仕事をやめたり、子供が成人したり、病気になったり、家を建替えたり・・・と家計の面でも状況が変ります。ですから会社員であれば、会社の規模や資格・役職、退職金などを見たりするわけです。

また今は低金利ですからいいのですが、金利が上がった場合、支払額が妥当なのかどうか？金融機関によって微妙に違いますが、金利４％に上昇した際に、返済額が年収の３０～３５％以下になるのが一つの基準になっています。

年収１０００万円の人と年収５００万円の人では、同じように年収の３０％を住宅ローンの返済に充てても、生活に使えるお金がまるで違うので一概には言えませんよね。

ライフシュミレーションについてはファイナンシャルプランナーなどに相談すると、ライフプランやキャッシュフローを作ってくれますので、ご相談してみてはいかがでしょう？（下に日本ＦＰ協会のＨＰをご紹介しておきます。）

ただし、ライフプランのベースになる目的や目標、具体的な希望や計画は、まず自分たちで考えなければなりません。「将来こういうふうに生活をしたい！」というのがあって初めて「こういうプランはいかがでしょう？」となることを忘れないで下さいね。

参考URL：http://www.jafp.or.jp/

住宅ローンを組むにあたって

残念ながら私も自由度が高く、良く出来たライフプラン作成ツールというのはお目にかかったことがありません。

下記のページは参考になりませんか。

返済能力は、数字ではなく、やはり自分たちで決めることだと思います。

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