マンションを売却中ですが、もうすぐ媒介契約期間が満了します。

今所有しているマンションを売却するため、大手不動産会社と専任契約を結んでいるのですが、もうすぐ契約期間満了の３カ月がきます。現況は２週間前に内覧に来たお客さんからまだはっきりとした返事がなく、不動産屋に問い合わせても、予算がぎりぎりでお客さんが買うかどうか迷っていて、すぐに返事がでそうにないとのことです。また、引き続き販売活動はしていくとの事ですが、早期に売却したいのに契約期間中に売却もできない不動産屋と引き続き契約するか迷ってます。

私の考えとしては、以下の３点で迷ってます。

1.専任を止め、一般にしてもっと多くの不動産屋と契約するか。

2.別の不動産屋と専任契約を結ぶか。

3.引き続き今の不動産屋と専任契約を結ぶか。

ちなみに今私が契約をしている不動産屋は、大○リアルドです。

もしこの不動産屋だと早期に売れたとか、対応が良かったという不動産屋があれば教えてください。


また、この不動産屋は止めた方がいいというのがあれば是非教えてください。

ちなみに、マンションの価格は適正価格で出していて、過去に同じマンションで売れた価格を見ても決して高くはありません。

No.3 ベストアンサー 回答者： knock123 回答日時： 2009/05/29 15:52

過去にマンションの売却経験があります。

また、先日まで中古マンションの購入を検討していました。

ます売却側の意見：
最初に売り出したとき、大手業者が良いだろうという事で、２つ隣の駅に支店がある（○○リバブル）に頼みました。しかし半年経っても希望の額での売却が叶わず。
次に、専任契約を破棄し、最寄駅前の小さな個人不動産屋にも依頼しました。そしたら、ほぼ希望価格で売ることができました。

当方の買主さんは、子供が別居する事になり、実家の近所＆通勤に便利な駅近物件の購入希望されていたそうです。
しかし、駅前は一戸建が建つような土地柄ではなく、とはいえ新築マンションが建ちそうな土地スペースもなく、築浅の私達のマンションが売りに出たら買うしかない！と、心に決めて、駅前の不動産屋に前々から声を掛けていたみたいです。

駅前不動産屋さんの話だと、子供がいる家庭だと「転居はしたいけれども転校はさせたくない」という希望で、学区内所限定で分譲住宅を探す方もおられるそうで・・・そうゆう「地元志向」の方がウチのような小さな不動産屋に声を掛けて来るのですよ、と言っておられました。
地元志向の方は、「次はないかも」と思っておられるので、景気に関わらず、相場の値段で買ってくれるのだな、というのが感想です。

一方、沿線の大手不動産屋に頼んでいた時には、
「駅から近くて便利そう！値ごろ感があれば喜んで買うんだけど、、、。」と、１～３割以上の値引き交渉を持ちかけて来る方が殆どでした。駅に近いマンションは探しているけれども、私達のマンションの最寄駅に特にこだわっていない、という感じです。

そうなると、新築ではなく中古に期待する理由は「値段が安い」がメインなので、売却希望価格と、購入希望価格の折り合いがつかないのだな、と思いました。

という事で、一度、最寄り駅の不動産屋に声を掛けてみてもよいかと思います。もし、大○さん既に最寄り駅にあったのであれば、、、気長に待つか、価格を下げるしかないと思います。（買い手側の意見をご覧ください）

買い手側の意見として：
つい最近、中古マンションでなく、新築マンションを買いました。なぜならば、新築マンションの坪単価が、
「サブプライムローンショック」のため、２，３年前の同じようなグレードのマンションと比べ、３割も下がっていたのです。

今から以降建つマンションは、デベロッパーも「買い手市場」であることを理解して、間取りや室内調度など仕様を落としてくると思います。一方、去年の後半に計画・着工・完成した物件は、不動産価格が上昇トレンドにある時代「売り手市場」であることを想定して、作られたので、作りがいい。それが、今の予想できない不況で売れ残って根を下げているので・・・買い手としては、すごく「お買い時」なんです。

質問者さまの沿線付近にも、新築で売れ残ったマンションはありませんでしょうか？そういったマンションと価格の勝負ができますでしょうか？

近所に出ている中古物件で数年以内の物件は、プチ平成バルブの影響で、新築購入時よりも値段を下げてきているものの、最近の値引きされた新築マンションと比べて価格で勝負できていませんでした。

やはり、買う側からしたら、物件のグレード（築年数や間取りetc）が坪単価に見合うかどうか？お買い得感があるかどうか？です。
お買い得じゃない物件は、、建っている場所にこだわりがなければ、別に急がなくとも、いつでも買える気がするので・・・。

中古物件を検討している人は、新築も見ていると思います。
昨今のような値引きが当たり前の「買い手市場」であると、実際の新築物件の値段は、現地に行って交渉して初めて出てきます。今、どういった物件がどんな値段で売られているのか、みて見られたらいかがでしょうか？

No.4 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2009/05/29 22:05

　情報が少なすぎますが簡単な事だと思いますよ。

第一希望が早く売却したいのであれば現在資金ぎりぎりで迷っている内覧客と契約するべきだと思います。専属専任媒介契約先から値引き交渉等のお話はないのでしょうか。ないのであればそれもおかしな話かな。１００万円の値引き(たとえです)をしてでも契約にもっていくはずだけどね。今のご時世であれば。両手の手数料を見ても６万円しか下がりません。
　専属専任先を換えても業者はどうせ両手の手数料ほしさにかかえてしまうのが当たり前です。また一般媒介に契約を変えて契約先を増やしても真剣には売る努力はしないはずです。
　個人的な意見ですが料金設定が高いような気がします。専属専任で３ヶ月間で内覧客が何件いたかがポイントだと思います。
　現在不動産業界はどん底なんです。適正価格は買い手が決めるものだと思います。過去の売買実績から素人がみて妥当であればやっぱり高いと思いますね。

No.2 回答者： monta47 回答日時： 2009/05/29 14:19

はじめまして、よろしくお願い致します。

私は、不動産分野では素人です。一般意見としてご回答します。

＞1.専任を止め、一般にしてもっと多くの不動産屋と契約するか。

どこの不動産屋も同じだと思いますが、複数の不動産屋で契約ができれば理想的です。（オークションと同じ考え方）

＞2.別の不動産屋と専任契約を結ぶか。

あなたの判断で決めて下さい。

＞3.引き続き今の不動産屋と専任契約を結ぶか。

わたしの考えでは、複数の不動産屋と契約ができればその方が買う人も多くなるので早く売れると思います。

今は、社会全体が不況なので過去の価格は基準にはならないと思います。

もし、早く売却したいのであれば今の価格より200～300万円の値引きをすれば売れると思います。

それにしても今は、時期が悪すぎます。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/05/29 14:13

余程安いとか条件が良いならすぐに売れるでしょうが、まだ３ヶ月ですよね？新聞折込広告や住宅情報誌等に十分載っていないとかなら業者を変えるのも良いでしょう。

それでも駄目で、どうしても早く売りたいならあとは価格です。周りの新築マンションと比べて、価格的にどうでしょうか？買う人も当然比較していると思いますし。

ちなみに、マンションの価格は適正価格で出していて、過去に同じマンションで売れた価格を見ても決して高くはありません。＞
過去とはいつのことでしょうか？今は不動産市況が冷え切っており、完全な買い手市場です。新築でも売れ残りが多く、100万円単位でどんどん値引きされてるようですし。立地条件にもよりますが、以前の相場よりは何割か引かないと売れないのかもしれません。すぐにでも売りたいと言うなら、この辺りは仕方ないでしょうね。