小型マンションの管理費と修繕積立金の相場

今期から、埼玉県の小型分譲マンション（１３戸・３階建て・エレベーター無し）の監事を務める事になりました。
住人が皆さん大人しく、年一回の総会も管理会社の司会の元、「シャンシャン総会」で終わる事が多く、
ちょっと心配になりつつあります。（大手の管理会社にずっと任せています）

１）管理費
管理人さんは平日週一回の日中だけ出勤し、廊下や階段の清掃をしてもらっている体制です。
他に年３回、業者に大規模な清掃をお願いしています。
管理費は２２０円／ｍ２程ですが、小規模マンションとしては妥当な額なんでしょうか？
管理人さんの人件費を考えると、もう少し安くなりそうな気がするのですが・・・
また、消防設備の点検や排水管の清掃はやはり管理会社のグループ企業が担当しています。
こういった場合、管理会社に委託業者の変更（相見積もりなど）を要求する事はできるのでしょうか？

２）修繕積立金
今年で築１５年、１２年周期で大規模修繕が計画されており、今までの積立金は月間１６０円／ｍ２で、
最初の修繕工事費用は積立金で賄われました。
しかし、来期より２００～２５０円／ｍ２程度へ引き上げが提案されています。
修繕工事以外に水道管やインターホンの改修が必要になってくるため、値上げが必要になってくるとの事の様です。
この程度なら大体平均的な数字の様ですが、管理会社によると今後３０年間を見通した場合、
この積立額でもかなりの不足が発生し、積立金のみで改修・修繕を考える場合、３９０円／ｍ２程必要になるそうです。
戸数が少ないと一戸あたりの負担が多めになるのは仕方ないとは思うのですが、こんなにかかるものなのでしょうか？
どうも設備の改修費用が高い様に感じられるのですが・・・

いくつかサイトを調べてみたのですが、５０戸以下の小規模マンションに関する情報が少ないので、
同程度の規模のマンション管理費用に関する相場をご存知の方がいらしたら教えて頂きたいです。
又は、相場を知る上で便利なサイトや、管理会社を検討する上で便利な相談窓口などありますでしょうか？

宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2009/06/18 20:17

管理会社の社員です。

主に１００戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米２００円程度、修繕積立金で２１０～３００円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きなお世話です。管理会社としても、業務を委託するには、それなりの審査をしています。何しろ、委託業者が何かしでかした場合、尻を拭くのは管理会社なんですから。言い方は悪いですが、素人が連れてきた、安いだけの業者なんて、危なくてとても使えません。皆様が見つけてきた業者を使うのであれば、その部分は管理組合の直発注としてもらい、管理会社は関わらない、と言うスタンスになるでしょうね。

また、修繕積立金ですが、これも管理会社の言うのがほぼ正しい、と思われます。もちろん、マンションによって設備も色々ですから一概には言えませんが、２０～３０年目頃と言うのは、非常に費用がかかります。インターホンの更新、音声のみの更新では、集合装置が１００万円、それに各戸の玄関、室内の機器交換が１戸当たり７～８万円かかります。それに、給排水管の更新、これは１戸当たり６０～８０万円は見てください。通常の大規模修繕のほかに、これは必ずかかってくる費用です。（塩ビ管を使っていれば別ですが・・・。）
大雑把に、大規模改修工事をもう１回やるくらいの費用がかかる、と思った方がいいです。今までの積立金がかなり割安ですから、その分貯金がなかった、と言う事ですね。

正直、質問者様のお住まいのような小規模マンションは、管理会社としてはあまり美味しい物件ではありません。うちのような中小は喜んで管理をさせていただきますが、大手では採算の悪い小規模マンションを切り始めたところもあります。値下げ交渉をするのであれば、管理会社を変更することまで視野に入れておく必要がありますよ。値下げを要求した、あるいは値上げ要求を拒否したら、では手前でもは管理を降りさせていただきます、と言う反応が返ってくる事が、十分に考えられますので。（一度、そういう立場になってみたいものですな。（苦笑））

まぁ、それはさておき、管理費や修繕積立金の相場を調べるのに結構役に立つのは、駅などで無料配布されている不動産の情報誌。新築は除外して中古物件を拾い出してみると、かなり正確な数字が出てきます。エクセルなどで処理すれば、わりと簡単にできます。

この回答へのお礼

管理会社の方のご意見、大変参考になります。
大人しいのをいい事に足元を見られているのでは・・と心配だったのですが、
法外な価格設定という訳でもないみたいですね。
ただインターホンの改修費用が一戸当たり３０万円などちょっと首を傾げてしまう部分もあるので、
おかしいと思った部分は「興奮せず紳士的に」質問してみようと思います(笑)。

あと、管理費の相場調査に不動産情報誌を利用するというのは思い付きませんでした。
（購入価格だけを知るための物だと考えていました・・・）
この辺も独自に調査して、管理会社についても検討してみようかと思います。

どうもありがとうございました。もし貴社に管理をお願いする機会がありましたら、
その節はどうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2009/06/20 07:59

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2009/06/18 10:06

小規模のマンションの場合では一戸当たりの負担が大きくなるのは止むを得ないとは思いますが、

皆さんの努力があれば負担を減らすことは可能かと思います。

まずは、管理会社主導から管理組合主導へ転換できるかが鍵となります。
区分所有者の意志がまとまって、出費に対する目が厳しくなれば管理費をもう少し抑えることができると思います。

１３戸のマンションに管理人さんはいらないでしょう。
賛同者がいれば管理会社すら無くすことも可能です。

それで浮かした分を修繕積立金に充てて、修繕も管理会社に丸投げではなく、見積もりを取って競争させることです。

マンションはそれぞれ、設備も規模も違いますので相場を聞いても当てにはなりません。
管理の質を落とさずに管理費等の出費を抑えるには、管理組合が勉強して汗をかくことに尽きます。

地域のマンション管理セミナー等に参加して、より良い管理を頑張って目指して下さい。

この回答へのお礼

住人が皆さん仕事でお忙しい方ばかりな事もあり、管理会社に任せ過ぎな面があったと思います。
特に修繕費用の見積もりはきちんと競争を求めた方が良さそうですね。
管理会社は「相見積もりを取った結果こうなった」と言っていましたが、
依頼先や担当者名の開示を求めるなどもう少し積極的に意見していきたいと思います。

あと、マンション管理セミナーなる物があったんですね。調べたら埼玉県でも開催されていました。
こういったセミナーや相談会も利用してみようと思います。
貴重なアドバイス、ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/19 01:20