賃貸？マンション購入？ - 不動産賃貸 - 教えて！goo

※※※購入を検討している物件が「特定」でき、その物件に対しての評価を回答する方としてはしやすいですが、「特定」されますよ!!
類似物件で相談しましょう。

開業資金の調達ですが、区役所にも融資制度があるのはご存知ですか？
区役所ごとに融資額、審査基準が違うので開業するであろう地区、
住むであろう地区の区役所で相談するのが良いかと思います。
意地悪な条件で１つ
同区内に5年以上居住されている方なんてのもあります。

まず、不動産を買う事を検討する以前に信用金庫や地方自治体に問い合わせをし、住宅ローンがあっても
事業融資が受けられるかどうか相談してみて下さい。

信用がない方が事業融資を受けようとしても非常に難しいですね・・・
他の方の回答にもあるように、住宅ローンを使い不動産を購入し、更にそれを完済しているとなれば
それが信用となります。
担保価値は・・・時勢にかなり左右されます。
ここ最近ですと今回の物件の担保価値はほぼ見てくれないでしょう。

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>物件は　1,980万円(税込)　 東京都目黒区下目黒　目黒駅徒歩12分

これが安いか高いかはわかりません。家賃と比較して計算してみてください。(売買の相場と比較したらダメです。相場にはムードが含まれます)

まずはキャッシュフローが全てです。家の持つ価値とか、買ったらどれだけ快適なのかとかは忘れて計算しないとダメです。

例えば返済額が2500万だとして、家賃10万円のところが借りれるなら
2500 - 1200 = 1300万円が貯金できるわけですよね。(実際には分譲マンションには多額の維持費が掛かります)

一方で10年後の担保価値 (売却価値) が1000万なら損な訳です。

わかりますね? あくまで10年後の売却価値がわからないと損か得かわからないわけです。つまりこれは財テクであり、不動産投資になります。

>しかし、主人は飲食業で自分の店を30代に持つという夢があり、今の職場ももしかすると目黒から遠くなる可能性があるので、マンション購入には否定的で、賃貸を希望しています

起業するなら身軽なほうがいいですよ。贅沢に慣れちゃったら抜け出せなくなります。

>私は、10年後に完済できれば、店を開く際にマンションが担保となるし、賃貸分の出費を抑えることができ、万が一職場が目黒から離れて私たちが引っ越ししたとしても、マンションが目黒区で駅から遠くなく、築年数は経っていますが内装はしっかりしているので賃貸に回せると思っています。

理屈を幾ら並べても意味が無くて、計算してみてメリットがあるかないかです。担保価値は当然売買価格を大幅に下回りますので。

それと、普通は担保に入れて借金するより、住宅ローンをそのまま引き伸ばしたほうが金利的に有利なはずです。

>また、開店資金はマンションを完済していないと借りられないものなのでしょうか？（総資金の1/3～1/2の用意はするつもりです）

逆ザヤになってるようなら純粋な借金とみなされるでしょうね。というか、開店資金って担保なしで借りれるの?

少なくても贅沢から始めたら起業とか程遠いという気はしますけどね。

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なんだか高い物件ですね。なにか理由があるのかな？
通勤を30分伸ばせば同じ金額で80平米新築なんてざらにありますけど…

他の方もおっしゃっていますが近い将来にお店を持つ夢があるのならば
今は賃貸で貯金が最優先ですね。

借金をしてでの開業なら当面の間は年収０も覚悟せねばなりません。
仕入と返済で利益が相殺されてしまうことが大変多いです。
その場合は質問者様の年収のみでやっていくことになりますから、
ご自宅の購入はお店の開業資金の返済を終えてからがお勧めです。

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皆さん書かれてますが、賃貸か購入かという以前に、その物件自体があまりお勧めできません。

また、お話の内容からすると賃貸が無難かと思います。

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まず創業資金(開店資金)について。一般的に貸さないのが基本。国金でもフロンティア資金と称して存在はしますが、よっぽど条件が合わない限り（条件揃う人は自己資金で開業しちゃいますけど）借りられません。

また該当物件ですが担保価値は見いだせず、開業の際の担保には該当しないでしょう。せめて住宅ローンが完済されれば若干見込むか、という程度。賃貸にした場合、住宅ローンは該当しなくなるので厳密にはできません（内緒で賃貸をしている人は多いですが）。

74年の物件では、先が見えてますよね。高度成長期の粗悪コンクリート使ってる可能性や立て替え問題もあるし、事務所などに利用するにはいいけど、住まいとしてはナントモ…。

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物件ですが築年数からして耐震性などが新基準になっていないですよね。
投資目的としては余り相応しくないように思います。
永住目的ならば良いのですが46平米は余りに狭くないでしょうか。

開業資金の調達面では不動産を持っていた方がお得です。
完済していなくても信用度という点で評価されます。
新規開業で資金調達するのはかなり大変だと思います。
実績がないわけですからそう簡単にお金は貸して貰えません。
都の制度融資などが利用できればいいのですが、様々なハードルがあります。
従って不動産担保融資みたいな形になると思いますが、その場合は完済前だと根抵当権の再設定など面倒で費用のかかることが待っています。

マンションを買った方が得か、買ったつもりで開店資金を貯めた方が得かよく考えてみた方が良いと思います。
マンション価値は変化します。
景気動向などによって価値が上がっていればいいですが、必ずしもそうではありませんから。

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