中古住宅を売る際、大手か地元不動産業者か迷っています。

購入したのが地元の不動産業者で買ったのですが急な転勤で家を売ることにしました。　そこで、購入した地元の不動産業者か住友不動産販売かで迷っています。　皆様なら、どうしますか？？

地元の不動産業者
仲介手数料を２パーセントにしてくれ、１日　オープンハウスにして顧客を集めてくれるそうです。　そうして１ヶ月だけ専任物件として２ヶ月目からは一般にして、地元の他社の不動産業者にもお願いしてくれると言ってくれました。　広告５万部刷ってくれるそうです。

デメリット　　新築一戸建てをメインで扱っているので中古住宅には詳しくない。　また、小さい不動産業者です。

住友不動産販売に査定を依頼した所、同じ査定金額を提示され営業の人もとても親切でした。
また、２ヶ月専任でお願いしたら既存のお客様に紹介したりチラシも配ってくれるとの事でした。　中古住宅の販売も詳しいし大手なのでネームバリューで集まります。っと言われました。
本当に集まるかは、不安なんですが。。。。

デメリット　仲介手数料３パーセント

皆様なら、どうしますか？？　また、居住中に売り出しますか？
引越ししてから空き家として売り出しますか？？　どちらの方が決まりやすいでしょうか？？

ご指導のほど　宜しくお願いいたします。

No.3 回答者： btakashi_0 回答日時： 2009/05/10 22:30

住んでいるマンションを売却中の者です（東京・杉並）。

都内では有名な不動産屋さんではありませんが、ここでの経験談を。。。
（経験中ともいいますが）

流通に載せてもらうと、その情報はあらゆる不動産業者へ行き渡ります。
そして、各不動産屋の担当者は自分がかかえている顧客の予算感と一致しそうであれば、その物件が”自分のところの専任であろうとなかろうと”紹介します。紹介して契約まで至れば、手数料をいただく、という流れになります。
手数料ビジネスですが、基本的には数をどれだけこなすか、というところに焦点が置かれているようで、正直媒介契約形態はどうでもいいようです。

実際私の物件は、専任契約後２，３日後にＹａｈｏｏ不動産に表示されました、その後、ありとあらゆる不動産サイトに、今も記載されています。
同時に数件の購入希望の方にいらしていただきました（すべて専任契約した不動産以外の不動産屋さんのお客様でした）。

私の場合は売却益がそのまま次の物件の購入資金に充てる予定なので、居住中に売り出しています。
部屋をキレイにし、身なりをきちんとしていれば、居住中かどうかはあまりマイナスにはならないとおもいます。

ちなみに第一回目のチラシは７万部刷って、これからさらに二回目のチラシ（１５万部）刷っていただけるようです。

媒介手数料についてはご存知だとはおもいますが、第三者の不動産のお客が取得できる手数料は、専任のときよりも半分になってしまう、ということはご存知だとおもいます。

個人的には仲介ビジネスを本業としている業者さんであれば、心配はないとはおもいます。

売れなければ、価格が高い、立地条件が悪い、あるいは時期が悪い、などかなとはおもいます。

No.2 回答者： x04boyyc 回答日時： 2009/05/07 00:32

こんにちは。

やはり売却されてしまうのですね・・・。

さて不動産屋をどう選ぶか？ですが、購入サイドの意見として、お聞き下さい。
「物件購入時は大手のチラシも零細のチラシも一緒に見ます。」
たしかに大手さんネームバリューで客は集まるかもしれませんが、中古
住宅というカテゴリーで大手さんに頼むかなあ・・・？というのが正直な
ところです。仮に、私が中古住宅を探していると仮定した場合、まず
は実際に歩いて不動産屋を訪ねます。
（実際そうして投資物件を探しています。）

ただ大都市圏ならば二つ三つ隣の区や市に移転するのは
大変じゃないし、物件の内容次第ならば十分ありうる話ですよね。
そうなると、やはり大手に頼んだ方が、より多くの方々に見てもらえる
可能性が高いようです。

では地元がダメかと言えばそうでもなくて、その物件の立地地域で決め
ている客層の取り込みは良さそうです。
・・・気になる点としては、専任が一ヶ月ってどうかな？という点。
それとオープンハウスは結局、今後自宅建設を参考にする客が大半では
ないかなと思います。
　イケル！と考えるならば専任でやらせてくれと申し出ると思うけど。

ごめんなさい、回答を入力しながら、わかんなくなりました。
とりあえず地元不動産屋に「なぜ専任が1ヶ月なの？」と質問して、
再度検討してはどうですか？

＞また、居住中に売り出しますか？
＞引越ししてから空き家として売り出しますか？？　
　これも考え方次第ですよね。私ならば前オーナーが居住中に見学しま
す。
「どんな人間が、どのように使っていたのか知りたい」・・・これに尽きます。
　誰だって大切に丁寧に使っていた家をお譲りしていただき、継続して
丁寧に住みたいですよ。
もしかしたら「値引きに応じてくれるかも」って期待があります。
　ちなみに私は購入サイドの経験者ですが、過去に中古住宅を二軒
購入していますが、それぞれ10％、15％の値引きを引き出し契約して
おります。
まあ、手の内は公開したくないですが、基本は相手の残債を調べ、
どのあたりまで値引きに応じるか足元を見ます。
ハッキリ言って仲介手数料2～3％が軽く吹き飛ぶ額ですよ。

＞皆様なら、どうしますか？？
程度がよければ引越し後。使用感があるならば居住中。ただし値引きは
最低ラインを決めておく。
専任は大手でまず二ヶ月、その後は地元にも依頼。
追加対策として「東京Ｒ不動産」など、勉強しているユーザーが集まる
業者も考える。
こんなところでしょうか？

参考URL：http://www.realtokyoestate.co.jp/

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/07 00:02

地元の業者というのがどの程度のものかはわかりませんが、集客力は大手のほうがあると思います。

＞そうして１ヶ月だけ専任物件として２ヶ月目からは一般にして、地元の他社の不動産業者にもお願いしてくれると言ってくれました。

１か月の間は他社に情報は流さない、って意味ですかね？本来は専任媒介契約でもすぐに流通機構に登録して他社にも情報を流さなければならないんですけどね。まあ最初は他社に情報を流さない場合も多いですが。

その地元の業者は常に手数料が２％なんですか？見込み客がいるのでぜひとも自社で扱いたくて値引きするというなら良いですが、とりあえず専任でとっておきたいので値引きするのであれば、ちょっとどうかな？と思います。それだけ売れ筋の物件なのかもしれませんが。