本契約の履行の着手するまではとはいつの時点

数分前に質問をした者です。
肝心な質問の事を忘れていました。
よろしくお願いします。

６/１に新築マンション（完成済み）を売買契約が済み
ローンの事前審査が通ったと連絡があったところです。
引渡し日は８月末。決済はまだです。

ある事情により、この契約を解除しなければいけない
状況になりました。
重要事項説明書によると『本契約の履行の着手するまでは
手付放棄により売買契約を解除することができる。』とあります。

この『本契約の履行の着手するまでは』とは具体的に法的に
いつのことを指すのでしょうか？

(1)売買契書に捺印（実印）した時点。
(2)ローンの事前審査の申し込みをした時点。
(3)ローンの事前審査が通った時点。←現在はこの状況です。
(4)ローンの本審査の申し込みをした時点。
(5)ローンの本審査が通った時点。
(6)決済をした時点。
(7)引渡しを行った時点。

出来れば有資格者の方や不動産業に関わっている方のご意見を聞かせてください。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/07/12 00:59

元業者営業です

今回の場合は買主からの解約ですので、「履行の着手」は売主の状況を基準に考えます。

故にご質問文で挙げられている（１）～（５）は直接の理由にはなりません。

では「何が」履行の着手に当たるかですが、ハッキリした基準はありません。
法的な解釈としては「引渡しに向かって具体的な行動を起こした時」がそれに当たるとされています。

他回答にある「登記されてから」という回答は「その通り」ですが、ある意味では「はずれ」です。
現在、不動産売買の殆どは「買主が代金を支払うか、融資実行を司法書士が確認してから登記に入る」のが当然です。
つまり、「登記に至った事」で売主の履行の着手という判断は形骸化しており、現実と著しく乖離しているのです。

故に、最近は裁判所も「売主履行の着手」に関しては『履行期の前であっても履行の着手』とされています。たとえば売主が契約書に基づいて、土地上の建物を解体した場合や、売主が他人の不動産を取得して買主に引き渡す契約でその不動産を取得した場合、契約書に基づいて売主が実測量を開始した場合、売主が所有権移転の為に各種書類の取得、作成にとりかかった場合など、『履行の着手』があったものとされます。

現時点で売主がどの程度の状況かは判りませんが、おそらく「非常に厳しい（ご質問者様にとって）」状況と考えられます。
契約から１ヶ月以上経過しているのに売主が「まだ何にもしていない」なんて事は考えづらいですし、また、万一そのような売主であるのなら、業者としてはむしろ問題でしょう。

勿論、断言はできませんが。。。

良くて「手付放棄」
悪くて「違約（契約内容次第ですが、おそらく売買価格の２０％）」

何れにせよ「無傷」での解約の可能性は「限りなく低い」と思われます。

ご参考まで。

No.6 回答者： drisa 回答日時： 2009/07/13 14:38

こんにちは。

履行の着手は、住宅の引渡しに関して費用が発生する行為の有無がイメージしやすいと思います。
人が動けば費用が発生し、それを根拠に請求することになります。

そして本格的に人が動くのは、本審査が通った以降になります。
通常、ローンが確定しなければ動きませんし、もし動いていても
それば勇み足であり請求の根拠になりません。

（５）～（６）の間は物凄く広いですが、その間のどこかで線引きされると考えて下さい。
（どこで引かれるかはケースバイケース）

現状であれば手付放棄による解約になると思います。

No.5 回答者： turbotjc 回答日時： 2009/07/12 18:16

業者してます。

先日、宅建協会の機関誌にもこの「履行の着手」のことが取り上げられていました。結論としては、判例等を参考にしても現状では個々のケースでそれぞれ判断され、一律に「○○をした時」という形で明示することは出来ないというものでした。

少なくとも例に出された1から5までは履行の着手にはなりませんね。6と7は通常は同時に行われますが、ここの時点まで行くと契約は既に履行されています。その直前くらいが履行の着手にあたるんでしょうね。

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/07/12 02:17

　恐らく手付け解除期限までは手付け解除させてもらえるでしょう。

　とにかくさっさと連絡してください。
　手付け解除期限を過ぎると違約金とられますよ。
　実際に違約金まで請求してくるかどうかは相手次第です。極端に手付けが低額でなければ、手付け放棄で許してくれるでしょう。
　
　丁重にお願いすべき事柄です。本来契約解除は間違いです。
　

No.2 回答者： goodPC88 回答日時： 2009/07/12 00:06

　有資格者や不動産業者ではありませんが、自宅を購入する際に

この点に関して勉強したものです。
　まずこの場合は買主側から解除するということですので、履行に着手するまでというのは、売主が履行の着手をしたかどうかということになります。したがって売主が履行の着手を行っていた場合は、手付け解約はできず、違約解約ということになります。
（ローン云々というのは買主側の準備行為ですので、この場合は問題ではありません。）
　では具体的に売主がどのような行為を行えば、「履行の着手をした」
といえるのかというと登記を行ったときというように説明されています。
　理論的なことはインターネット等で「履行の着手とは」等で調べるとよくわかると思います。
　ただ契約から１ヶ月も経っており、理屈はそうであっても現実的にはなかなか相手が認めない場合も多いですので、こういう交渉ごとに強い人に同席してもらって話しをするというのも手かと思います。

参考URL：http://www.re-words.net/description/0000001719.h …

No.1 回答者： jjplus000 回答日時： 2009/07/11 23:44

(1)です。

(2)以下は、融資特約付きの内容ですから（１）を覆すためには「本契約の履行に着手する」を条件付で否定できる特約や条文が記載されていないと違約金が発生ということになります。

「本契約の履行に着手する」というのはお互い（売主買主）に契約を成立させるために「行動を起こした（着手した）」と言う意味です。
契約書に記名押印した時点で売主も何らかの手続き（登記の移記の準備など）をはじめていることでしょう。これを「履行に着手している」といいます。

どのような事情かは判りませんが、被害を最小限におさえる為にも早々に売主へ連絡を取るべきです。